Приватизация муниципальной квартиры: порядок и правила

Возможность приватизации муниципального жилья появилась у наших сограждан почти 30 лет назад. Одни воспользовались данным правом, другие не спешат и сейчас с прохождением этой процедуры, у которой наряду с плюсами есть и минусы. Поговорим о том, можно ли приватизировать квартиру сегодня, какие документы нужно представлять и установлены ли какие-то сроки.

Понятие и суть

Приватизация – процедура перехода жилья из государственного и муниципального жилого фонда в частную собственность физических лиц.

Таким правом обладают граждане России – участники договоров социального найма государственного и муниципального жилья.

За время прохождения данной процедуры меняется как статус самого жилья, так и людей, проживающих в нем. Наниматель и совместно проживающие члены, согласившиеся на процедуру, становятся сособственниками, могут распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, при этом на них возлагаются обязанности по оплате налогов и капитального ремонта.

Основные принципы приватизации муниципальных квартир в 2018 году:

равноправие: все проживающие и зарегистрированные лица наравне с нанимателем имеют данное право;
добровольность: принудить кого-либо пройти данный процесс нельзя, отказаться самому можно, при этом право не подлежит передаче третьим лицам;
временные жильцы не могут участвовать в процедуре;
воспользоваться правом можно только 1 раз в жизни (исключение – несовершеннолетние);
жильцы должны иметь ПМЖ по адресу приватизируемой квартиры;
обязательно выражение воли всех жильцов (согласие/отказ);
невозможность приватизации части жилья (невыделенной в натуре);
бесплатное участие;
бессрочность.

Законодательное регулирование

Отношения в данной области регулируются следующими нормативными актами:

ГК РФ (ст. 217);
ЖК РФ;
Закон РФ «О приватизации жилищного фонда» 1991 г.;
ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» 2015 г.;
иные подзаконные НПА

ГК РФ дает общее определение приватизации, при этом договор передачи жилья в частную собственность составляется в соответствии с нормами данного Кодекса.

Закон о приватизации конкретизирует общее представление о данной процедуре, прописывает правила приватизации муниципальной квартиры с несовершеннолетними детьми, а также регулирует отношения в области обращения квартир в собственность бывших членов различных реорганизованных госпредприятий и учреждений (СПК, обществ и пр.). Эти «трудные» темы будут освещены немного позднее.

Стоит также отметить, что в феврале 2017 г. по многочисленным просьбам жителей РФ, а также в связи с присоединением Республики Крым был принят закон о бессрочном характере приватизации муниципального жилья. Ввиду этого теперь в любой момент тот, кто еще не успел приватизировать квартиру, может это сделать, никуда не торопясь.

Какие помещения нельзя обратить в частную собственность?

Всегда ли можно приватизировать муниципальное жилье? Существуют такие категории жилых помещений, которые по закону не подлежат приватизации, к ним относятся:

дома в аварийном состоянии;
комнаты в домах закрытых военных городков;
служебное жилье, кроме фонда с/х предприятий, аналогичных учреждений;
в действующих общежитиях.

К последней группе можно отнести не все помещения, а только те, которые предоставлены временно и в действующих общежитиях, например, для сотрудников на время работы, учебы и пр. «Семейные» общежития, которые уже расформированы после распада предприятия, к которому они были приписаны, к их числу не относятся, поскольку жилье автоматически передается в муниципалитет.

Необходимые документы

Законом не установлен точный перечень документов для приватизации муниципальной квартиры, лишь прописывается, что процедура производится путем заключения соответствующего договора.

При этом данный этап один из самых важных и длительных. Точный список можно узнать в органе, который уполномочен на проведение данной процедуры (МФЦ, местный комитет, бюро приватизации, на сайте госуслуг и пр.).

