Покупка квартиры: документы, порядок оформления и юридические советы

• 22 Октября, 2018
• Жилищное право
• Оксана Шагова

Сделки, связанные с недвижимостью, на территории РФ пользуются огромным спросом. Они являются самыми распространенными в стране. Это ответственные решения, к которым требуется основательная подготовка. Далее в статье мы рассмотрим, какие нужны документы при покупке квартиры, что вообще необходимо сделать для приобретения жилья и как себя вести, чтобы не столкнуться с мошенниками. Ниже будет представлена развернутая информация о покупке жилья. Акцент сделаем непосредственно на квартирах. К сожалению, не все знают, как себя вести в том или ином случае. И распознать мошенников сегодня проблематично. Даже самые честные люди могут невольно добавить покупателю хлопот.

Способы покупки

Документы при покупке квартиры могут потребоваться разные. Их перечень напрямую зависит от способа приобретения недвижимости. Кроме того, семейное положение и жизненные обстоятельства продавца и покупателя тоже накладывают определенные отпечатки на сделку.

Сегодня квартиру можно купить:

• через агентство недвижимости;
• "с рук";
• в ипотеку.

Все эти ситуации требуют более детального рассмотрения. Справки для них, как правило, подготавливаются разные. И поэтому без основательного изучения вопроса не исключены серьезные проблемы. В случае с ипотекой - вплоть до отказа в предоставлении кредита на жилье.

Основные бумаги со стороны продавца

Пакет документов при покупке квартиры меняется в зависимости от ситуации. Для начала разберемся, какие справки пригодятся гражданину, если он собирается продать жилье. И не важно, как именно - самостоятельно или через агентство. Какие документы при покупке квартиры надо подготовить продавцу?

Для того чтобы иметь шанс на успешное заключение сделки, ему необходимо взять с собой:

• паспорт;
• выписку ЕГРН на жилье;
• правоустанавливающий документ на недвижимость;
• справки об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам (рекомендуется).

Но этого, как правило, недостаточно. Подобный пакет бумаг актуален для случаев продажи жилья одиноким человеком, а продают и покупают недвижимость все чаще семейные люди. С детьми или без - это не так важно.

Если собственников несколько

Какие документы при покупке квартиры должны быть подготовлены участниками процедуры в ходе приобретения жилой недвижимости? Вопрос довольно сложный, если учесть, что жизненные обстоятельства могут быть абсолютно разными. И для каждого случая приходится подготавливать свой уникальный пакет справок.

Предположим, что человек покупает жилье (или его долю), которым ранее владели несколько собственников. В этом случае указанный ранее пакет бумаг дополняется следующими элементами:

• согласием всех владельцев на сделку;
• отказами от выкупа доли продавца;
• уведомлениями о том, что текущий собственник квартиры предложил совладельцам выкуп своей доли в первую очередь.

Желательно, чтобы к моменту заключения сделки все хозяева жилья были согласны на продажу. Тогда никаких проблем быть не должно. Но встречаются и исключения.

Если собственник - ребенок

В момент планирования приобретения жилой недвижимости люди часто задаются вопросами о том, какие нужны документы на квартиру. Для купли-продажи недвижимого имущества предусмотрен целый перечень необходимой документации.

Бывает так, что собственником жилья или его части является ребенок. Подобные ситуации доставляют немало хлопот в переоформлении собственничества. Жилье с несовершеннолетними владельцами не пользуется особым спросом. Связано это с тем, что заключение сделки затруднено наличием определенных нюансов.

Какие нужно оформлять документы при покупке квартиры? Если у жилья есть несовершеннолетний хозяин, продавец должен побеспокоиться о наличии:

• свидетельства о рождении или паспорта несовершеннолетнего;
• разрешения органов опеки на проведение сделки с недвижимостью;
• согласия родителей на процесс.

Все бумаги предоставляются вместе с их копиями. Если в сделке участвует лицо от 14 лет, его наличие при подписании договора купли-продажи является обязательным, иначе нотариус или юрист не заверит соглашение установленного образца.

Продавец - семейный человек

Какие справки нужны при покупке квартиры? Подготавливаться к подобной операции придется и покупателю, и продавцу. Причем второе лицо должно более ответственно относится к сделке. От него требуется намного больше бумаг, чем от покупателя.

Зачастую собственники продаваемого жилья - это семейные люди. Таким лицам при проведении сделки купли-продажи нужно иметь при себе:

• свидетельство о браке или разводе;
• согласие супруга на распоряжение общим имуществом;
• брачное соглашение.

Как показывает практика, сделки по продаже совместной собственности чаще всего проводятся в присутствии второго супруга. В этом случае никаких существенных затруднений не будет.

