Можно ли продать неприватизированную квартиру: особенности и подводные камни сделки. Проверка квартиры перед покупкой
Вопрос о том, можно ли продать неприватизированную квартиру, зачастую задают граждане юристам. По закону, диалог должен быть следующим: «Допускается ли продажа такого жилья?» — «Нет, не допускается». Однако на самом деле существует несколько вариантов для подобной сделки, которые не слишком очевидны на первый взгляд, но осуществимы. Далее расскажем об особенностях и подводных камнях подобных сделок, помимо этого выясним, какую проверку необходимо осуществляться непосредственно перед покупкой квартирной недвижимости.
Статус неприватизированной недвижимости
По закону, квартира, которая в установленном нормами порядке приватизирована не была, принадлежит не ее жильцам, а непосредственно муниципалитету или государству. А продавать имущество имеет право лишь собственник, иначе сделка окажется попросту недействительной.
По сути, весь процесс программы приватизации, действующей уже более двадцати лет, рассчитан именно на то, чтобы граждане при получении в собственность квартиры и другого жилья могли самостоятельно им распоряжаться и продавать в том числе. Можно ли продать неприватизированную квартиру?
Без процедуры приватизации распоряжение жильем является невозможным. Таким образом, очевиден первый вариант для решения соответствующей проблемы: прежде чем продать жилье, его необходимо в обязательном порядке приватизировать.
Можно ли продать неприватизированную квартиру и как это сделать?
Допустим, гражданин не желает потратить несколько недель на процедуру оформления приватизации, а хочет продать жилье как можно быстрее. В данном случае есть пути решения.
- Самым простым вариантом является возможность договориться с фактическим покупателем и, получив от него оговоренные денежные средства, прописать в квартире, а самому, соответственно, выписаться. После этого процесс приватизации оказывается уже проблемой не продавца, а нового хозяина. Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации, интересно многим.
- Вторым способом, который иногда практикуется агентствами, работающими с жильем, выступает схема с буферной недвижимостью. При таком варианте лицо, приобретающее неприватизированную квартиру, передает владельцу деньги, на которые он покупает у агентства какую-то определенную жилплощадь. Далее осуществляется обмен уже приватизированного буфера на неприватизированную недвижимость: человек при этом выписывается из квартиры, и с согласия местной власти туда, соответственно, прописывается покупатель. Затем можно продать «буфер» агентству обратно, получив на руки деньги. Данный способ продажи неприватизированной квартиры используют, как правило, в Москве и других городах, в которых местным законодательством допускаются подобные варианты по обмену с передачей прав по соглашению социального найма.
Надо подчеркнуть, правда, что эти оба варианта работают лишь в том случае, когда квартира вообще может стать приватизированной. Если подобное невозможно (например, жилье является ведомственным, находится в пределах военного городка и так далее), то можно о продаже даже не задумываться.
С долгами
Как продать неприватизированную квартиру с долгами?
Во многих случаях продажа квартиры, за собственником которой числятся долги, не противоречит российскому законодательству и является вполне осуществимой операцией. Чтобы не попасть на уловки мошенников, рекомендуется отображать все этапы сделки на бумаге:
- расписка — для фиксации факта получения денег;
- промежуточное двустороннее соглашение, заверенное нотариусом — как гарантия доведения сделки до финала.
Решив провести сделку по одновременной приватизации и продаже недвижимости с долгами, лучше воспользоваться услугами профессионалов.
Подводные камни при продаже неприватизированной квартиры
В рамках применения любого варианта такой продажи граждане рискуют. Самым главным риском здесь является, безусловно, мошенничество со стороны агентства или покупателя. Например, можно столкнуться с тем, что человек выпишется из квартиры, а деньги ему выплачены по факту не будут, или же агентством будет отказано в выкупе квартиры-буфера обратно. Поэтому крайне рекомендуют сначала проверить репутацию фирмы и гражданина, с которыми придется сотрудничать.
Кроме этого, в рамках буферной схемы пострадают интересы покупателя: в том случае, если он уже ранее использовал свое право по приватизации, то собственником нового жилья он уже точно не станет, так и оставаясь лишь жильцом.
