Продажа приватизированной квартиры: необходимые документы, порядок проведения процедуры, учет особых условий, сроки

• 19 Октября, 2018
• Жилищное право
• Оксана Шагова

Приватизация в России пользуется огромным спросом. Граждане охотно пользуются подобными полномочиями, чтобы обзавестись собственным жильем. Но иногда возникает мысль о том, чтобы продать квартиру. Можно ли это вообще сделать? И как происходит продажа приватизированной квартиры в Российской Федерации? Разобраться во всех этих вопросах и не только нам предстоит далее. На самом деле все не так уж и трудно. Правда, придется в отдельных случаях изрядно постараться, чтобы добиться желаемого результата.

Определение приватизации

Что собой представляет приватизация? Определение этого термина играет важную роль. Оно помогает понять, есть ли у лиц, приватизировавших квартиру, право на выставление недвижимости на продажу.

Приватизация - процедура переоформления государственного или муниципального жилья в частные владения. Квартира обычно оформляется на зарегистрированных в недвижимости на постоянной основе граждан.

Есть ли право

Продажа приватизированной квартиры - это реальность или сказка? Неприватизированное жилье выставить на продажу нельзя. У прописанных на соответствующей территории лиц отсутствуют соответствующие полномочия.

Приватизация позволяет приобрести права собственности на конкретную территорию на основании договора социального найма бесплатно. Это своеобразная мера поддержки населения. После проведения соответствующей операции человек становится полноправным хозяином недвижимости.

Что это значит? Он сможет заключать любые юридически значимые сделки - от продажи и выделения долей до проведения перепланировки. Только для успешной операции придется постараться. Иначе сделка сорвется. А в некоторых случаях неправильная подготовка приведет к невозможности продажи квартиры или ее части.

Возможные проблемы

Приватизировать квартиру для продажи можно без особых затруднений. Ниже будет рассказано о том, как справиться с подобного рода задачей. А как быть, если квартира уже переоформлена на граждан? Какие проблемы возникают в ходе сделки по продаже недвижимости?

Основная - это несколько собственников. Обычно у приватизируемого жилья получается далеко не один владелец. И при выставлении недвижимости на продажу придется добиться согласия всех собственников на операцию. В противном случае сделку нужно будет отложить и подождать некоторое время.

Кроме того, у совладельцев приватизированной квартиры (как и при долевой собственности в жилье) есть право преимущественного выкупа. А значит, если кто-то не согласен с продажей, он сможет создавать серьезные помехи операции. Да, в конечном счете достичь желаемой цели удастся, но нервов, времени и сил будет израсходовано очень много.

Кто имеет право на приватизацию

Теперь несколько слов о том, как провести приватизацию. Это крайне важный момент. Без предварительной приватизации выставить квартиру на продажу никак не получится. У простых жильцов и нанимателей жилья соответствующих полномочий нет и быть не может.

Кто может выступать участником приватизации? Все граждане РФ, прописанные в государственной квартире на постоянной основе. Это правило применяется и к детям, и ко взрослым.

Важно: если человек не хочет получать долю в имуществе, он может письменно отказаться от приватизации. Но проживать на соответствующей территории он все равно останется.

Процедура приватизации: пошаговая инструкция

Какие документы для продажи приватизированной квартиры нужно подготовить? Сначала потенциальному продавцу придется оформить недвижимость себе в собственность. Это не так трудно, как кажется, если все прописанные лица согласны на операцию.

Инструкция по приватизации выглядит так:

1. Согласовать процедуру обращения в уполномоченные инстанции, чтобы оформить в частную собственность государственную квартиру. На приватизацию должны быть согласны все прописанные в квартире на постоянной основе лица. В противном случае от несогласных необходимо получить нотариальные письменные отказы.
2. Составить и заполнить заявление о приватизации.
3. Подготовить справки для успешного удовлетворения запроса.
4. Обратиться в жилищную администрацию города с прошением установленного образца.
5. Дождаться ответа по вопросу о приватизации.
6. Подписать договор установленной формы в случае положительного ответа от городских властей. Обычно при правильной подготовке в операции не отказывают.
7. Провести переоформление имущества на себя в Госреестре.

Вот и все. Кажется, ничего непонятного или трудного в этом нет. На самом деле еще на этапе подготовки документов возникают серьезные проблемы.

Пакет справок для приватизации

Продажа приватизированной квартиры - это довольно легкое мероприятие. Особенно если процесс переоформления собственности на граждан уже позади. Но что делать, если человек не знает, как получить государственное жилье в свои владения?