Прочие бумаги продавца

Перечень документов при покупке квартиры меняется в зависимости от ситуации. К сожалению, для продавца жилья соответствующая операция предусматривает серьезную бумажную волокиту.

Иногда, для того чтобы успешно провести сделку, требуется осуществить подготовку:

• утвержденного плана перепланировки жилья;
• судебных решений о разделе имущества или о признании такового принадлежащим продавцу.

В идеале все эти справки должны храниться у каждого потенциального продавца. Конечно же, независимо от ситуации, гражданину придется подготовить договор купли-продажи. Без него об операции можно забыть вовсе.

Основные бумаги для покупателя

Документы, необходимые для покупки квартиры, заставляют представителей обоих сторон сделки изрядно побегать. И это вполне нормальное явление. В России операции с недвижимостью предусматривают серьезную бумажную волокиту. Без некоторых перечисленных выше справок обойтись можно, но если в процессе подписания договора возникнут конфликты, доказать свою точку зрения будет проблематично. А значит, лучше подстраховаться.

С основными бумагами, предъявляемыми продавцом, мы разобрались. Теперь настало время подумать о том, какие выписки должен взять с собой покупатель.

В идеале, это деньги и паспорт. Подойдет любой другой идентификатор личности потенциального покупателя жилья. Но какие расклады встречаются на практике? И как к ним подготовиться?

У покупателя есть семья

Документы, необходимые для покупки квартиры, на территории России могут включать в себя различные элементы. И поэтому не всегда легко справиться с подготовкой к процедуре купли-продажи.

Приобретение жилья семейным человеком - распространенное явление. И, как правило, для воплощения соответствующей задумки в жизнь потенциальному покупателю придется взять с собой в нотариальную контору:

• выписки о заключении брака;
• брачное соглашение;
• разрешение мужа или жены на совершение юридически значимой сделки за общие деньги;
• любые доказательства того, что используемые средства являются личным имуществом покупателя.

Эти же бумаги могут пригодиться, если человек оформляет ипотеку. Но только если потенциальный должник является семейным.

Если используют маткапитал

Какие нужно оформлять документы при покупке квартиры? Все чаще люди приобретают жилье с использованием материнского капитала. Чтобы сделка прошла успешно, нужно подготовить заранее:

• свидетельства о рождении детей;
• сертификат материнского капитала;
• разрешение на сделку от ПФР.

Все это нужно готовить заблаговременно. Если в семье есть усыновленные дети, возникает необходимость в предъявлении соответствующих свидетельств об усыновлении. Иначе сделку провести не получится.

Для ипотеки

Какие документы нужны покупателю квартиры для успешного оформления ипотеки?

Чтобы иметь шанс на получение ипотечной квартиры, потенциальному покупателю придется принести дополнительно:

• справки о доходах;
• выписки с кредитной историей.

Кроме того, все текущие задолженности по кредитам должны быть закрыты. В идеале, отсутствовать вовсе. Наличие открытых кредитов иногда служит серьезной помехой для ипотеки.

Если у гражданина ИП, он обязан предъявить выписки о регистрации в ФНС в качестве предпринимателя. В противном случае можно обойтись трудовой книжкой и ее копией.

Важно: если человек официально не работает, ему не одобрят ипотеку. Это просто невозможно с точки зрения платежеспособности. Сначала придется доказать, что покупатель сможет выплачивать кредит, а потом оформлять его.

В строящемся доме

Перечень документов при покупке квартиры перечислить трудно. Он не может быть единым. И связано это в первую очередь с тем, что жизненные ситуации встречаются разные. В зависимости от них находится документация, предъявляемая для сделки по купле-продаже недвижимости.

Хочется приобрести жилье в новостройке? А точнее, в строящемся доме? Это не самое лучшее решение. Дело в том, что застройщики в России все чаще подводят своих клиентов. И граждане попросту рискуют остаться и без денег, и без квартиры.

Тем не менее, если все равно есть желание купить квартиру в строящемся доме, нужно подготовить дополнительный пакет справок. Документы при покупке квартиры запрашиваются следующие:

• соглашение об участии в долевом строительстве;
• чек об уплате пошлины за процесс (100 рублей);
• разрешение на застройку;
• проект с подробным описанием квартир и домов;
• выписки о правах на землю, при которой происходит строительство;
• соглашение о страховании;
• учредительные бумаги застройщика.

Основная масса перечисленных бумаг подготавливается исключительно застройщиком. Сведения об оплате пошлины требуется с покупателя. Продавцу тоже придется заплатить, но не 100 рублей, а 2000. Это закрепленные на законодательном уровне расценки на регистрацию договора долевого строительства.

