Как проверить квартиру перед покупкой: порядок действий, юридическая чистота квартиры и советы юристов
Приобретение квартиры является серьезным процессом. Обычно документацию оформляют опытные специалисты и юристы, так как они разбираются в данных вопросах. Но работа таких профессионалов достаточно дорогая. Если принято решение заниматься приобретением жилья без посредников, то необходимо знать, как проверить квартиру перед покупкой. Об этой процедуре рассказано в статье.
Выбор квартиры
Важным критерием является цена. Стоимость недвижимости влияет на другие критерии – район, площадь, планировка. Следует ориентироваться на личные материальные возможности. Также надо учитывать необходимость выполнения ремонта, покупки мебели. Если объект продается по заниженной цене, то есть риск нарваться на мошенников.
При выборе учитывается месторасположение. Многим важно, чтобы рядом была работа, учеба. В крупных городах имеет значение экологичность района. Важно, чтобы рядом не было заводов, свалок, прочих объектов. Многие предпочитают развитую инфраструктуру – наличие поблизости детского сада, школы, магазина, аптеки, поликлиники.
Обычно приобретают жилье в многоэтажном доме. Лучше выбирать средние этажи – с 3 по 5. Причиной является то, что на первых этажах по причине старых коммуникаций могут быть протечки, а на верхнем этаже протекает крыша.
Прежде чем приобрести квартиру, обращают внимание на планировку. Она влияет на комфорт проживания. Следует рассмотреть расположение комнат, окон, балкона или лоджии. Чтобы удобно разместить мебель и использовать пространство с пользой, у комнат должна быть правильная прямоугольная форма. Желательно, чтобы комнаты были не меньше 15 кв.м., а для кухни лучший показатель – 12 кв. м. и больше.
Необходимо осмотреть состояние квартиры. В ней косметический ремонт (как минимум) должен быть сделан. Важно чтобы жилье было чистым и подготовленным к продаже.
Если выбирается квартира в новостройке, надо проверить надежность застройщика. Требуется ознакомиться с ним, узнать о его репутации, длительности работы. Еще надо запросить документацию на участок, где строится дом, и разрешение на строительство. Выбор объекта зависит от бюджета покупателя. Самым доступным является вариант на этапе строительства. Он идеален для тех, кто может ждать долгое время. Желательно приобретать жилье в конце постройки, чтобы не допустить риск заморозки строительства.
Поиск квартиры обычно выполняют на специальных сайтах, через агентства недвижимости. Можно обратиться в компании застройщиков через интернет. Следует заполнить заявку с обозначением параметров. После ее обработки будет предоставлено несколько вариантов. После этого надо посетить район застройки, чтобы все увидеть лично.
При выборе квартиры обращают внимание на отделку. Есть следующие варианты:
- Квартиры с черновой отделкой. Это минимум, без которого дом не сдают с эксплуатацию. В данный вид отделки включены стяжка пола, выравнивание стен, окон, входная дверь, коммуникации, отопление. Эта квартира стоит дешевле, но жить в ней не получится до выполнения ремонта.
- Предчистовая отделка. В нее включено все что есть в предыдущем виде. Также есть межкомнатные перегородки и двери, оштукатуренные стены и потолок.
- Чистовая. В данном случае будет установлена сантехника, ванна, подоконники и откосы, поклеены обои, постелен линолеум.
- Муниципальная отделка. В нее включено все, что есть в чистовой отделке для эконом-жилья. Поэтому применяются низкокачественные материалы.
Какой вид отделки имеет квартира, указано в договоре. При приеме объекта надо взять данный документ и проверить все на соответствие.
Необходимость проверки юридической чистоты
Первое впечатление может быть такое, что все в порядке. Документы есть, оформлены правильно, деньги перечислены, бумаги подписаны. Но бывают случаи, когда приобретенное жилье отбирается по решению суда, а деньги никто не возвращает. Чтобы не допустить этого, необходимо знать, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой. Чтобы не допустить ситуации признания сделки недействительной, необходимо знать, в каких случаях процедура может оказаться недействительной:
- Если недвижимость была передана продавцу по наследству, то могут найтись другие наследники, имеющие право на помещение. Они, как правило, оспаривают в суде законность сделки.
- Когда продавец невменяем, записан на учете в психиатрическом или наркологическом диспансере, то сделка не будет законной.
- При сделке по доверенности доверенность отзывается в любое время.
- Если в помещении прописаны и временно выписаны некоторые категории граждан. К ним относят лиц, находящихся в армии, на лечении (например, в санатории), на учебе в другом городе.
- Когда в долевой собственности зарегистрированы дети, то у них есть право претензии на свою часть. Поэтому требуется документация, которая подтверждает отказ от доли.
- На квартиру могут иметь претензии и другие лица. К примеру, супруги, если недвижимость была куплена в браке. Имущество будет общим и при разводе делится пополам.
