Расторжение договора купли-продажи квартиры: основание, порядок действий, необходимая документация, правила заполнения, условия подачи и сроки рассмотрения

• 3 Июля, 2018
• Жилищное право
• Марина Лобачева

Покупка квартиры считается значимым процессом для каждого человека. Жилье может располагаться на первичном или вторичном рынке. В первом случае в качестве контрагента выступает застройщик, а во второй ситуации покупается объект у частного собственника. Для приобретения жилья требуется составлять грамотно соглашение, в котором указываются параметры квартиры и правила ее приобретения. При этом нередко возникает необходимость в расторжении договора купли-продажи квартиры по разным причинам. Процедура может выполняться до регистрации перехода права или после выполнения этого процесса.

Способы прекращения отношений

Уже после подписания соглашения часто стороны сделки задумываются о том, можно ли расторгнуть договор купли-продажи. Эта процедура является вполне реальной, но при этом должны соблюдаться определенные требования. На расторжение контракта должны иметься веские основания, поэтому если продавец или покупатель просто передумает, то это не будет основанием для расторжения соглашения.

Расторжение договора купли-продажи квартиры может осуществляться разными способами:

• досудебной процедурой, когда одна сторона посылает другому участнику сделки претензии, на основании которой прекращаются отношения;
• с помощью суда;
• с применением мирного соглашения, в котором оговариваются все правила и нюансы расторжения договора.

Наиболее часто приходится обращаться в суд.

Причины расторжения контракта

Чтобы действительно выполнить данный процесс, у инициатора должны иметься определенные причины. Основания для расторжения договора купли-продажи квартиры могут быть следующими:

• нарушение основных пунктов соглашения, например, отсутствие оплаты за квартиру, в установленные сроки не передается объект покупателю или имеются другие проблемы;
• в заранее определенное время не осуществляется сделка, так как одна из сторон просто не может исполнить обязательства по соглашению;
• у приобретенной недвижимости выявляются значительные недостатки, которые не были указаны продавцом, а при этом они существенно снижают стоимость объекта;
• выявляется, что продавец, занимающийся подписанием договора, не является собственником квартиры или владеет только некоторой ее частью;
• компания, выступающая продавцом жилья, не обладает лицензией на ведение данной деятельности;
• у какой-либо стороны сделки изменились определенные обстоятельства, например, дом, в котором располагается продаваемый объект, признается непригодным для дальнейшего проживания.

При возникновении всех этих оснований может выполняться процедура расторжения отношений. Независимо от причины расторжения договора купли-продажи квартиры, процедура может выполняться разными способами. Для этого можно решить все вопросы самостоятельно или обратиться к государственным органам.

Когда соглашение признается недействительным?

Согласно закону, бывают определенные ситуации, при которых осуществляется аннулирование сделки купли-продажи квартиры. Все эти случаи четко прописаны в законодательстве. Как аннулировать сделку купли-продажи квартиры? Для этого должны иметься веские основания. Одно из них - недействительность сделки. Последняя признается таковой, если:

• разные пункты в соглашении противоречат требованиям и нормам закона;
• один участник является недееспособным или несовершеннолетним, поэтому без разрешения и участия опекунов и представителей власти такие серьезные юридические сделки не могут осуществляться;
• выявляются доказательства того, что одна сторона соглашения принуждалась разными методами к подписанию контракта;
• сделка признается мнимой, так как она скрывает другое правонарушение;
• устанавливается, что на квартире имеются серьезные обременения, поэтому банк или приставы не разрешают совершать регистрационные действия в отношении данного имущества;
• один участник был введен в заблуждение, поэтому на самом деле он не осознавал последствия своих действий.

При вышеуказанных условиях достаточно только одной стороне подать иск в суд, после чего соглашение аннулируется, поэтому квартира возвращается собственнику, который должен вернуть ранее полученные средства за нее покупателю. При этом нарушители дополнительно привлекаются к ответственности за счет выявленных нарушений законодательства.

