Продажа квартиры с материнским капиталом: порядок оформления, советы юристов

• 15 Октября, 2018
• Жилищное право
• Серая мышка

Материнский (семейный) капитал является вполне ощутимой мерой финансовой поддержки российских семей с детьми. Благодаря использованию сертификата многие уже решили свой жилищный вопрос. Как правило, большинство семей, воспитывающих двоих и более детей, приобретают квадратные метры жилой площади именно за счет средств материнского капитала. О продаже квартиры, приобретенной с использованием государственной дотации, мы и представим информацию в этой статье.

Можно ли вообще продать такое жилье

В жизни могут возникнуть самые разные ситуации, при которых людям могут срочно понадобиться деньги. Один из способов их добыть – продажа квартиры. Материнский капитал часто используют при покупке недвижимости, но не все задумываются об ограничениях, которые автоматически влечет за собой использование семейного сертификата. Продать жилье, которое было куплено с использованием государственной субсидии, не так просто, как может показаться на первый взгляд.

Для начала обратимся к законодательству. Гражданский кодекс России содержит норму, однозначно определяющую обязанность родителей и опекунов заботиться о несовершеннолетних детях. Помимо этого документа, порядок использования средств маткапитала регламентируется Федеральным законом № 254 «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей». Данный нормативный акт гласит о том, что распределять доли несовершеннолетним родители могут по собственному усмотрению, что означает право родителей определять неравные части для каждого собственника.

Ни один из законов не дает прямого отрицательного ответа на вопрос о том, можно ли продать квартиру с материнским капиталом. Теоретически продать данную недвижимость можно без проблем. Но как обстоят дела на практике?

Главное условие

Интересуясь, как продать квартиру, купленную с материнским капиталом, владельцам стоит обратиться в органы опеки и попечительства. Именно от этой государственной структуры, которая стоит на страже интересов и прав несовершеннолетних, во многом зависит исход будущей сделки. Чтобы получить разрешение от госоргана, родители обязаны убедить представителей опеки в том, что планируемая сделка никоим образом не ущемит права детей. В первую очередь необходимо предоставить одновременно договор продажи квартиры с материнским капиталом и документ, подтверждающий приобретение другой недвижимости.

Следовательно, органы опеки допускают фактическую модель обмена одного жилища на другое. Принципиально важно, чтобы в результате заключения договоров купли-продажи квартиры с материнским капиталом:

• за детьми сохранялись причитающиеся доли (то есть родители должны дать обязательство выделить несовершеннолетним в новой квартире части, равные тем, что они имели в прежнем жилом помещении);
• были улучшены или как минимум оставались прежними условия проживания, в соответствии с нормативами площади и показателями комфортности на каждого домочадца.

Теперь не приходится сомневаться в реальности проведения данной сделки. Можно ли продать квартиру с материнским капиталом? Можно, но при согласии органов опеки и соблюдении родителями ряда условий. Имеется в виду обеспечение удовлетворительных жилищных условий для каждого ребенка или их улучшение с сохранением причитающихся долей жилплощади.

Документы для органов опеки

Первая преграда на пути к продаже квартиры с материнским капиталом – это получение одобрения органов опеки и попечительства. Госорган должен выдать официальный документ, разрешающий проведение сделки. Чтобы его получить, родителям необходимо обратиться в отдел опеки и попечительства администрации своего муниципального района с заявлением. Документ составляется в произвольной форме и должен содержать просьбу о совершении сделки купли-продажи квартиры под материнский капитал. В заявлении важно в подробностях описать все детали будущей сделки и привести аргументы в пользу ее целесообразности. Помимо этого, прилагается целый пакет документов:

• паспорта РФ обоих родителей;
• свидетельство о заключении или расторжении брака;
• свидетельства о рождении несовершеннолетних (если есть дети старше 14-летнего возраста, то еще и паспорта);
• нотариально заверенное обязательство родителей о выделении пропорционально равных долей в приобретаемой недвижимости (в случае приобретения в ипотеку);
• справки об отсутствии задолженностей по платежам за жилищно-коммунальные услуги (получить можно в управляющей компании по месту жительства).

Обязательно предоставляется договор купли-продажи квартиры с материнским капиталом. Образец можно попросить у любого нотариуса.

Какие еще бумаги могут затребовать

Помимо указанных документов, органы опеки могут дополнительно затребовать отчеты об оценке стоимости имущества, которые составляются специализированной аккредитованной компанией. Если детей воспитывает только один из родителей, необходимо предъявить документы, которые подтверждают факт отсутствия второго законного представителя (например, решение суда о расторжении брака с определением места проживания несовершеннолетних, о лишении родительских прав, свидетельство о смерти и др.).

