Купля-продажа квартиры: документы, проведение процедуры, условия заверения сделки

• 30 Октября, 2018
• Жилищное право
• Кира Ифеевская

В нынешней жизни нечасто выпадает возможность стать владельцем квартиры. Но когда это происходит, первостепенную важность приобретает вопрос правильного оформления своей новой собственности. Совершить такую крупную покупку самостоятельно, в принципе, можно. Но делать это весьма рискованно без соответствующих юридических знаний и опыта в этой сфере. В большинстве своем сделки по купле-продаже квартиры требует немалой квалификации, поскольку они не ограничиваются простой подготовкой документов.

Чтобы обезопасить покупателя от неприятностей и сюрпризов в дальнейшем, необходимо провести правовую проверку безопасности сделки, а также независимую оценку стоимости недвижимости. Как бы там ни было, а оформление сделки купли-продажи квартиры — дело очень серьезное и ответственное. С ним лучше всего справятся профессиональные юристы. И пусть им придется заплатить какой-то процент от суммы сделки за услуги, зато можно быть уверенным в ее чистоте и не беспокоиться о правильности оформления документов.

Но если все же вы решили обойтись без этих расходов, нелишним будет узнать, как оформить куплю-продажу квартиры самостоятельно и на что следует обращать внимание. Существует определенный порядок, по которому и происходят все квартирные сделки. Следует понимать, что государственное оформление продажи квартиры — это один из заключительных этапов. Вся основная работа приходится на подготовительный период, и качественное его проведение — это уже гарантия безопасности сделки.

Подготовительная работа к сделке

Прежде всего продавец и покупатель должны найти друг друга. Для этого можно воспользоваться услугами риелторского агентства или заняться этим вопросом самостоятельно. При самостоятельном поиске можно задействовать прессу, Интернет, расклеивание объявлений или воспользоваться помощью друзей и знакомых. Причем знания по правильному оформлению сделки важны не только для покупателя. Продавец тоже должен знать, как оформить продажу квартиры правильно. Это нужно, чтобы в будущем по ней не возникало вопросов.

Когда продавец с покупателем встретились и достигли соглашения по таким ключевым вопросам, как стоимость квартиры и сроки продажи, необходимо ознакомиться с объектом воочию и проверить юридическую чистоту приобретаемой квартиры. И начинать следует с истории жилплощади — когда и кому она принадлежала, и кто на текущий момент является правообладателем на нее. Обязательно проверьте перечень лиц, ранее проживавших по этому адресу, тогда купля-продажа квартиры будет более надежной.

Вам нужно получить официальные ответы на такие вопросы:

• не были ли ущемлены при приватизации права несовершеннолетних либо недееспособных членов семьи;
• в случае получения наследственного права на жилье каков был круг наследников, и не возникнет ли в будущем претензий к законности распределения наследства.

Дабы снять эти опасения, нужно получить справки из органов опеки и психдиспансера. Но выдаются они только собственнику жилья. Если он отказывается предоставлять эти данные, то можно думать, что в будущем вас ждут проблемы.

Необходимые подготовительные документы

Чтобы купля-продажа квартиры была совершена грамотно, еще до заключения соглашения с риелторской фирмой необходимо проверить в рамках установления юридической чистоты приобретаемого объекта такие документы:

• кадастровый паспорт и техническую характеристику жилья (форма 7);
• информацию о всех лицах, зарегистрированных в квартире (форма 9);
• справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам и квитанции об оплате;
• правоустанавливающие документы продавца — о праве собственности и о возникновении этого права (получение наследства, приватизация, купля-продажа и прочее).

При вручении вам копий этих документов требуйте для сверки оригиналы. Лучше всего, если с оригиналов снимут копии в вашем присутствии. Если с этим все в порядке, можно переходить к следующему этапу сделки — заключению договора купли-продажи.

Подготовка документов для заключения договора

Поскольку есть несколько способов, вам необходимо определиться, как оформить сделку купли-продажи квартиры, если вы будете этим заниматься самостоятельно или воспользуетесь помощью агентства недвижимости, профессионального юриста или нотариуса. Правда, привлечение к удостоверению законности сделки нотариуса уже не требуется, и можно обойтись без дополнительных затрат, но все же в этом случае больше гарантий того, что купля-продажа квартиры прошла без нарушений. Если вы склоняетесь к самостоятельному составлению договора, то можете воспользоваться готовым бланком, который найдете на сайте Росреестра. Там уже учтены необходимые пункты, которые помогут обезопасить сделку.

Если вы не знаете, как оформить куплю-продажу квартиры, следуйте выработанному алгоритму. Первым делом должны присутствовать правоустанавливающие документы, а также подтверждающие право владельца на совершение операций с недвижимостью:

• договор купли-продажи, действующий на момент совершения сделки, либо другой равнозначный документ — договор мены, дарения, наследования, приватизации, судебное решение и прочее;
• свидетельство о госрегистрации на квартиру или долю в ней, если вступление в собственность произошло до 15.07.2016 года. Если после, то потребуется выписка ЕГРН о госрегистрации права на данную недвижимость.

Оба эти документа предоставляет продавец. Кроме того, поскольку купля-продажа квартиры происходит с участием двух сторон, потребуются их паспорта. Еще нынешний владелец квартиры должен заказать в БТИ экспликацию квартиры и ее поэтажный план.

Дополнительные документы

Еще до того как оформить куплю-продажу квартиры, владелец данной недвижимости обязан предоставить потенциальному покупателю единый жилищный документ, полученный в ЕИРЦ, а также выписку из домовой книги. Предоставив в РЭУ квитанции об оплате коммунальных платежей, продавец получает копию финансового лицевого счета. Если владелец жилплощади состоит в браке, потребуется нотариальное согласие другого супруга, а в случае наличия детей — разрешение органов опеки.