Нюансы расторжения контракта до регистрации

Каждый человек, покупающий недвижимость, должен не только подписать договор купли-продажи, но и грамотно зарегистрировать сделку, для чего необходимо обращаться в Росреестр. Наиболее простым считается расторжение договора купли-продажи квартиры до непосредственной регистрации. Для этого выполняются действия продавцом:

• в отделение Росреестра отправляется официальное обращение, в котором указывается на необходимость остановки регистрации;
• договоренности, достигнутые ранее двумя сторонами, отменяются путем составления официального письменного соглашения;
• если нарушитель не согласен отменять сделку, то придется обращаться в суд с доказательствами того, что не были выполнены другим участником обязательства, указанные в контракте.

Инициатором данного процесса может выступать любая сторона сделки.

Выполнение процесса после регистрации

Если уже был зарегистрирован в Росреестре договор купли-продажи, то расторгнуть сделку будет достаточно сложно. При этом не получится вернуть то, что уже было выполнено сторонами по контракту.

Для отмены соглашения при таких условиях могут применяться разные методы:

• направление претензии стороне-нарушителю с требованием расторгнуть контракт;
• составление мирового соглашения;
• обращение в суд с иском.

Наиболее часто такие дела решаются через суд, так как достичь договоренности сторонам сложно за счет наличия взаимных претензий.

Использование досудебного порядка

Расторгнуть сделку купли-продажи квартиры можно без необходимости обращения в суд. Для этого применяется административный порядок, называемый по-другому досудебным. С его помощью можно достигнуть компромисса с другим участником соглашения.

Для этого второй стороне направляется требование расторгнуть контракт. В нем обязательно содержатся данные:

• называется причина расторжения договора купли-продажи квартиры;
• указывается, какие действия должны совершаться для прекращения сотрудничества;
• прописываются последствия для другой стороны, если она не захочет мирным способом решать возникшую проблему, для чего можно привести сведения о том, что заявителю придется подавать иск в суд.

Часто такой метод является действенным, если действительно уличается второй участник в мошенничестве, поэтому если дело дойдет до суда, то будет не только расторгнут контракт, но и привлечен гражданин к ответственности.

Составление соглашения сторон

Если стороны желают мирным способом прекратить сотрудничество, то ими составляется соглашение. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры этим способом? Для этого формируется соглашение по типу договора. В него обязательно вносятся сведения:

• Ф. И. О. и паспортные данные участников сделки, а также указываются адреса их регистрации, даты рождения и иные сведения;
• описывается предмет сделки, представленный квартирой, для чего прописывается ее адрес, площадь, этажность и другие параметры, позволяющие с легкостью ее идентифицировать;
• указываются обязанности продавца и покупателя, так как первый должен вернуть полученные деньги, а второй отдает квартиру владельцу, если такие действия предусматриваются изначальным договором;
• прописывается обоснование расторжения контракта, для чего желательно оставлять ссылки на разные нормативные акты, а также положения СК и ГК.

Правильно составленное соглашение подписывается обоими участниками сделки. Документ формируется в трех экземплярах, так как каждая сторона получает соглашение, а также оно направляется в Росреестр для внесения изменений.

Правила обращения в суд

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, если второй участник соглашения не желает исполнять свои обязанности по контракту? При таких условиях придется обращаться в суд. Предварительно важно попытаться решить возникшие разногласия досудебным методом. Если на претензию отсутствует ответ или другая сторона просто отказывается искать компромисс, то придется составлять исковое заявление.

Подается иск в районный суд, находящийся по месту расположения купленной квартиры. К иску обязательно прикладываются дополнительные документы, к которым относятся:

• копии паспортов участников сделки;
• доказательства того, что определенная сторона сделки нарушила условия договора, например, выписка из ЕГРН, указывающая на наличие обременения, а также может применяться выписка из банка, подтверждающая отсутствие денежных средств от покупателя;
• выписка из домовой книги, содержащая информацию о том, какое количество граждан прописано в жилье;
• выписка из лицевого счета, в которой имеются сведения обо всех задолженностях по коммунальным платежам;
• если выявляются разные значимые недостатки в квартире, то требуется наличие отчета от эксперта с перечислением всех выявленных несоответствий и технических проблем.