Нужно досконально изучить вопрос о приватизации. Какие документы пригодятся для воплощения задумки в жизнь? Для этого нужно взять с собой:

• паспорта всех участков приватизации;
• общее заявление на переоформление жилья;
• отказы от прописанных на территории, но не желающих участвовать в процедуре;
• договор социального найма;
• выписки из домовой книги;
• свидетельства о рождении всех прописанных на территории детей.

Этого должно быть достаточно. Если граждане меняли семейное положение или личные данные, соответствующие подтверждения тоже пригодятся.

Приватизация предлагается всего раз в жизни. Поэтому придется дополнительно принести справки о том, что все участники процедуры ранее с ней не сталкивались.

Важно: у лиц, выступающих участниками приватизации до совершеннолетия, останется право на оформление государственного жилья в частные владения после 18 лет.

Способы продажи

Процедуру переоформления приватизированного жилья рассматривать не будем. Она осуществляется точно так же, как и оформление на себя купленной недвижимости. Это самая простая задача из всех существующих в изучаемой сфере.

Продажа приватизированной квартиры в России отнимает немало времени и сил. Граждане могут провести сделку:

• самостоятельно;
• через агентства недвижимости.

Как именно действовать? Каждый решает этот вопрос самостоятельно. Продажа квартиры, приватизированной в долях или в общую долевую собственность - это не так трудно, как может показаться, особенно если правильно подготовиться к операции.

Инструкция по самостоятельной сделке

Продажа комнаты в приватизированной квартире будет проводиться точно так же, как и продажа всего недвижимого имущества подобным образом. Главное - найти покупателей и сначала предложить выкуп территории совладельцам жилья.

Человек хочет полностью самостоятельно продать квартиру или дом? Тогда ему рекомендуется действовать так:

1. Подготовить жилье к продаже. Например, сделать косметический ремонт и капитальную уборку.
2. Составить объявление о продаже.
3. Разместить объявления на разнообразных специализированных досках.
4. Согласовать сделку с потенциальными покупателями. В этот момент обычно происходит обсуждение первой встречи сторон.
5. Показать квартиру и обговорить нюансы операции. Например, провести торг.
6. Собрать определенный пакет документов. Обычно основная его часть предоставляется продавцами. Желательно начинать именно с этого этапа.
7. Прийти к нотариусу и подписать заранее написанный договор купли-продажи приватизированной квартиры.
8. Передать ключи от недвижимости новым собственникам.
9. Получить деньги за сделку.
10. Передать документы на имущество покупателям.

На этом этапе можно закончить. Все, что теперь останется - это провести переоформление жилья на покупателей. Подобный процесс мы рассматривать не станем.

Купля-продажа приватизированной квартиры ничем не отличается от продажи подаренной, купленной или унаследованной территории. Основные трудности заключаются в том, что подобная операция происходит с большим количеством собственников. И далеко не каждый человек согласен на сделку с имуществом, у которого много владельцев.

Если есть ребенок-собственник

Продажа приватизированной квартиры с детьми - это самый трудный вариант развития событий. Он на практике доставляет больше всего хлопот. Более того, граждане не слишком охотно покупают квартиры, где есть несовершеннолетние собственники.

Основной проблемой является то, что продажа приватизированной квартиры с несовершеннолетними собственниками проводится с согласия органов опеки. Сначала придется предложить ребенку равноценное жилье. И только после этого уполномоченные органы согласятся на проведение сделки.

Нет разрешения от опеки - можно забыть о сделке в целом. Она будет признана незаконной в случае заключения договора продажи приватизированной квартиры.

Через агентство

Второй способ продажи недвижимости в России - это проведение сделки через агентства недвижимости. Подобные компании взимают комиссию за свои услуги, но зато их клиенты быстро находят друг друга. Более того, нет необходимости в общении к нотариусу для подписания соответствующего договора. Юридическое сопровождение агентства недвижимости включено в комиссионные.

Для того чтобы воспользоваться подобным приемом, человеку нужно:

1. Собрать документы для предстоящей сделки.
2. Выбрать агентство недвижимости и обратиться к его работникам.
3. Заключить договор на оказание услуг.
4. Согласовать встречу для демонстрации жилья с потенциальными покупателями. Объявления о продаже и поиск клиентов ложится на плечи агентства.
5. Показать жилье и обговорить возможный торг, а также способы передачи денежных средств.
6. Заключить в агентстве недвижимости договор купли-продажи.
7. Отдать деньги продавцу.
8. Выдать ключи, а также бумаги на недвижимость и расписку о получении денег покупателю.
9. Забрать свою копию соглашения.

На данном этапе можно считать сделку успешно оконченной. Теперь ясно, как продать приватизированную квартиру в том или ином случае. Но мы рассмотрели операции в общих чертах. С какими нюансами еще предстоит ознакомиться каждому?

