Приватизация комнаты в коммунальной квартире: порядок действий, необходимые документы и советы юриста

• 16 Октября, 2018
• Жилищное право
• Марина Лобачева

Муниципальное жилье представлено в фонде каждого региона в ограниченном количестве квартир. Граждане, проживающие в такой недвижимости, могут воспользоваться своим правом на бесплатную приватизацию. Если квартира официально является коммунальной, то каждый владелец отдельной комнаты может оформить ее на себя. Процедура должна выполняться на основании требований законодательства. Приватизация комнаты в коммунальной квартире разрешается только при выделе отдельного помещения. Если имеется обычная муниципальная квартира, в которой проживает одна семья, то приватизировать можно только полностью весь объект на всех прописанных лиц.

Понятие коммунальной квартиры

Коммуналка представлена квартирой, которая используется несколькими семьями или людьми, не обладающими родственными связями. Каждая семья проживает в отдельной комнате, но при этом все граждане пользуются местами общего пользования. К ним относится санузел, кухня, коридор, балкон и ванная комната.

Допускается арендовать такие комнаты. Правила приватизации комнаты в коммунальной квартире содержатся в ФЗ № 1541-1 «О приватизации». По этому закону допускается выполнить процесс, если действительно квартира является коммуналкой. Если же жилье не обладает данным статусом, то разрешается только приватизация всей квартиры.

Зачем выполняется процесс?

Приватизация комнаты в коммуналке осуществляется для решения сразу нескольких задач. Наиболее часто гражданин, занимающийся данным процессом, заинтересован в том, чтобы продать или обменять полученный объект. Только после регистрации права на комнату, можно распоряжаться ею по своему усмотрению. Она передается по наследству в отличие от муниципального жилья.

Нередко приватизация осуществляется с целью последующей продажи комнаты. Для этого она должна первоначально предлагаться другим жильцам коммуналки, а только при отказе с их стороны продается объект посторонним лицам.

Особенности процесса

Приватизация коммунальной квартиры или отдельной комнаты в таком жилье, обладает некоторыми нюансами. К ним относится:

• каждый гражданин РФ имеет право на бесплатную приватизацию, которая осуществляется только раз в его жизни;
• если требуется приватизировать какой-либо объект повторно, то процедура будет платной;
• более выгодной считается приватизация всей квартиры, чем всего одной комнаты;
• если владелец такой комнаты примет решение о ее продаже, то первоначально ему придется предложить имущество другим соседям по жилью, так как у них имеется преимущественное право покупки;
• продажа посторонним лицам допускается только при наличии официального отказа от покупки со стороны других жителей коммуналки;
• если хотя бы одна комната в такой квартире будет правильно оформлена на какого-либо гражданина, то расселение невозможно.

Многие люди, проживающие в коммуналке, надеются на расселение, поэтому довольно редко регистрируют право на комнаты.

Какие должны соблюдаться условия?

Приватизация комнаты в коммунальной квартире в СПБ осуществляется таким же способом, как и приватизация жилья в другом регионе страны, так как учитываются требования федерального законодательства. Для реализации данного процесса должны соблюдаться определенные условия. К ним относится:

• у каждого нанимателя такого жилья должен иметься отдельный договор, составленный с муниципалитетом региона;
• помещение было выделено гражданину на законных основаниях;
• у комнаты имеется отдельный вход, поэтому она не представлена проходным помещением;
• комната находится в хорошем состоянии, поэтому может использоваться для дальнейшего проживания граждан.

Процедура выделения помещения должна фиксироваться в БТИ. Поэтому у каждой комнаты должен иметься отдельный техпаспорт и другие технические документы.

Плюсы и недостатки процедуры

Приватизация комнаты в коммунальной квартире обладает некоторыми плюсами:

• владелец такого объекта сможет зарегистрировать в своей комнате родственников;
• гражданин может свободно распоряжаться комнатой, поэтому при необходимости сможет ее продать, подарить или вовсе сдать в аренду для получения определенного дохода;
• после смерти человека, передается его недвижимость по наследству.

Но такая процедура имеет и некоторые значимые недостатки. К ним относится:

• теряется право на бесплатную приватизацию, поэтому если в будущем придется выполнять этот процесс, то он будет платным;
• увеличиваются расходы на содержание комнаты, так как придется дополнительно уплачивать налог на недвижимость;
• не получится увеличить площадь жилья, выделенного на основании договора соцнайма;
• дальних родственников прописать в недвижимости не получится, если на это не будет дано согласие других зарегистрированных граждан.

Поэтому перед приватизацией комнаты следует оценить не только положительные, но и отрицательные стороны такого решения. После этого процесса вовсе аннулируются некоторые права граждан, так как они не смогут рассчитывать на поддержку местных властей, поэтому даже при рождении ребенка семья не сможет рассчитывать на увеличение жилплощади с помощью бюджетных средств.

