Как продать квартиру, купленную на материнский капитал: правовые нормы, необходимые документы

• 2 Ноября, 2018
• Жилищное право
• Марина Лобачева

Материнский капитал является уникальным методом поддержки молодых семей со стороны государства. Он выдается исключительно родителям двух или большего количества детей. Его средний размер равен 450 тыс. руб. Воспользоваться им допускается только в ограниченном количестве целей, причем наиболее часто граждане предпочитают направлять данные средства на покупку жилья. Поэтому нередко у людей возникает вопрос о том, как продать квартиру, купленную на материнский капитал. Трудности заключаются в том, что при использовании маткапитала родители должны выделить в жилье некоторую долю своим детям. Она не должна быть потеряна в результате данной сделки. Поэтому за такими сделками тщательно следят представители органов опеки.

Причины продажи жилья

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала, может понадобиться по разным причинам. Наиболее часто это связано со следующими основаниями:

• семья переезжает в другой регион;
• планируется покупка более дорогостоящего и комфортного жилья, поэтому обеспечивается улучшение условий проживания несовершеннолетних и их родителей;
• возникают у граждан финансовые трудности, которые они планируют решить за счет средств, полученных после продажи жилого объекта.

Государство не имеет права запретить гражданам распоряжаться своим имуществом, но поскольку для покупки такой квартиры применялись средства государства, то имеются ограничения относительно использования суммы, полученной после продажи объекта. Поэтому важно учитывать множество нюансов.

Какие существуют ограничения?

Перед тем, как продать квартиру, купленную на материнский капитал, следует оценить все ограничения, связанные с этим процессом. К ним относится:

• требуется предварительно получить разрешение опеки на продажу имущества, купленного с применением маткапитала;
• не получится заключить сделку, если планируется ухудшение жилищных условий несовершеннолетних;
• выбранное новое жилье для проживания детей должно соответствовать определенным санитарным нормам и требованиям;
• доля детей не может быть каким-либо образом использована родителями в личных целях.

Если не будет учтено какое-либо вышеуказанное ограничение, то это приведет к признанию данной сделки недействительной. При этом негативные последствия коснутся не только непосредственных продавцов, но и покупателя недвижимости.

Условия продажи

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал? Такая сделка является возможной и законной, но только при учете всех возможных ограничений и условий. К основным таким условиям относится:

• данная квартира изначально должна быть оформлена не только на взрослых членов семьи, но и на всех детей, поэтому такая сделка должна учитывать интересы всех собственников;
• если даже одному ребенку еще не исполнилось 18 лет, то придется получать разрешение на сделку от органов опеки;
• основным условием для совершения данной сделки выступает необходимость улучшения условий проживания, поэтому дети не должны потерять свое право на конкретные доли, которые имелись у них в продаваемой квартире;
• если дети уже выросли, поэтому являются совершеннолетними гражданами, то для заключения сделки достаточно только их согласия.

Продажа такой недвижимости действительно считается специфическим и сложным процессом.

Правила получения разрешения от опеки

Можно продать квартиру, купленную на материнский капитал, только при условии, что на это имеется разрешение от опеки. Оно требуется в ситуации, если одним из собственников недвижимости является несовершеннолетний гражданин.

При получении такого согласия важно доказать, что никаким образом не будут ущемлены права детей, поэтому они смогут рассчитывать на равнозначную долю в другом объекте недвижимости, соответствующем определенным санитарным и другим нормам. Представители опеки тщательно отслеживают такие сделки, а также при необходимости подают иски в суд для признания их недействительными.

Когда дается разрешение на продажу?

Разрешение будет получено только в следующих случаях:

• родители планируют улучшение условий проживания, поэтому после продажи квартиры ими будет куплена новая недвижимость, в которой будут выделены детям равнозначные доли, причем в некоторых ситуациях допускается даже приобретение жилья меньшей площади;
• если у граждан имеется еще одна недвижимость, то они могут в ней выделить нужные доли детям, а уже после этого заняться продажей второй квартиры;
• допускается открыть в банке счета на детей, куда будут перечислены некоторые суммы средств от продажи квартиры, равные долям несовершеннолетних, причем воспользоваться данными деньгами дети смогут только после достижения совершеннолетия;
• разрешается совмещать несколько вышеуказанных способов, например, может возникнуть ситуация, когда ребенок нуждается в дорогостоящем лечении, поэтому при согласовании с представителем опеки некоторая часть средств, полученных от продажи жилья, направляется на лечение ребенка, а остальные деньги применяются для покупки меньшей по размеру квартиры.

Любое решение должно приниматься исключительно совместно с органами опеки. Поэтому перед тем, как продать квартиру с материнским капиталом, придется решить множество предварительных задач.

Какие документы передаются представителю опеки?

Продажа квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, выполняется при наличии разрешения от опеки, если совладельцами являются дети. Для получения такого разрешения придется передать в эту организацию следующие документы:

• паспорта всех взрослых членов семьи;
• свидетельства о рождении или паспорта несовершеннолетних совладельцев;
• заявление от всех граждан о планируемой продаже квартиры;
• документы на недвижимость, представленные выпиской из ЕГРН, техническими бумагами и другой документацией;
• предварительный договор продажи объекта, в котором указывается стоимость квартиры.

Могут понадобиться и другие документы, так как их количество зависит от особенностей заключаемой сделки. Поэтому перед тем, как продать квартиру за материнский капитал, придется собрать множество документов.