Чтобы получить согласие на продажу квартиры с материнским капиталом от органов опеки, родителям для начала следует заручиться поддержкой своих отпрысков, достигших 14-летия. Причем не просто посвятить в свои планы, но и получить от них официальное согласие на осуществление сделки. Если хотя бы один из детей, имеющих долю в недвижимости, будет против продажи, родители получат отказ.

Как продать квартиру, купленную под материнский капитал? Без особых трудностей, если удастся доказать, что имеющееся жилье будет обменяно на новое с целью улучшения жилищно-бытовых условий. В качестве подтверждения своих намерений необходимо предоставить договор купли-продажи на приобретаемую квартиру или частный дом. В некоторых случаях представители управы могут затребовать осмотр недвижимости, которую родители собираются приобрести сразу после продажи квартиры с материнским капиталом.

Пошаговое выполнение всех требований органов опеки станет гарантией успешного завершения бюрократической процедуры. Рассмотрение вопроса занимает, как правило, не более одного календарного месяца.

Что делать, если доли детям не выделены

Купля-продажа квартиры с использованием материнского капитала накладывает на родителей обязательство по выделении части имущества в собственность несовершеннолетних. Но как быть, если возникла острая необходимость в продаже жилья, а доли детям так и не успели выделить. Одобрят ли органы опеки такую сделку?

Любопытно, что в законах отсутствует четкое определение периода, с наступлением которого у родителей возникало бы право продажи квартиры с участием материнского капитала. Теоретически нет ничего противозаконного в проведении сделки даже на следующий день после приобретения недвижимости. Но на практике к рассмотрению каждой конкретной ситуации органы опеки подходят индивидуально.

По закону, в любое время, даже до момента выделения долей, можно продать квартиру с мат. капиталом. Как добиться в такой ситуации разрешения органов опеки? Это уже совершенно другой вопрос. По сути, это является главной преградой в продаже квартиры с использованием материнского капитала.

Реализация ипотечного жилья с маткапиталом без выделения долей

В тех случаях, когда родители приобретают недвижимость за наличные средства и финансы, предоставленные государством, выделение долей происходит сразу, в процессе оформления сделки. Более запутанной является ситуация при продаже квартиры с маткапиталом, которая приобреталась в ипотеку.

Все дело в том, что в случае покупки недвижимости с использованием кредитных средств обязательство о выделении долей с собственников-заемщиков не снимается. При оформлении ипотеки родителей отправляют к нотариусу, где они составляют обязательство оформить на каждого ребенка часть жилплощади. Однако исполнить свое обязательство они смогут только тогда, когда все обременения по квартире будут сняты, то есть после полного погашения задолженности перед банком. Период исполнения обязательства по выделению долей четко прописан в законе: родители должны передать часть жилплощади каждому ребенку в течение шести месяцев с момента снятия обременения.

Нотариально заверенное обязательство о выделении долей входит в перечень обязательных документов, необходимых для получения согласия органов опеки на продажу квартиры, купленной за счет средств материнского капитала. Этот документ оформляется тогда, когда средства маткапитала переводятся в качестве первоначального взноса или для частичного погашения ипотечной задолженности. В то же время нет ни одной нормы, которая бы запрещала продавать квартиру при действующем договоре ипотечного кредитования. Причем реализовать задуманное можно только при одновременном получении разрешения от органов опеки и банка-кредитора.

Но здесь снова возникает пара нюансов. В частности, срок действия разрешения от органов опеки ограничен – справка будет годна на протяжении трех месяцев с момента ее получения. При этом новый договор купли-продажи необходимо представить в управу администрации не позднее, чем через один месяц с даты выдачи официального разрешения на отчуждение имущества, в котором несовершеннолетние имеют свои доли. Если этот договор родители не предоставят, сделка не состоится.

Также стоит отметить, что приобретенная менее трех лет назад недвижимость предполагает обязанность уплаты подоходного налога физлиц с продажи имущества. Размер сбора составляет 13 % от общей суммы, указанной в договоре. Для владельцев недвижимости, право собственности на которую было зарегистрировано после 1 января 2016 года, срок «безналогового» продлен до пяти лет. Учитывать нужно и то, что сделки по продаже прежней квартиры и приобретению новой должны осуществляться в течение одного налогового периода – это позволит налогоплательщику избежать уплаты внушительной суммы.

Зачем продавать жилье, купленное за счет маткапитала?