Предлагаем выкуп

Представленные выше рекомендации подходят либо для сделок, при которых все собственники жилья согласны на операцию, либо при единоличном владении недвижимостью. Но как поступить, если у квартиры несколько хозяев, а среди них имеются несогласные с продажей?

Если нет согласия на продажу приватизированной квартиры, этот факт помешает заключить сделку. Тогда нужно предложить протестующему выкупить свою долю. У него, как и у других совладельцев, имеется преимущественное право выкупа.

Чтобы предложить совладельцу недвижимости выкуп доли, рекомендуется действовать так:

1. Составить предложение. В нем подробно описывают, что и за какую сумму продают. Здесь же принято указывать предложение о выкупе по преимущественному праву.
2. Отправить документ заказным письмом с уведомлением о получении.
3. Подождать один месяц с момента получения гражданином оповещения установленного образца.

Если за это время совладелец не даст согласия на выкуп, но и не откажется от него письменно, можно будет выставить недвижимость на продажу. Конечно, за вычетом доли несогласного собственника. Главное - подготовиться к подтверждению того, что предложение о выкупе состоялось.

О налогах

Что может помешать продаже приватизированной квартиры? Согласие совладельцев на подобную операцию только ускорит процесс. А вот долгое молчание в качестве отказа от сделки приводит к тому, что операцию придется отложить "в долгий ящик". Но при правильной подготовке можно этого не бояться и весьма быстро продать свое имущество. Запрещать это делать никто не вправе.

Как только подписан договор купли-продажи приватизированной квартиры, а также переданы деньги за сделку, продавцу нужно будет уплатить налоги с полученной прибыли. Они перечисляются в государственную казну не всегда.

Если собственность была приобретена (в нашем случае - оформлена в процессе приватизации) до 2016 года, то освобождение от налогообложения состоится, когда продавец будет в общей сложности владеть недвижимостью более 3 лет. В противном случае придется платить 13 % от полученной прибыли.

Имущество приватизировано после 2016 года? При подобных обстоятельствах от налогообложения сделка освобождается только при нахождении квартиры в собственности более 5 лет. А значит, если приватизировать жилье в 2016 году, продать его без налогов удастся не ранее 2021 года.

Важно: размер налогов с продажи жилья взимается в размере 13 % от суммы, прописанной в соглашении.

Основной пакет справок

Договор продажи приватизированной квартиры лучше составлять в сопровождении опытного нотариуса или юриста. В противном случае во время заключения сделки могут возникнуть затруднения. Но и своими силами соглашение составить удастся в полной мере.

Какие документы для продажи приватизированной квартиры придется подготовить в первую очередь? Продавец приносит:

• паспорт;
• справку, подтверждающую отсутствие задолженностей по оплате коммунальных и других услуг;
• выписку из домовой книги;
• правоустанавливающий документ на жилье;
• технический паспорт на квартиру;
• кадастровый паспорт;
• справку, подтверждающую факт уплаты налогового сбора на дарение;
• если на жилищной площади проживают инвалиды I и II групп, а также некоторые иные граждане из группы риска, понадобится разрешение специальной общественной комиссии;
• согласие всех совладельцев на сделку или отказы от выкупа долей.

Но это далеко не все. Покупателю обычно достаточно взять с собой идентификатор личности и денежные средства. Только на деле продажа приватизированной в долях недвижимости - это процедура, сопровождающаяся значительной бумажной волокитой. Особенно если в сделке фигурируют несовершеннолетние лица или люди с семьями.

Если есть дети

Далее постараемся рассмотреть остальные бумаги для продажи недвижимости. Предположим, что среди владельцев жилья имеется несовершеннолетний собственник.

Тогда для сделки дополнительно придется подготовить:

• разрешение органов опеки;
• свидетельство о рождении или усыновлении несовершеннолетнего ребенка;
• согласие законного представителя на операцию.

Если речь идет о ребенке после 14 лет, то он сам должен согласиться на сделку. И вместо свидетельства о рождении придется взять гражданский паспорт.

Семейным людям

Как продать приватизированную квартиру, мы выяснили. А что делать, если сделка осуществляется семейными людьми? Обычно подобная ситуация сопровождается значительной бумажной волокитой.

Чтобы успешно провести продажу приватизированной квартиры, нужно взять с собой:

• свидетельства о браке/разводе;
• разрешение супруга на сделку;
• брачный контракт.

Подобные бумаги предъявляются и покупателем, и продавцом. Желательно сразу подготовить их копии. Заверять их у нотариуса не потребуется.

Заключение

Какие документы нужны для продажи приватизированной квартиры? И как провести соответствующую сделку?

Больше поиск ответов на данные вопросы не поставит никого в неловкое положение. Мы разобрались с особенностями приватизации и продажи переоформленного в частные владения жилья.