Итак, примерный перечень документов, которые вам потребуются:

заявление;
паспорт нанимателя и иных членов приватизации (на детей до 14 лет - свидетельство о рождении);
договор соцнайма (ордер на вселение);

справки о постоянной регистрации (ф. № 9) + данные о том, где ранее были прописаны с 1991 года;
справки о том, что ранее право на приватизацию не было использовано (в БТИ и Росреестре);
данные об отсутствии задолженности;
техпаспорт, кадастровый паспорт;
отказ от приватизации, если принято такое решение (должен быть заверен нотариально, если гражданин не будет присутствовать при процедуре);
свидетельство о браке/его расторжении;
разрешение органов опеки, если в приватизации участвуют только лица до 18 лет;
согласие родителей/органов опеки, если задействованы лица до 14 лет.

Это основной список, который может дополняться уполномоченными органами, поскольку закон исчерпывающего перечня не содержит.

Каких-либо особенностей, в том числе отступлений от списка документов для приватизации муниципальной квартиры ребенка-инвалида и вообще для всех иных лиц с ограниченными возможностями, закон не устанавливает.

Если в техпаспорте имеется отметка, что нанимателем была произведена перепланировка, то необходимо представить документ об ее узаконивании (согласовании с собственником).

Также стоит отметить, что в законе не прописано, что при наличии задолженности по оплате коммунальных услуг гражданин лишается права на приватизацию, поэтому с отказом только по этому основанию можно поспорить.

Если приватизацией муниципальной квартиры занимается представитель, то необходима нотариальная доверенность.

Кроме того, если у вас нет возможности документально подтвердить факт своего проживания за какой-либо период по определенному месту жительства, не расстраивайтесь - можно обратиться с иском в суд, где представить свидетельские показания, и признать свое право на приватизацию.

Если же подтверждающие документы находятся в другом отдаленном регионе страны, всегда можно нанять там представителя и за разумную цену получить необходимые бумаги.

Если процедура проводится через МФЦ, стоит отметить, что ряд документов может быть запрошен сотрудниками центра лично из государственных/ муниципальных органов.

Алгоритм

Давайте рассмотрим подробнее, как можно приватизировать муниципальную квартиру в настоящий момент.

Процедура включает в себя этапы:

Обсуждение процедуры среди всех жильцов квартиры, имеющих такое право (получение согласия/отказа).
Сбор необходимых бумаг (на этом этапе можно взять точный список из уполномоченных органов).
Сформировать запись на прием документов в МФЦ, отделение Росреестра или иное уполномоченное подразделение (можно через сайт госуслуги).
Подача документов.
Проверка, подготовка договора приватизации (не более 2 месяцев).
Заключение договора, оплата пошлины, регистрация прав.

Первый пункт является очень важным, от него в целом зависит возможность приватизации.

Лучше сразу получить согласие или отказ, чем долгое молчание, поскольку приватизация части муниципальной квартиры без согласия одного из имеющих на это право лица будет нереальна и недействительна. Нельзя представить такую ситуацию, где 2/3 доли будут собственностью гражданина, а 1/3 останется у муниципалитета по причине молчания другого жильца.

Таким образом, если гражданин никак не выражает свое отношение к приватизации, с одной стороны, получается ущемление прав желающих приватизировать, с другой стороны – даже суд не может понудить молчуна, поскольку процедура добровольная и необязательная. Выход в такой ситуации – договариваться, можно предложить ему какой-либо эквивалент будущей доле в квартире.

Таким образом, частичная приватизация муниципальной квартиры возможна лишь в том случае, если этой частью послужит, к примеру, выделенная как отдельный объект комната в коммуналке, поставленная на кадастровый учет.

Несмотря на то что процедура в целом сама по себе бесплатная, платить придется госпошлины за предоставление некоторых справок, оформление договора, техпаспорта, регистрацию прав.

С подачей документов не должно быть проблем, поскольку в настоящее время действуют многочисленные МФЦ, возможно и получение услуги в электронном виде через портал Госуслуги. Документы можно загрузить через указанный сайт, записаться на прием и подойти уже со всеми участникам в определенный день в назначенное место.

Отказ от приватизации: последствия

Если вы затеяли процесс переоформления жилья в частную собственность, то без этапа выяснения мнения каждого из жильцов, кто имеет право голоса, вам не обойтись.

Иногда случается, что человек попросту не хочет участвовать в приватизации либо считает это нецелесообразным ввиду малой площади жилья (например, когда в комнате общежития прописано много людей), а бывает и просто отказывается из вредности.