Кто может выполнить процесс?

Перед тем как приватизировать комнату, следует убедиться в целесообразности и возможности этого процесса. Комната в коммуналке может быть получена в собственность только некоторых лиц, соответствующих определенным требованиям. Поэтому учитываются следующие моменты:

• рассчитывать на оформление права собственности на помещение может только человек, постоянно проживающий в коммунальной квартире;
• у человека должна иметься постоянная прописка в этой недвижимости;
• в объекте могут проживать не только лица, прописанные в договоре соцнайма, но и другие близкие члены его семьи, которые непременно участвуют в приватизации, если имеют постоянную регистрацию в этом объекте;
• для выполнения процесса не требуется получать разрешение от других жильцов квартиры;
• участие в приватизации принимают не только взрослые граждане, но и несовершеннолетние жильцы;
• повторное участие разрешается только для людей, которые впервые приватизировали недвижимость, будучи несовершеннолетними.

Нередко приходится гражданам сталкиваться с тем, что другие жильцы квартиры против процесса. В этом случае процедура может быть выполнена без их согласия, так как надо ориентироваться именно на содержание договора соцнайма.

Как выполняется?

Порядок приватизации комнаты в коммунальной квартире заключается в реализации некоторых последовательных действий. Поэтому прописанными лицами реализуются следующие этапы:

• первоначально жильцами одной комнаты принимается решение о необходимости оформления права собственности на этот объект;
• далее подготавливается договор социального найма, на основании которого люди законно проживают в недвижимости;
• готовятся другие документы, необходимые для проведения процесса;
• если в процедуре участвует несовершеннолетний, то придется обращаться в органы опеки для получения соответствующего разрешения;
• далее со всеми документами следует обратиться в Департамент жилищной политики конкретного региона;
• в эту организацию передается заявление о приватизации со всеми другими подготовленными документами;
• далее надо подождать, пока документация будет тщательно проверена;
• если принимается положительное решение, то подписывается договор о приватизации;
• этот документ является правоустанавливающим, поэтому с ним надо обратиться в Росреестр для регистрации права на комнату.

При подготовке документов для приватизации комнаты в коммунальной квартире нередко допускаются разные ошибки или неточности, поэтому регистрационный орган может отказать в составлении договора. Это приводит к затягиванию сроков, так как граждане должны собирать дополнительно другую документацию.

Какие требуются документы?

Приватизация комнаты в коммуналке возможна только при подготовке жильцами помещения нужной документации. Все бумаги перечисляются в ФЗ № 1514-1. С чего начать приватизацию комнаты в коммуналке? Первоначально подготавливаются следующие документы:

• личные документы о каждом прописанном в комнате гражданине, представленные паспортами или свидетельствами о рождении;
• если прописанные люди являются законными супругами, то требуется свидетельство о заключении брака;
• выписка из домовой книги, в которой указывается, какое количество людей зарегистрировано в конкретной комнате коммуналки;
• правильно составленное заявление на приватизацию;
• договор соцнайма, на основании которого граждане законно проживают в недвижимости;
• техпаспорт и другие технические документы на этот объект;
• справка, которая подтверждает, что у заявителей отсутствуют долги по коммунальным услугам.

Каждый граждан, участвующий в процессе, должен подготовить справку, которая указывает, что он не участвовал ранее в бесплатной приватизации. Количество документов для приватизации комнаты в коммунальной квартире может увеличиваться местными властями. Поэтому узнать точно, какие именно бумаги требуются, можно при непосредственном посещении центра приватизации, имеющегося в каждом регионе страны.

Как регистрируется комната?

Приватизация комнаты в квартире предполагает не только составление договора с муниципалитетом, но и регистрацию права собственности на этот объект. Для этого выполняются действия:

• после подачи документов в центр приватизации, надо подождать решения властей;
• если оно является положительным, то составляется договор о приватизации;
• в этот документ вносится информация о каждом гражданине, прописанном в комнате;
• указываются сведения о том, на каких условиях переходит жилье в собственность заявителей;
• полученный договор используется для регистрации права собственности;
• его вместе с другими документами необходимо передать в Росреестр или МФЦ;
• для регистрации права требуется уплатить пошлину в размере 2 тыс. руб.;
• на основании выполненного процесса выдается выписка из ЕГРН, содержащая сведения о том, кто является владельцем комнаты, а также какими основными характеристиками обладает данный объект недвижимости.

Только после выполнения данных действий могут граждане полноценно распоряжаться полученной частью недвижимости.

Сроки

Приватизация комнаты в коммунальной квартире в Москве осуществляется достаточно редко, так как в столице практически не осталось муниципальных коммуналок. Процедура может длиться разное количество времени, так как учитывается, с какими сложностями приходится сталкиваться заявителям.

Стандартно на процесс тратится около двух месяцев. Если же требуется проводить судебные разбирательства или с первого раза граждане не могут подготовить нужное количество документов, то затянуться процедура может до одного года.