Если покупаем в новостройке

Перечень документов при покупке квартиры меняется, если речь идет о новострое. Все чаще люди отдают предпочтение приобретению жилья в новых домах, нежели на вторичном рынке. Подобное решение приводит к тому, что и продавцу, и покупателю нужно будет готовить дополнительный пакет справок.

Он обычно включает в себя:

• выписки о регистрации собственности;
• чек, свидетельствующий об оплате государственной пошлины (тысяча рублей);
• договор долевого участия, который был зарегистрирован ранее;
• разрешение на ввод жилого здания в эксплуатацию;
• платежные документы, указывающие на перечисление покупателем всей суммы за квартиру;
• выписки ЕГРН и технический паспорт жилья.

Звучит не слишком устрашающе. А вот на деле подготовка всех указанных выше документов при покупке квартиры доставляет немало затруднений.

Инструкция: покупаем квартиру

Как приобрести жилье? Предположим, что гражданин решил купить квартиру через агентство недвижимости. Это самое простое и логичное решение. Оно поможет избежать встреч с мошенниками.

Для приобретения жилья придется придерживаться следующего алгоритма действий:

1. Осуществить подготовку документов. При покупке квартиры могут пригодиться разнообразные выписки. С их возможными перечнями мы уже ознакомились.
2. Обратиться в агентство недвижимости и заключить договор на оказание услуг.
3. Согласовать встречу с потенциальным продавцом жилья. Координирование происходит через агентство недвижимости.
4. Осмотреть квартиру и проверить документы у продавца. Желательно, чтобы к моменту встречи у гражданина были все указанные выше выписки. Их отсутствие должно насторожить.
5. Поторговаться, если такое возможно.
6. Согласовать дальнейшие действия.
7. Прийти в оговоренное время в нотариальную контору или в агентство недвижимости и подписать соглашение купли-продажи.
8. Забрать себе одну копию договора.
9. Передать денежные средства продавцу заранее оговоренным способом.
10. Получить на руки документы на квартиру и ключи.

Сделка проведена. Только теперь нужно будет осуществить переоформление недвижимости в Росреестре на свое имя. Это довольно простая операция. Она проходит без неприятных сюрпризов и прочих казусов.

Важно: при оформлении ипотеки начинать необходимо с визита в банк. Но перед этим рекомендуется заранее подобрать жилье для приобретения.

Оформление на себя

Документы при покупке квартиры играют важную роль. Без них сделку провести не получится. А отсутствие хотя бы одной бумаги станет серьезной проблемой в будущем. Особенно если продавец попался не слишком добросовестный.

Когда непосредственное заключение сделки осталось позади, остается провести переоформление имущества на себя. Воплотить задумку в жизнь можно либо через "Госуслуги", либо путем обращения в МФЦ/Росреестр. Остановимся на личном визите в уполномоченные органы.

Чтобы завершить операцию по покупке жилья, гражданину потребуются:

• выписки ЕГРН;
• договор купли-продажи;
• паспорт;
• расписка о получении денег продавцом;
• акт приема-передачи имущества.

Разумеется, не стоит забывать о заявлении и чеке об уплате госпошлины за переход прав собственности. Оплатить нужно 2000 рублей, если речь идет о сделках между физическими лицами.

Документы, необходимые для покупки квартиры, мы изучили. Есть ли еще какие-нибудь моменты, достойные внимания?

О вычете

Да. Например, если человек приобретает жилье, он может потребовать налоговый вычет. Обращаться за ним нужно непосредственно в ФНС по прописке заявителя. Вернуть можно за всю жизнь не более 260 000 рублей при обычной покупке жилья и еще 390 000 рублей за проценты по ипотеке.

Какие документы нужны при покупке недвижимости - мы выяснили. Для оформления вычета можно подготовить все ранее указанные бумаги. Кроме них человеку необходимы:

• справки о заработной плате (в идеале это форма 2 - НДФЛ);
• налоговая декларация за тот или иной налоговый период.

Если все сделано правильно, то приблизительно за 2 месяца гражданину придет ответ от ФНС относительно предоставления вычета. И столько же времени уйдет на проведение банковской операции.

Важно: как только указанные выше лимиты будут достигнуты, право на имущественный вычет пропадет. Восстановить его уже никак не удастся.

Заключение

Мы выяснили, чем нужно руководствоваться в случаях приобретения квартиры и какие нужны документы для купли-продажи недвижимого жилого имущества. Из вышесказанного можно сделать вывод, что при правильной подготовке данная процедура вполне выполнима.

Чтобы не столкнуться с мошенниками, рекомендуется всегда проверять документы на жилье у продавца, а также не стесняться задавать различные вопросы по предмету соглашения.

Больше вопрос о том, что нужно для покупки квартиры, не поставит вас в неловкое положение. Теперь каждый человек сможет разобраться с особенностями подобной сделки.