Последний случай самый худший, поскольку человек осознанно противостоит общей идее приватизации, тем самым навсегда может затормозить процесс.

Отказ должен быть совершен в письменной форме, заверять нотариально его необходимо в том случае, если человек сам не пойдет в орган, уполномоченный на принятие документов. Данный документ не может быть выписан в пользу кого-либо из прописанных, т. е. «отказная» доля перераспределяется между всеми участниками. Для оформления этого документа нужен лишь паспорт, заявление и справка о регистрации.

При этом, совершая отказ, человек приобретает пожизненное право пользования данным жилым помещением до тех пор, пока он его не утратит. В быту такую ситуацию называют «вечной пропиской». Данное положение установлено федеральным законом о введении в действие ЖК РФ.

Исходя из позиции Верховного суда РФ, отказавшийся гражданин при добровольном его выселении из данного жилого помещения теряет «вечную прописку». Но пока он пользуется жильем, признать его утратившим право пользования нельзя даже через судебные инстанции, не играет роли и смена собственника квартиры, т. е. не действует правило ч.2 ст. 292 ГК РФ.

С такой проблемой зачастую сталкиваются покупатели приватизированных квартир. Поэтому перед сделкой следует тщательно проверить объект на юридическую «чистоту», в частности, на отсутствие «вечных жильцов» - запросите справку у продавца о регистрации и снятии с учета граждан за весь период с 1991 года. В любом случае все лица, имеющие право пользования жильем, должны быть отражены в договоре купли-продажи. Если о данном нюансе продавец умолчал, можете через суд требовать признания договора недействительным и приведения сторон в первоначальное положение.

Преимущества и недостатки процедуры

Как уже было отмечено, приватизация была начата еще в далеком 1991 году. При этом далеко не все граждане спешат обзавестись собственными метрами. Дело в том, что передача муниципального жилья в собственность (приватизация) имеет как плюсы, так и минусы. Что перевешивает больше, решает каждый гражданин для себя сам.

Плюсы выглядят следующим образом:

возможность в полной мере наслаждаться правом собственности: владеть, пользоваться и распоряжаться (завещать, сдавать, продавать, дарить, закладывать и пр.);
выселение собственника маловероятно (например, по причине неоплаты коммунальных услуг);
можно оформить регистрацию в квартире любому лицу, не спрашивая согласия бывшего наймодателя;
можно делать свой ремонт (даже капитальный), не спрашивая разрешения наймодателя, производить перепланировки в соответствии с законом.

Минусы:

необходимость оплаты налога на имущество;
увеличивается стоимость коммунальных платежей, куда включается капитальный ремонт, который ранее оплачивался наймодателем.

Налог на квартиры пока невелик, рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта. При этом он легко может увеличиться, если кадастровая и рыночная стоимость сравняются. Несмотря на указанные минусы, все же выгоднее иметь в собственности приватизированную квартиру, которой можно распоряжаться по своему усмотрению в любой момент. Стоит обратить внимание, что продажа муниципальной квартиры без приватизации невозможна, поскольку еще не является собственностью гражданина. Бывают такие случаи, когда такая недвижимость уже выставлена на продажу, и прежде чем подписывать предварительный договор купли-продажи и вносить залог, стоит хотя бы убедиться в том, что документы у нанимателя сданы на приватизацию.

Особенности

При прохождении данной процедуры нужно обращать внимание на следующие нюансы:

детей до 14 лет представляют родители, которые подписывают за них договор;
временно отсутствующие наниматели (военнослужащие, командированные) должны дать согласие на процедуру (отказ) в нотариально заверенном заявлении;
если ранее право на приватизацию было использовано, согласия такого члена семьи не требуется;
если до приватизации был выписан ребенок, который не приобрел долю по новому месту жительства, на приватизацию без его участия нужно получить согласие органов опеки;
для обращения в частную собственность комнаты в коммуналке не нужно согласие соседей;
право собственности возникает только после регистрации договора передачи;
право на приватизацию может быть унаследовано только в том случае, если документы на день смерти нанимателя были им уже сданы на эту процедуру.