- При прописке несовершеннолетних детей. Закон на стороне их интересов. Поэтому при продаже такой квартиры продавец должен взять разрешение из органов опеки. Чтобы его получить, продающий жилье обязан предоставить документ, в котором указывается новое местожительство несовершеннолетних детей, бытовые условия в котором не хуже, чем в прежнем, а количество квадратных метров на каждого ребенка соответствует нормам.
- Если жилье оформлено в залоге при совершении сделки, то у займодателя есть на него право при нарушении условий, указанных в договоре.
- Если жилье было в обременении, то сделка может считаться недействительной.
- При наличии долга по коммунальным услугам, если она не оплачена, обязательства переходят к новому владельцу.
- Если в помещении выполнялась незаконная перепланировка.
Подобных ситуаций немало. Многие граждане перекладывают ответственность за сделку на сотрудников бюро по продаже недвижимости и юристов, которые по каждому варианту делают проверку его юридической чистоты.
Свидетельство о регистрации права собственности
Какие документы проверить при покупке квартиры? Сначала обращают внимание на свидетельство о праве собственности. Для этого необходимо требовать подлинник документа. Как проверить квартиру перед покупкой? Обязательно наличие подписей в необходимых графах, штампы регистрационных служб.
В документации не должно быть подчисток, помарок, исправлений. Если они есть, то, вероятно, бумага является подделкой. При проверке свидетельства получится узнать:
- Копия это или подлинник. К причинам выдачи копии относят утерю, оплату ипотеки.
- Что послужило основанием появления права собственности: купля-продажа, дарение, обмен, приватизация, наследство, решение суда.
Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой? Надо ознакомиться с данными о продавце: Ф.И.О, паспортные сведения, семейное положение. В случае брака от продавца надо получить письменное разрешение супруга. Если продавец ранее был в браке, то необходимо установить, не покупалось ли жилье в то время.
Нужно узнать о количестве собственников у квартиры. Если их несколько, то к сделке привлекают всех. Требуется ознакомиться с наименованием объекта права. Это может быть квартира, комната, помещение.
Документ-основание права собственности
Как проверить квартиру перед покупкой? Требуется запросить бумагу-основание права собственности. Это позволит установить основание, по которому квартира оказалась в собственности. Обычно недвижимость регистрируется при покупке, получении в дар или по наследству. На основе данных сведений получится проверить законных претендентов на жилье.
Договор должен пройти государственную регистрацию. Важно ознакомиться с самим договором, поскольку там фиксируются причины, по которым владелец теряет право на недвижимость. К примеру, в документе указано, что новому хозяину надо оплатить всю стоимость квартиры к конкретному сроку. При нарушении этого условия происходит лишение права собственности.
Необходимо посмотреть, когда договор начал действовать. Если жилье было куплено недавно, а новый хозяин уже продает его, то это должно побеспокоить. Также надо соблюдать осторожность, если квартира недавно получена в дар или наследство от лица, которое не считается родственником.
Проверка выписки из ЕГРП
Как проверить квартиру при покупке? Необходимо получить выписку из ЕГРП. Это позволяет проверить историю квартиры. Там указывается, какие сделки и когда выполнялись. Это позволит ознакомиться с такими данными:
- Наличие имущественных споров. Если в отношении жилья ведется судебное дело, то это означает, что на него претендуют другие лица. В данном случае лучше отказаться от сделки или дождаться завершения суда и получить заключение, что у собственника законные основания.
- Частота сделок. Если недвижимость часто перепродается, и в ней долгое время никто не живет, покупателю надо быть осторожным.
- Наличие арестов на жилье и других ограничений.
- Срок давности судебных разбирательств. По закону сделка может быть признана недействительной в течение 3 лет.
- Если объект не зарегистрирован в ЕГРП, то это свидетельствует о его юридической чистоте. Ведь с момента приватизации не выполнялось никаких манипуляций.
Кадастровый паспорт и техпаспорт
Еще как проверить жилье перед покупкой? Благодаря кадастровому паспорту и техническому паспорту получится установить, что продается существующая недвижимость и все документы действительны. Проверка вторичного жилья перед покупкой выполняется с помощью обращения в БТИ и запроса документов.
Процедура позволит ознакомиться с такими сведениями:
- Характеристика и адрес жилья. Их надо сравнить с информацией, которая зафиксирована в свидетельстве на право собственности.
- Наличие перепланировки и ее законность. По закону данная процедура должна быть согласована с местным управлением. Иначе это будет административное правонарушение, что приводит к штрафу. Если при покупке данный момент упустить, то вопрос о незаконной перепланировке будет ответственностью нового хозяина.
Это основные правила, как проверить документы на квартиру. Благодаря этой процедуре получится заключить законную сделку, которая в будущем не будет аннулирована.
Проверка паспорта владельца
Как проверить квартиру перед покупкой? Необходимо убедиться, что сделка заключается с законопослушным гражданином. Продавец может быть мошенником, который желает получить деньги от покупателя без законных оснований. В данных случаях сделки признаются недействительными.