Чтобы оформление купли-продажи квартиры состоялось, нужно в Росреестре, МФЦ или Федеральной кадастровой палате получить выписку из ЕГРН о том, что на данное имущество не наложено ареста или каких-либо обременений. Дата ее получения не должна превышать трех дней до дня оформления договора купли-продажи. Если вашу сделку будет оформлять нотариус, то такая справка не нужна, ибо он может получить эти сведения незамедлительно в электронном реестре сразу же после запроса.

Предварительный договор

Перед тем как оформить покупку квартиры, все эти этапы должны быть успешно пройдены. Теперь в порядке очередности можно приступать и к подписанию договора. Но сначала следует определиться, обладаете ли вы на данный момент всей необходимой суммой для расчета с продавцом. Если денег достаточно и документы в порядке, можете заключать договор. Но если собрана еще не вся сумма, а вы хотите сохранить право на покупку этой квартиры, вас выручит предварительный договор. Если продавец не против подождать окончательного расчета какое-то время, то подпишите предварительный договор купли-продажи.

В нем нужно предусмотреть следующие моменты:

• конкретные сроки: по окончательному заключению договора купли-продажи; передаче денег; передаче квартиры; снятия с регистрации предыдущих жильцов;
• порядок расчета — если с предоплатой, то в каком размере и по какой схеме; если это будет авансовый взнос, то в случае отказа покупателя от окончательной сделки он останется продавцу в виде компенсации; если залог, то должен быть возвращен при отказе любой стороны;
• источники денег — сколько собственных средств, а сколько заемных;
• точная сумма и способ поступления денег к продавцу;
• кто и как оплачивает коммунальные услуги;
• отобразить особые условия, если они имеются.

Теперь остановимся на том, как оформить договор купли-продажи квартиры. Далее рассмотрим все тонкости этого дела.

Что такое договор купли-продажи?

Договор купли-продажи — это взаимные обязательства двух сторон выполнить определенные действия при переходе права собственности на объект от одного владельца к другому. В данном документе должны содержаться четкие формулировки и точные данные продаваемого/покупаемого объекта — полный адрес и площадь квартиры, какая часть и в каком соотношении закрепляется за каким собственником, а также его цена. Основной особенностью такого договора является тот аспект, что в нем обязательно нужно указать всех лиц, которые в ней зарегистрированы и имеют право на пользование.

Особенности договора

Такой договор может быть подписан сторонами сделки в простой письменной форме и удостоверения нотариуса не требует. Обязательно задействование нотариуса, только если отчуждается квартира несовершеннолетнего или временно признанного недееспособным человека, а также если происходит отчуждение доли объекта или даже всех его долей в рамках одной сделки. На момент подписания договора продавец должен иметь выписку о действующих собственниках объекта недвижимости и отсутствии ареста или обременений на квартиру. При необходимости — доверенность второго супруга и разрешение органов опеки, если в сделке затрагиваются интересы несовершеннолетних или недееспособных членов семьи.

Что должно быть указано в договоре?

В основном договоре должны быть отражены такие важные для идентификации объекта сведения:

• кадастровый номер;
• общая и жилая площадь;
• характеристики дома — материал, из которого он построен, год ввода в эксплуатацию, этажность;
• расположение внутри дома — этаж, номер квартиры;
• способ расчета — наличные, денежный перевод, сейфовая банковская ячейка, аккредитив.

Особенности передачи денег

Факт передачи денег необходимо оформить распиской, в которой подробно должно быть расписано, кто и когда получил какую сумму (цифрами и прописью) денег с указанием его паспортных данных, номер и дата договора купли-продажи. Хорошо бы иметь свидетеля передачи денег, который на расписке подтвердит факт такой передачи, тоже с указанием его паспортных данных. Если это банковский перевод, то делать его нужно перед посещением нотариуса в тот день, когда проводится сделка. Для подтверждения факта перевода нужно предъявить расходный ордер, который выдает банк при совершении перевода.

Если квартира ипотечная...

Если квартира ипотечная, оплата производится через банковскую ячейку, договор на открытие которой с банком заключают оба представителя сторон. В договоре будут указаны условия, при которых покупатель сможет забрать деньги из сейфового пространства. Если сделка совершается с учетом заемных средств, то покупатель предварительно получает деньги по займу, а затем они вместе с продавцом уединяются в сейфе и пересчитывают собственные и заемные средства, проверяют пачки и запирают ячейку. Когда сделка будет произведена, то забрать из ячейки деньги могут только продавец, если предъявит в банке договор купли-продажи, или покупатель, если сделка не состоялась, а срок договора на ячейку истек. С аккредитивами схема подобна сейфовой ячейке.

Регистрация купленной квартиры

Право собственности на квартиру возникает не в момент подписания договора купли-продажи, а когда завершится процесс ее государственной регистрации. Для регистрации следует подать следующие документы:

• паспорта и их копии всех участников сделки (для детей — свидетельство о рождении);
• доверенность, если регистрация совершается не самим покупателем или продавцом, а его представителем;
• для несовершеннолетних и недееспособных — разрешение органов опеки;
• кадастровый паспорт объекта;
• правоустанавливающие документы;
• квитанция, которая свидетельствует об уплате госпошлины;
• заявление стандартного образца.

При приеме документов выдается расписка обеим сторонам, по которой можно будет получить свидетельство о собственности и зарегистрированный договор купли-продажи.

Небольшое заключение

Занимаясь продажей или покупкой квартиры, отнеситесь очень внимательно к соблюдению всех правил и проверок. Тогда ваша покупка не принесет неприятностей и лишней головной боли, а будет радовать и продавца, и покупателя тем, что все прошло законно и претензий стороны друг к другу не имеют.