Стоимость

Многих людей интересует вопрос о том, сколько стоит приватизация комнаты в коммунальной квартире. По закону данная процедура является бесплатной, но при этом все равно приходится гражданам сталкиваться с определенными расходами. Затраты зависят от того, занимаются ли граждане процедурой самостоятельно или привлекают для этого риелторов и юристов. К основным расходам относится:

• для регистрации права собственности на комнату придется уплатить госпошлину в размере 2 тыс. руб.;
• если в приватизации участвует несколько лиц, то за каждого уплачивается данная пошлина;
• за оформление техпаспорта работникам БТИ уплачивается от 3 до 5 тыс. руб., а подготавливается данная документация в течение 21 дня;
• если проводилась в жилье незаконная перепланировка, то перед приватизацией придется узаконить все внесенные изменения или вернуть помещения к исходному состоянию, что несет за собой дополнительные траты;
• если непосредственные жильцы коммуналки не могут самостоятельно заниматься всеми необходимыми процессами, то они могут обратиться к юристам, причем сопровождение такой сделки стоит от 5 до 15 тыс. руб.;
• если какой-либо прописанный в комнате гражданин отказывается от участия в процессе, то нотариально оформленный отказ стоит 800 руб.;
• если все действия осуществляются доверенным лицом, то для составления доверенности у нотариуса тратится от 500 руб. до 1,5 тыс. руб.

Если вовсе возникают серьезные разногласия относительно данной недвижимости, то придется обращаться в суд. Разбирательства в суде обязательно приводят к возникновению судебных издержек. Поэтому перед тем, как приватизировать комнату в коммуналке, следует подготовиться к действительно многочисленным расходам.

Что меняется по отношению к местам общего пользования?

Если один жилец коммуналки приватизировал свою комнату, то он автоматически получил право на некоторую часть общей площади. На основании ст. 41 ЖК все такие места распределяются между собственниками на основании их долей.

Не допускается, чтобы каким-либо жильцам чинились препятствия во время использования санузла, коридора, балкона или кухни. Если вся квартира приватизирована по комнатам жильцами, то все граждане являются собственниками мест общего пользования.

Граждане не имеют права требовать, чтобы им была выделена некоторая часть в общем имуществе коммуналки.

Обязательно ли согласие соседей?

Приватизация комнаты в коммунальной квартире должна выполняться при наличии согласия от всех жильцов, прописанных именно в этом помещении. Нередко возникает ситуация, когда соседи, живущие в других комнатах, против процесса. В этом случае он выполняется без их согласия. Это обусловлено тем, что ориентироваться надо только на договор соцнайма, составляющийся отдельно на каждую комнату.

Но при этом важно согласие всех лиц, которые зарегистрированы в конкретной комнате. Они должны являться членами одной семьи. Если один из граждан отказывается от реализации данного процесса, то он может написать нотариальный отказ. Даже при наличии такого документа за человеком сохраняется пожизненное право проживать в этой комнате.

Может ли участником является несовершеннолетний?

Приватизация комнаты возможна даже при условии, если в этой недвижимости прописан ребенок. В этом случае используется стандартная схема. Дети принимают участие в процедуре совместно со своими родителями или официальными опекунами.

Невозможно ограничить детей в их правах на приватизацию, так как они защищаются государством и органами соцзащиты. Дети, которые участвовали в приватизации до совершеннолетия, могут воспользоваться своим правом еще раз после достижения 18 лет.

Причины отказа

Нередко люди, передающие в отдел приватизации необходимую документацию, все равно сталкиваются с отказом. Он может быть обусловлен разными причинами. Наиболее часто отказ связан со следующими основаниями:

• неправильно оформлено заявление или другие документы;
• не были переданы в государственную организацию все необходимые бумаги;
• жилье невозможно приватизировать, например, если коммуналка находится в аварийном доме;
• владельцем такой квартиры является не муниципалитет, а какая-либо компания;
• комната, в отношении которой выполняется процедура, не может использоваться для постоянного проживания граждан, так как находится в плохом санитарном состоянии.

Если отказ обусловлен ошибками с документацией, то их легко исправить, после чего можно повторно подавать документы для рассмотрения в центр приватизации.

Заключение

Приватизация комнаты разрешается только при условии, если она находится в коммуналке, а также не является проходным помещением. Процедура может выполняться при отсутствии согласия на этот процесс со стороны других жильцов жилой недвижимости. Для этого требуется подготовить нужное количество документов, которые далее передаются в центр приватизации. Только после составления договора можно зарегистрировать право на комнату в Росреестре.

В приватизации участвуют все люди, прописанные в комнате, причем это касается даже детей. Граждане имеют право отказаться от участия в процессе, для чего нотариально оформляется отказ. Только после выполнения этой процедуры жильцы комнаты могут свободно распоряжаться своим имуществом.