Представление в сделке несовершеннолетних детей

На практике встречается много вопросов о том, как обменять муниципальную квартиру без приватизации. Такое возможно и без прохождения указанной процедуры, но только с согласия наймодателя и проживающих в квартире лиц в порядке, установленном ст. 72-75 ЖК РФ. При этом взамен вы получите такую же неприватизированную квартиру равнозначной площади.

Приватизация с перепланировкой

Теперь рассмотрим, какие препятствия могут возникнуть в процессе приватизации муниципальной квартиры. На практике часто встречается такая проблема, как неузаконенная перепланировка (переустройство).

Этот факт обычно вскрывается при выезде специалистов БТИ на осмотр жилища для составления техпаспорта. Из-за этого весь процесс может приостановиться, поэтому будьте внимательны. Если даже перепланировку сделал предыдущий жилец, отвечать все равно придется вам: либо приводить все в первозданный вид, либо делать новый проект в БТИ и согласовывать его.

Закон дает следующие определения вышеуказанным понятиям:

переустройство – установка/изменение/перенос оборудования (санитарно-технического, электрического и пр.), инженерных сетей, в связи с которыми необходимо вносить изменения в техпаспорт;
перепланировка – изменение конфигурации, которое также необходимо отразить в техпаспорте.

На проведение данных работ обязательно нужно получать соответствующее разрешение.

Если же вы делаете обычный ремонт, добавляете антресоль, заменяете инженерное оборудование на аналогичное, согласований проводить не надо.

Итак, можно ли приватизировать муниципальную квартиру, где имеется перепланировка?

Это возможно, но с соблюдением ряда длительных процедур:

нужно оформить проект переустройства, согласовать его с контролирующими органами;
получить акт приемки уполномоченного органа;
оформить новый техпаспорт в БТИ;
сдать документы на приватизацию.

Если гражданин не собирается узаконивать такую вскрытую перепланировку, его могут обязать привести помещение в первоначальный вид. В противном случае суд по иску уполномоченного органа может расторгнуть договор соцнайма и возложить на нанимателя обязанность привести помещение в прежний вид.

Приватизация «совхозного» жилфонда

Встречаются трудности и с приобретением жилого фонда бывших государственных/муниципальных предприятий (СПК, совхозов и пр.).

Из юридической практики можно привести пример: был создан некий СПК, муниципалитет передал ему в управление жилье для предоставления крова работникам. Спустя некоторое время СПК реорганизовался в ООО, который, в свою очередь, заключил с сотрудниками договора коммерческого найма и предложил им выкупить квартиры по рыночной стоимости.

Можно ли приватизировать квартиру при таких условиях? Справедливо ли поступило руководство ООО? Закон о приватизации говорит, что собственники жилфонда, организации, которые обладают правом хозяйственного ведения/оперативного управления (с согласия хозяев) могут принимать решение о приватизации служебного жилья.

Когда государственные/муниципальные организации переходят в другую форму собственности или ликвидируются, их жилфонд, принадлежащий на праве оперативного управления/хозяйственного ведения, должен быть передан правопреемникам либо в муниципалитет с обязательным сохранением жилищных прав лиц, в т.ч. права на приватизацию.

Поэтому заключение договоров коммерческого найма относительно таких помещений является незаконным, а суммы, полученные от работников в счет выкупа жилья, будут неосновательным обогащением ООО. Сотрудники могут претендовать на получение в частную собственность этого жилья бесплатно.

Другой вопрос: как приватизировать муниципальную квартиру, которая в данный момент находится в ведении ООО? Если руководство предприятия не соглашается провести процедуру в добровольном порядке (что случается нередко), стоит обращаться с иском в суд. Устоявшаяся положительная практика в данной области уже имеется.

Таким образом, приватизация муниципальной квартиры – процесс довольно трудоемкий и длительный, но в то же время очень нужный. С приобретением полного права собственности гражданин приобретает и психологический комфорт, и стабильность. Если вы столкнулись с какими-либо трудностями при прохождении данной процедуры, обязательно обратитесь к профессиональному юристу. Каждый случай индивидуален, и сказать, можно ли приватизировать муниципальную квартиру в конкретной ситуации, сможет только специалист.