ИЖС: расшифровка, определение, земельный участок и право на стройку

• 21 Января, 2019
• Жилищное право
• Людмила Озерцова

Арендуемая или находящаяся в собственности земля может быть использована только по целевому назначению. В статье 7 Земельного кодекса РФ перечислены существующие категории земель. Согласно ее положениям, земля бывает: населенных пунктов, сельскохозяйственного или промышленного назначения, принадлежащей к водному или лесному фонду, особо охраняемой, а также запаса.

Каждая из территорий используется в разных целях. Например, на землях сельскохозяйственного назначения можно заниматься огородничеством, фермерским хозяйством, садоводством, пчеловодством и иной подобной деятельностью. А если земля относится к промышленному назначению, то ее применение допустимо для строительства объектов с целью достижения энергетических, космических, промышленных, транспортных, оборонных и прочих подобных целей.

Нередко люди, собирающиеся приобрести участок земли, сталкиваются с таким понятием, как ИЖС. Как расшифровать эту аббревиатуру, известно не всем. Об определении понятия и основных моментах, связанных с ним, и рассказано в статье.

Понятие ИЖС

Сразу определимся с понятием ИЖС. Что это такое? Расшифровка аббревиатуры означает «индивидуальное жилое строительство». Определение ИЖС содержится в Градостроительном кодексе и Своде правил.

В первом источнике под ИЖС (расшифровка которого приведена в предыдущем абзаце) понимается частный дом, в том числе мансарда, пристройки хозяйственного назначения в рамках участка, выделенного для строительных целей. При этом в доме не должно быть более трех этажей. Кроме того, он предназначается для проживания только одной семьи (поэтому и называется индивидуальным строительством).

В Своде правил несколько иным образом определяется ИЖС. Расшифровка понятия включает в себя способ обеспечения жильем посредством строительства индивидуального дома. Строительные работы ведутся непосредственно будущими жильцами или за их счет исполнительными организациями.

Земля под ИЖС

Данное строительство разрешено в городах, селах и на территории других населенных пунктов.

Строительство сооружений на землях сельскохозяйственного назначения имеет свои особенности. Без проблем возводятся строения для выращивания и хранения сельскохозяйственной продукции, так же как и для содержания домашних животных, хранения различного инвентаря и техники. А вот жилые дома должны быть выполнены в виде некапитальных строений, то есть предназначены для временного пребывания в течение теплого сезона - для отдыха. Регистрироваться в них запрещено.

Существует еще одна возможность получения земли под ИЖС. Как расшифровывается категория земли – неважно, хотя в большинстве случаев эта процедура осуществляется в отношении земли сельскохозяйственного назначения. Процедура заключается в том, чтобы перевести землю в новую категорию – «под заселение». Такое возможно, например, если участок находится на расстоянии не более 30 километров от городского поселения, и на нем не установлен публичный сервитут.

Разрешение на ИЖС: нужно ли

Ранее, согласно пункту 9 ст. 51 Градостроительного кодекса, для получения разрешения на строительные работы, так же как и на реконструкционные и восстановительные в отношении ИЖС, необходимо было подать заявление индивидуального застройщика, в котором следовало изложить просьбу о разрешении на строительство, приложить к нему следующие документы:

• Подтверждающие право собственности на участок земли.
• Градостроительный план, который выполнен не позднее трех лет до момента подачи соответствующего заявления.
• Планировка участка, где указан будущий или настоящий объект под ИЖС.
• Что это такое – расшифровка в виде описания его вида, включая архитектурные особенности, применяемые строительные материалы, дизайн. Это необходимо тогда, когда участок расположен в границах поселений исторического значения. Исключение составляют случаи, перечисленные в пункте 10.2 ст. 51 Градостроительного кодекса.

При этом застройщик мог не представлять градостроительный план и правоустанавливающие бумаги, так как в любом случае данная информация запрашивалась в уполномоченных органах, где хранятся соответствующие документы. Срок действия выданного разрешения на ИЖС составлял 10 лет.

Ситуация недавно изменилась, так как вступили в законную силу изменения, внесенные в Градостроительный кодекс. Теперь разрешение на ИЖС получать не нужно. Необходимо только известить соответствующие инстанции о строительстве, которое планируется провести. Изменения базируются на праве собственника использовать землю по своему усмотрению в пределах ее назначения.

Однако разрешение на строительство жилого дома получить нужно тогда, когда земля, где планируется застройка, относится не к категории ИЖС. Расшифровка этого понятия заключается в том, что сначала следует перевести участок в категорию земли населенного пункта (то есть под заселение).

Индивидуальный жилой дом

Жилой дом, предназначенный для одной семьи, должен соответствовать Своду правил 55.13.330.2011, а также требованиям, содержащимся в Градостроительном кодексе и СНиП. Помимо того, необходимо соблюдать минимальные требования к будущему строению. К таковым относятся следующие:

• Одна комната должна быть предназначена для жилья.
• Наличие кухни или столовой.
• Наличие ванной комнаты или душевой, а также туалетной комнаты.
• Кладовка.
• Котельная, если отсутствует центральное отопление.
• Дом должен быть обеспечен тепло- и водоснабжением, электроэнергией, канализацией и вентиляционной системой.