Только при наличии доказательств нарушения со стороны другой стороны сделки может осуществляться расторжение сделки купли-продажи квартиры судом. Судебные издержки покрываются проигравшей стороной.

Как рассматривается дело в суде?

Процедура рассмотрения таких дел в суде предполагает выполнение нескольких последовательных действий. К ним относится:

• составление искового заявления;
• подготовка дополнительной документации, подтверждающей правоту истца;
• отправляется по почте или приносится лично пакет документов в районный суд;
• начинается судопроизводство, на основании которого дело передается определенному судье;
• он изучает и оценивает все полученные документы, после чего в течение 5 дней решается, будет ли иск принят на рассмотрение или отклонен;
• назначаются судебные заседания, на которых рассматриваются полученные доказательства, выслушиваются стороны и принимается решение;
• такие дела рассматриваются в течение двух месяцев в районных судах, а если подается иск в мировой суд, то уменьшается данный период до одного месяца.

Если у истца действительно имеются доказательства того, что вторая сторона соглашения не выполнила свои обязательства по договору, то контракт расторгается.

Срок расторжения контракта

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи оперативно? В течение месяца после подписания этого документа можно расторгнуть отношения между сторонами по инициативе одного участника. Возврат квартиры и денег осуществляется на основании пунктов договора. Если в тексте отсутствуют данные о том, как происходит возврат ценностей, то даже в судебном порядке их возврат может быть затруднительным. Поэтому желательно при составлении контракта учитывать эти моменты.

Если формируется между сторонами мировое соглашение, то они прописывают в тексте этого документа срок, когда договор будет расторгнут, а соответственно будут возвращены друг другу ценности. Если отмена договора купли-продажи квартиры осуществляется через суд, то отношения считаются прекращенными с момента принятия судебного решения.

Если даже при наличии решения суда какая-либо сторона отказывается возвращать недвижимость или деньги, то принудительным взысканием будут заниматься приставы.

Последствия отмены сделки

Каждая сторона, желающая расторгнуть по разным причинам ранее составленный и подписанный контракт, должна помнить о последствиях такого решения. К ним относится:

• стороны далее могут не выполнять обязательства, прописанные в соглашении;
• если какой-либо участник получает убытки, то он может потребовать их возмещения другим участником;
• вместе с убытками можно через суд запросить уплату процентов;
• если в договоре отсутствует информация о том, как происходит возврат денег и квартиры, то даже суд не может повлиять на этот процесс, поэтому исполненные обязательства не возвращаются.

Даже при отсутствии платы от продавца невозможно принудить его возвратить жилье продавцу, поэтому квартира остается его собственностью. Продавец через суд может потребовать исключительно свои средства с начисленными процентами. Исключением будет только ситуация, когда правила и нюансы возврата имущества прописываются непосредственно в договоре.

Как обезопасить себя при покупке квартиры?

При приобретении жилья нельзя слепо доверять продавцу, поэтому необходимо проверять все параметры недвижимости самостоятельно. Не следует соглашаться на сделку, если имеются даже малейшие сомнения в честности владельца объекта.

Желательно отказаться от приобретения квартиры в следующих ситуациях:

• продажей объекта занимается человек по доверенности;
• возникает подозрение, что продавец является недееспособным или имеет психические заболевания;
• выявляется информация о том, что на квартире имеется обременение в виде залога, ареста или другого ограничения;
• в недвижимости зарегистрированы несовершеннолетние, а при этом у продавца отсутствует разрешение на продажу от органов опеки.

При возникновении разных сомнений можно требовать от продавца предоставления разных документов, к которым относится справка из психдиспансера, органов опеки или других государственных организаций.

Заключение

Многие люди, приобретающие недвижимость, задумываются о том, как можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры, если выявляется, что второй участник сделки нарушает законодательство или не исполняет свои обязательства по соглашению.

Процедура может выполняться на основании досудебной претензии, с помощью составления соглашения сторонами или через суд. Желательно сначала попытаться решить возникшие разногласия мирным способом, но если не удается достичь компромисса, то придется в любом случае обращаться в суд.