Причин, которыми может быть обусловлена необходимость продажи квартиры с мат. капиталом, может быть несколько. Самая распространенная – переезд семьи в другой город или регион в связи с трудовой деятельностью, воинской службой родителей и т. д. Кроме того, ранее приобретенная квартира может не соответствовать установленным санитарно-эпидемиологическим нормам, находиться в неблагополучном районе, быть плохо отапливаемой зимой и пр. В конце концов, если семья может расширить свою жилплощадь за счет имеющихся накоплений и денежных средств, которые будут выручены от продажи квартиры с материнским капиталом, почему бы не воспользоваться такой возможностью?

Но какой бы ни была причина продажи, важно соблюдать одно условие: продав жилье, родители обязаны в сжатые сроки купить другую недвижимость. Кроме того, новая квартира не должна быть хуже старой. Обеспечить данное условие можно путем:

• одновременной регистрации двух сделок купли-продажи;
• обмена квартиры, купленной за счет государственных дотаций, на другую жилплощадь;
• продажи квартиры в многоквартирном доме с целью строительства частного домовладения;
• реализации недвижимости и размещении вырученных средств (в размере суммы семейного капитала) на счетах, открытых на имена детей.

Первый вариант является самым распространенным. Обычно проводят сделку о продаже квартиры с материнским капиталом и следом за ней регистрируют покупку нового жилья.

Как провести сделку

Далее приведем пошаговую инструкцию продажи квартиры с материнским капиталом. Если говорить обобщенно, то данная процедура будет включать в себя некоторую последовательность действий.

1. Начать следует с поиска покупателя на свою недвижимость. Параллельно необходимо присматривать жилплощадь для приобретения взамен.

Специалисты по недвижимости рекомендуют делать это одновременно, чтобы максимально сократить потери времени. Как только будет определено потенциальное приобретение и найдены покупатели на имеющуюся квартиру, желательно заранее заключить предварительные соглашения купли-продажи с указанием долей всех членов семьи. Если новое жилье родители будут приобретать с использованием ипотечных средств, то изначально недвижимость следует оформить на одного или обоих созаемщиков с последующим обязательством подтвердить намерение выделить доли детям у нотариуса.

2. Сбор пакета документов для получения одобрения от органов опеки.

Желательно заранее подготовить все требуемые бумаги, что позволит минимизировать время ожидания, не допустить спешки и задержек в дальнейшем.

3. Получение официального документа, подтверждающего одобрение продажи жилья, обремененного семейным капиталом.

Ждать готовности этого документа, возможно, придется не одну неделю. Если органы опеки посчитают нужным устроить просмотр приобретаемой недвижимости, это только растянет процесс. Но если представители комиссии будут уверены в том, что права и интересы несовершеннолетних полностью защищены, можно не сомневаться в вынесении положительного решения. Если новую квартиру родители планируют приобретать в ипотеку, органы опеки могут отказать, поскольку выполнение кредитных обязательств перед банком влечет за собой возможное ухудшение бытовых условий и ограничений расходов.

4. Внесение покупателем первоначального взноса в сумме, заблаговременно оговоренной в договоре.

Размер суммы, которая станет стартовым платежом, согласовывается между участвующими сторонами. Как правило, первый взнос составляет 10-50 % от стоимости жилья. Деньги перечисляются на счет продавца недвижимости обычно в тот же день, без каких-либо задержек.

5. Регистрация сделки.

Договоры купли-продажи необходимо зарегистрировать в Регистрационной палате или многофункциональном центре «Мои документы». Подтверждением наличия информации о новых владельцах недвижимости станет внесение соответствующей записи в Росреестр. При необходимости в МФЦ собственники могут заказать Выписку из ЕГРН.

6. Окончательный расчет между сторонами договора.

Оставшуюся сумму необходимо перечислить на счет продавца в течение срока, установленного договором купли-продажи. Срывать сроки нежелательно, поскольку за это нарушение обычно предусматриваются штрафные санкции. В зависимости от ситуации, схема пошаговой продажи квартиры с материнским капиталом может быть дополнена несколькими пунктами:

• зачислением полученных от покупателя денежных средств в счет выполнения обязательств по ипотечному договору;
• получением разрешения от банка заключить новый договор купли-продажи и перевести обязательства по его выполнению на покупателя;
• снятием обременения с недвижимости после итогового расчета по кредитной задолженности.

Какие документы понадобятся для сделки

Как продать квартиру с мат. капиталом? Как и в любой другой гражданско-правовой операции, огромное значение имеют предоставленные документы. Необходимо собрать все требуемые бумаги, иначе сделка может быть признана недействительной:

• разрешение от органов опеки и попечительства;
• документы, удостоверяющие личность всех собственников и членов семьи (для всех детей – свидетельства о рождении, а для совершеннолетних и детей старше 14 лет – паспорта);
• документы о праве собственности на продаваемую и приобретаемую недвижимость;
• предварительные договоры купли-продажи.