Помимо внутренней конструкции, существуют определенные правила и в отношении земельного участка. Так, минимальное расстояние на нем до дома от иной территории должно быть следующим:

• От проездов – 3 метра.
• От улиц – 5 метров.
• От иных участков земли – 3 метра.

Требования, которые устанавливаются на поселение ИЖС, что означает установление минимальной площади участка, следующие:

• При расположении в городской черте – 10 соток.
• В поселке городского типа – 15 соток.
• В селе – 25 соток.

Требования к фундаменту и несущим конструкциям

Фундамент должен проектироваться, исходя из характеристики грунта, расположения грунтовых вод и правил гидрогеологии. Несущие конструкции должны быть способны удержать нагрузку, предусмотренную по нормативам. Если зона, где находится участок, характеризуется сейсмической активностью и оползнями, то к этим показателям предъявляются более строгие требования, чем на обычных землях.

Требования по пожарной безопасности

Еще что значит поселение ИЖС? Оно должно соответствовать обязательным условиям для постройки индивидуальных жилых домов, которые содержатся в регламенте пожарной безопасности. В связи с этим, к домам предъявляются следующие требования:

• Между ними должно быть выдержано расстояние, предусмотренное регламентом.
• Между смежными блоками должны быть возведены огнестойкие стены.
• Если в доме построено три этажа, то уровень огнестойкости должен быть третьим. При этом в случае площади жилого дома, не превышающей 150 квадратных метров, разрешается иметь четвертый уровень огнестойкости. В домах должны быть предусмотрены пожарные датчики.
• Жилые блоки оборудуются специальными выходами для эвакуации в случае пожара.
• При отсутствии центрального отопления могут применяться тепловые генераторы на жидком топливе или газового вида, которые соответствуют стандартам СП 61.13 330 и СП 62.13. 330.
• Баллоны с газом могут содержаться только вне дома. Исключение составляют баллоны, объем которых не превышает 50 л. Их допускается хранить внутри помещения.
• Камины с газом должны быть изготовлены только на заводе.
• Электрическое оборудование проводится с применением приспособлений для защитного отключения электроэнергии.
• Кабель для электрической проводки должен иметь противопожарную изоляцию.

Санитарно-эпидемиологические требования

Чтобы жить в доме на постоянной основе, необходимо обеспечивать минимальную температуру в жилых помещениях 20 градусов по Цельсию, на кухне и в туалете – 18 градусов, а в ванной – 24. Вентиляционная система может быть установлена естественного, механического или комбинированного типа. Загрязненный воздух выходит через вентиляционные трубы.

Шумоизоляция как наружных стен, так и перегородок внутри дома должна быть в пределах норм СП 51.13 330. Смежные стены блочных сооружений должны иметь минимальный индекс шумоизоляции 52 Дб. Помимо этого, устанавливается воздушная, тепловая и паровая изоляция, которая обеспечивает защиту от холодного воздуха и образования конденсата. Степень естественной освещенности достигается путем создания проемов для проникновения света, площадь которых должна быть не меньше 1/8 от пола помещения (а в мансардах – 1/10).

Строительный проект, паспорт дома

Проектная документация может подготавливаться застройщиком или специальными организациями. Данные документы не подвергаются экспертизе. В проект входят:

• План ситуационный, генеральный и топографический.
• План каждого этажа в виде чертежей дома (в разрезе).
• План фундамента, кровли, подвала (при наличии).
• Смета.
• Инженерные подсчеты.
• Паспорт.
• Перечень данной документации изложен в Приложении 8 СП 11.111.99. А бланк паспорта и материалов, которые в него включаются, указаны в Приложении 7 СП 11.111.99.

Регистрация объекта недвижимости

Чтобы пройти процедуру регистрации, необходимо подготовить и подать в регистрирующий орган следующий пакет документов:

• Кадастровый паспорт на землю.
• Разрешение местных властей на ввод в эксплуатацию сооружения.
• Документы, подтверждающие право собственности на участок.

Преимущества и недостатки земли под ИЖС

Разобравшись с ИЖС (расшифровка, что такое ИЖС, участок, который для него подходит), можно сделать некоторые выводы о том, что строительство индивидуальных домов имеет свои достоинства и недостатки. К первым относится следующее:

• Если категория участка «под заселение», то разрешение на строительство не требуется.
• К проектной документации не предъявляются строгие требования.
• В доме без проблем можно зарегистрироваться и получить почтовый адрес.
• Коммуникации подключаются без внесения дополнительной платы.
• Инфраструктура вокруг земельного участка достаточно хорошо развита.

Но индивидуальные жилые дома не лишены и недостатков. К таковым можно отнести следующие:

• Высокие налоги.
• Высокая цена на участки.
• В доме может жить одна семья.
• Габариты участка и количество этажей дома имеют ограничения.

Заключение

Теперь не возникнет трудностей в понимании вопросов, связанных с ИЖС (расшифровкой). Участок земли под заселение позволяет построить жилой дом для проживания семьи в комфортной обстановке. При этом нужно быть готовым к тому, что для достижения данной цели придется немало потрудиться и потратиться, так как дом должен полностью соответствовать требованиям, установленным соответствующими нормами. В противном случае не получится его ввести в эксплуатацию. Кроме того, не разрешается использовать в предпринимательских целях участки ИЖС. Что такое индивидуальный жилой дом? Это строение, предназначенное для проживания одной семьи, а не для ведения бизнеса.