Судебный иск
Другая опасность может подстерегать со стороны законодательства. Дело в том, что сделки, подобные описанным выше, являются игрой на грани фола. Граждане рискуют столкнуться с тем, что кто-либо из заинтересованных представителей попросту подаст в судебный иск о признании сделки незаконной и недействительной. Причем формально для этого основания будут: подобная продажа может теоретически рассматриваться в качестве мнимой или притворной сделки. Предсказывать же результаты судебной тяжбы довольно трудно.
В связи с этим все же наилучшим способом будет поначалу приватизировать жилье, даже если уже найден покупатель и с ним удалось договориться о внесении задатка.
Как узнать, кто собственник квартиры, расскажем ниже.
Как могут граждане подстраховаться?
Избежать появления лишних проблем можно в том случае, если тщательно каждый свой шаг документировать. Поэтому:
- В том случае, если человек решил взять с будущего покупателя задаток, надо заключить с ним предварительное соглашение, в котором будут прописаны обязанности сторон по оформлению договора купли-продажи по завершении процедуры приватизации.
- В договоре четко должна оговариваться цена квартиры.
- В рамках получения любых сумм надо выписывать расписки.
Проверка квартиры перед покупкой должна быть проведена в обязательном порядке.
Проверка квартиры
Для того чтобы обезопасить себя максимально при покупке любой недвижимости, стоит у продавца обязательно в рамках проверки запросить следующее:
- Наличие свидетельства о государственной регистрации прав и прочих правоустанавливающих документов (например, подтверждение купли-продажи или дарения, наследования, приватизации и прочее).
- Предоставление выписки из ЕГРП.
- Наличие выписки из домовой книги по поводу отсутствия зарегистрированных жильцов. Таковую можно всегда получить в любом МФЦ. Эта бумага подтверждает то, что все граждане, которые проживали ранее в квартире, были сняты с учета.
- Справка о наличии задолженности из МФЦ по коммунальным платежам.
- Бумага из психоневрологического и наркологического диспансера.
Как узнать, кто собственник квартиры? С помощью документа из ЕГРП покупатели могут узнать о том, в действительности ли продавец выступает владельцем квартиры. При этом можно заказывать обычную выписку или расширенный ее вариант. Во втором случае кроме фамилии и имени предоставляют сведения о правоустанавливающей документации либо отражают историю квартиры со дня первой записи о ней в государственном реестре. Таким образом, подобный документ даст возможность понять, кто именно был владельцем рассматриваемой квартиры ранее и как она часто прежде продавалась.
Что еще следует знать о проверке квартиры в процессе ее приобретения?
В рамках проверки квартиры не стоит ограничиться только выпиской из реестра. Необходимо в обязательном порядке обращать внимание на ряд определенных моментов. Нередко квартиры продают по доверенности, и собственники практически не принимают участия в сделках. Такие объекты относят к рисковой группе, ибо очень часто подобные доверенности добывают обманным путем. В такой ситуации покупатель сможет перестраховаться, если возьмет у доверенного гражданина контакт непосредственного владельца жилья, а далее свяжется с ним для подтверждения фактической продажи квартиры. Или, например, квартира может быть на продажу выставлена после наследования.
В данной ситуации лучше поостеречься, так как не исключена вероятность возникновения новых наследников, которые в течение трех лет по закону имеют право оспорить сделку по купле-продаже унаследованной недвижимости в судебном порядке. Кроме этого, в квартире могут быть невыписанные лица или жилье может находиться в собственности сразу у нескольких граждан. В выписке из ЕГРП надо обращать особое внимание на графу под названием «обременение». В ней указывается, находится ли в залоге рассматриваемая квартира. Бывает так, что невыплата по ипотечному кредитованию составляет мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность посредством выплаченного покупателем задатка, что даст возможность сразу обеим сторонам совершить сделку спокойно.
Заключение
К сожалению, даже в том случае, если гражданин проверил по всем правилам юридическую чистоту, всегда остается небольшая вероятность того, что он лишится объекта недвижимости. К примеру, если лицо сумеет доказать, что его права в процессе продажи жилья были ущемлены. Причем разбираться в этом случае, возможно, надо будет не с продавцом, а непосредственно с собственником, которому жилье принадлежало до него.
Мы рассмотрели, можно ли продать неприватизированную квартиру.