При использовании ипотечных средств одной из сторон сделки автоматически становится банк, поэтому для регистрации необходимо предоставить договор ипотечного кредитования.

Если имеется задолженность

Условием продажи недвижимости, купленной за счет средств маткапитала и ипотечного кредита, непогашенного на момент продажи, является обязательное получение согласия от банка. Чаще всего кредиторы неохотно идут на такую сделку. И для банка, и для обоих сторон договора существуют определенные риски:

• Во-первых, в квартире, купленной за средства маткапитала, зарегистрированы несовершеннолетние дети. Процедура их снятия с регистрационного учета может вызвать определенные сложности.
• Во-вторых, ипотечная квартира является собственностью продавца, но при этом находится в залоге у кредитора, поэтому перерегистрировать права собственности на это жилье без разрешения банка невозможно.

Именно поэтому на практике используют один из двух вариантов проведения сделки по отчуждению недвижимости с обременением. Первый подразумевает получение разрешения от банка, выдавшего жилищный кредит. Продавец квартиры сначала находит желающего купить ипотечную квартиру, затем создает заявку в банк с просьбой одобрить предстоящую сделку. От того, насколько правильно и грамотно будет составлено заявление, зависит исход дела. Если продавец сможет аргументировать свое решение, объяснить причину продажи и предоставить полную информацию о потенциальном покупателе, то вполне вероятно, что банк даст свое согласие. В этом случае сделка будет проводиться с его участием. После подписания договора купли-продажи покупатель должен перечислить сумму, величина которой равна задолженности по ипотеке, на счет банка, а остальное – продавцу.

Второй способ продажи недвижимости, которая находится в залоге у банка, это совершение сделки с обременением без уведомления кредитора. Этот вариант является более простым, так как не требует обращения в банк. После подписания договора купли-продажи заемщик досрочно погашает долг деньгами, полученными от покупателя. Продавец ипотечной квартиры полностью рассчитывается с кредитором и снимает с себя обременение, затем переоформляет квартиру на покупателя.

На первый взгляд этот способ является более простым, но в то же время он сопряжен с некоторыми рисками для покупателя. В случае недобросовестного исполнения продавцом своих обязательств по договору новый владелец может столкнуться с серьезными нарушениями сроков. Ведь специфика продажи квартиры, которая была приобретена за счет средств материнского (семейного) капитала, заключается в получении разрешения на проведение сделки от органов опеки и попечительства. Фактическим владельцем недвижимости покупатель становится в момент передачи денежных средств продавцу, но от него до юридического завершения сделки может пройти не один месяц. Именно поэтому данный вариант продажи ипотечного жилья используется при сделках между родственниками.

Риски для покупателей

Приобретение недвижимости у продавца, который в свое время купил ее с использованием средств материнского капитала – всегда огромный риск для покупателя. Такое жилье может таить в себе угрозу для новых собственников. Некоторые владельцы, желая провести сделку как можно быстрее, пытаются избежать вмешательства и участия заинтересованного лица – органов опеки. Однако в том случае, если к моменту продажи квартиры, приобретенной с материнским капиталом, доли так и не выделяют несовершеннолетним, возрастает вероятность последующего аннулирования договора купли-продажи. Кроме того, став взрослыми, дети могут через суд доказать свои права собственности на такое жилье. Поэтому от продавца-мошенника, который желает совершить сделку в обход органов опеки, необходимо держаться подальше.

Тем, кто приобретает квартиру на вторичном рынке у семьи с двумя и более детьми, в первую очередь обязательно нужно поинтересоваться у продавцов, использовали ли они маткапитал при покупке этого жилья. Если нет, то никаких препятствий, связанных с обременением недвижимости и участием органов опеки, возникнуть не должно. В противном случае важно не допустить, чтобы продавец заключил сделку без соблюдения закона. Вполне возможно, что он преследует цель обналичить материнский капитал через продажу квартиры. Но, как правило, такие противоправные действия не всегда говорят о злоумышленных намерениях лица, чаще свидетельствует о его неосведомленности, но, как известно, незнание законов не освобождает от ответственности.

Вопросы об отчуждении квартир, приобретенных с привлечением государственных средств, решаются без каких-либо проблем при грамотном юридическом подходе и предоставлении всех необходимых документов. Наибольшую сложность в таких сделках вызывает необходимость предоставления собственником гарантии защиты имущественных прав несовершеннолетних граждан.