Поэтому нужно узнать:
- Сведения о продавце. При проверке получится выяснить, какое семейное положение продавца, наличие у него детей. На основе этих данных надо узнать о законных претендентах на квартиру. Для проверки подлинности паспорта обращаются в паспортный стол.
- Есть ли психические отклонения у продавца. Для этого требуется получение справки из наркологического и психиатрического диспансера. Рассматривая тему, как проверить квартиру при покупке, существует и другой вариант – проведение медицинского освидетельствования и получение справки о вменяемости продавца. Для проверки можно попросить водительское удостоверение. Эффективным оказывается разговор с соседями, которые лучше знают о жизни продавца. Если сделка будет заключена с лицом, которое стоит на учете в психоневрологическом диспансере, то она легко признается недействительной.
- Подлинность доверенности. Если продавец работает по данному документу от владельца, сначала требуется встретиться с собственником жилья и убедиться, что он намерен продавать объект. Доверенность должна быть нотариально заверенной и обладать юридической силой. Если она была отозвана, то сделку признают незаконной. В данном случае требуется проверка перед покупкой недвижимости. Надо обратиться к нотариусу, который заверял документ.
Проверка претендентов на жилье
Как проверить покупаемую квартиру на наличие претендентов на недвижимость? Для этого требуется запрос выписки из домовой книги. Ее выдают за отдельную плату. Документ содержит исчерпывающие сведения о:
- Количестве прописанных.
- Выписанных.
- Сохранении права проживания выписанных лиц.
- Наличии лиц, которые выписаны временно.
Есть категория лиц, которые могут быть временно выписаны из-за отбытия. Потом они способны получить законное право вернуться в квартиру и жить в ней.
Наследники
Как узнать, чистая ли квартира при покупке? Если помещение было унаследовано, то надо узнать, нет ли наследников. Для этого выполняется запрос выписки из нотариальной книги у нотариуса, который открывал и вел дело.
Благодаря документу получится выяснить о наличии лиц, которые могут претендовать на жилье. Если они объявляются после оформления сделки, то могут оспорить свои права в суде. Желательно получить письменный отказ от наследства, если были другие претенденты.
Проверка долгов
Рассматривая тему, как проверить недвижимость при покупке, важно ознакомиться, нет ли задолженности по коммунальным услугам. Обычно с продажей недвижимости долги оплачивает прежний хозяин. В данном случае следует обратиться в домоуправление или бухгалтерию ТСЖ, где берется справка. Ее получает продавец и предъявляет покупателю.
Долг по электроэнергии может не указываться в этой справке, поэтому требуется получение отдельной справки. При оформлении сделки по обоюдному согласию сторон долги могут быть включены в стоимость квартиры. Тогда покупатель передает продавцу меньшую сумму, а остаток перечисляет за квартиру.
Договор
Как проверить договор купли-продажи квартиры? Требуется смотреть подлинник. Надо проверить подписи, штампы регистрационных органов. Свидетельство печатают на гербовом бланке.
Важно, чтобы отсутствовали подтирки исправления. Помарки могут свидетельствовать о подделке. Еще можно запросить Росреестр и получить копию. Затем надо сравнить ее с оригиналом.
Риэлтор
Как проверить риэлтора при покупке квартиры? Сначала надо выбрать агентство или частного специалиста. Какой вариант лучше? В крупных компаниях обычно текучка кадров, постоянно меняется персонал, который не всегда проходит нужное обучение. Начальство не всегда способно проконтролировать служащих. При обращении в такие агентства есть большой риск попадания на неопытного работника.
Перед заключением договора надо узнать, кто назначен агентом, познакомиться с ним. Если специалист не подходит, не стоит продолжать с ним работать. Успешные агентства принимают участие в выставках недвижимости, симпозиумах, о которых часто упоминается в СМИ. Данные компании не скрывают свою деятельность, а напротив, применяют ее для дополнительной рекламы. У них обычно есть много дипломов, сертификатов, наград.
Просторный офис с дорогим интерьером не считается показателем надежности. Крупные агентства обычно работают с банками, нотариусами, юристами. У них есть актуальные сведения о кредитных ставках, ипотеке и прочих аспектах, которые имеют отношение к недвижимости.
Работа с частным риэлтором тоже имеет плюсы и минусы. Цена на услуги заметно меньше по сравнению с агентствами. Это связано с отсутствием офиса и прочими расходами фирм. Частные агенты обычно имеют цель удовлетворения каждого клиента, поэтому они предлагают гибкие условия сделки.
Проверка риэлтерского агентства выполняется с помощью запроса:
- Свидетельства регистрационной палаты, налоговых бумаг.
- Документов об ИП при сотрудничестве с агентом.
- Свидетельства о членстве в Гильдии Риэлторов.
- Копии паспорта агента.
Таким образом проверка квартиры перед покупкой является важной процедурой. Делать это нужно обязательно, чтобы избежать многих проблем в будущем.