Этапы продажи объекта

Как продать квартиру с материнским капиталом? Процедура делится на следующие этапы:

• первоначально надо заручиться поддержкой всех совладельцев недвижимости;
• если среди собственников имеются несовершеннолетние лица, то оформляется разрешение на сделку от органов опеки;
• если все совладельцы являются совершеннолетними, то ими составляется письменное согласие на продажу объекта;
• далее осуществляется непосредственная продажа квартиры, для чего можно выполнять все действия самостоятельно или привлечь для этого риелтора;
• денежные средства, полученные от сделки, направляются на покупку нового объекта, в котором соразмерные доли выделяются детям;
• если целью продажи жилья не была покупка нового объекта, то нужное количество средств переводится на личный счет каждого ребенка в банке.

В любом случае результатом данной сделки не может быть нарушение прав или интересов несовершеннолетних или взрослых совладельцев квартиры. Поэтому продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, разрешается исключительно при учете многих ограничений и условий.

Можно ли не выделять доли детям?

Если для покупки какого-либо жилья используется маткапитал, то родители должны позаботиться о том, чтобы их детям были выделены определенные доли в этом объекте. Если второй ребенок рождается уже в то время, когда родители погашают ипотеку, то граждане могут не заниматься переоформлением сразу после использования маткапитала. Достаточно только составить нотариальное обязательство, по которому в течение 6 месяцев после получения денег от ПФ будут внесены изменения в Росреестр, поэтому детям будут выделены положенные доли.

Но на практике допускается продать жилье до исполнения такого обязательства. В этом случае еще не выделены доли в квартире детям. В результате происходит обналичивание маткапитала, за которое граждане привлекаются к ответственности. Такие действия являются мошенническими, поэтому людям не только придется вернуть полученные средства, но и даже столкнуться с уголовной ответственностью.

Как быстро надо продать объект после получения разрешения от опеки?

Перед тем как продать квартиру, купленную на материнский капитал, следует грамотно выделить доли несовершеннолетним членам семьи. После этого необходимо получить разрешение от опеки.

Продавать жилье можно только в течение месяца, так как в этот период времени действует разрешение, полученное от органов опеки. Представители данного государственного учреждения могут предъявлять разные требования к родителям. Далее граждане самостоятельно решают, будет ли куплена новая недвижимость или некоторая часть полученной суммы будет положена на счета в банке, открытые на детей.

Правила перечисления денег на банковские счета

Перед тем как продать жилье, купленное на материнский капитал, следует определиться с тем, куда будут направлены средства, полученные от такой сделки. Если не планируется покупка новой недвижимости, так как родители могут выделить детям другое место для проживания, то нередко граждане принимают решение открыть на детей банковские счета. Именно туда перечисляются суммы, равные стоимости долей несовершеннолетних в проданной квартире. К правилам использования банковских счетов относится:

• открывать такой счет нужно исключительно на имя ребенка;
• допускается пользоваться банковскими вкладами, чтобы на вложенную сумму дополнительно начислялись проценты, что увеличивает конечную сумму, которой может распоряжаться ребенок после совершеннолетия;
• деньгами могут распоряжаться родители исключительно в интересах ребенка и с согласия опеки;
• если несовершеннолетнему, на которого открыт такой счет, уже исполнилось 14 лет, то требуется дополнительно от него согласие, составленное в письменном виде;
• если до 18 лет деньги не применяются родителями, то совершеннолетние дети могут самостоятельно распоряжаться ими в личных интересах.

Такой вариант обеспечивает сохранность денежных средств, выделяемых государством непосредственно на детей.

Как поступить, если продается ипотечная квартира?

Маткапитал может применяться для погашения ипотечного кредита. Но его размера не всегда хватает для окончательного погашения крупного займа. Поэтому нередко у граждан возникает необходимость в продаже квартиры, купленной на материнский капитал, за которую при этом еще не погашена ипотека. К правилам продажи такого жилья относится:

• для заключения сделки требуется получить разрешение от банковского учреждения, выступающего залогодержателем;
• даже при таких условиях в новом жилье, которое будет использоваться семьей, должны выделяться доли несовершеннолетним, так как для покупки недвижимости применялись денежные средства государства;
• позаботиться о выделении долей надо при подписании предварительного договора на новую квартиру;
• в большинстве случаев органы опеки отказывают в совершении данной сделки, так как большая часть средств, полученных от продажи, будет направлена на погашение ипотеки;
• допускается составить соглашение с банком, на основании которого на покупателя оформляется ипотека, но он должен соответствовать многочисленным требованиям банка.

Продать такую квартиру достаточно сложно, так как придется согласовывать сделку не только с органами опеки, но и с банком.

С какими рисками могут столкнуться покупатели?

Многие люди отказываются от покупки квартиры, для приобретения которой использовался маткапитал. Это связано с некоторыми рисками покупателей. К ним относится:

• если продавцы нарушат закон или права несовершеннолетних, то сделка может быть оспорена, поэтому придется возвращать квартиру бывшим собственникам, после чего взыскивать с них ранее перечисленные денежные средства;
• если продавцы уже потратят полученные деньги, то взыскивать средства придется через суд, причем возвращаться они будут постепенно и небольшими платежами, поэтому у граждан отсутствует гарантия получения своих средств.

Многие люди отказываются от покупки таких квартир, что приводит к сложности нахождения покупателя.

Заключение

Перед тем как продать квартиру, купленную на материнский капитал, необходимо тщательно разобраться в особенностях данной сделки. Они заключаются в необходимости получения разрешения на процедуру от органов опеки. Интересы детей, у которых должна иметься доля в такой недвижимости, не должны быть нарушены.

Многие покупатели отказываются от сделки, когда узнают, что квартира изначально была приобретена с помощью маткапитала. Это обусловлено возникновением у них определенных рисков потери денег и недвижимости.