Как рассчитывается кадастровая стоимость дома? Что такое кадастровая стоимость и на что она влияет?

• 27 Октября, 2018
• Жилищное право
• Марина Лобачева

Кадастровая стоимость любого объекта недвижимости определяется только работниками Росреестра или приглашенными специалистами. Данный показатель используется для расчета налога на имущество или в других целях. Поэтому каждый владелец недвижимости должен знать, как рассчитывается кадастровая стоимость дома, какие факторы влияют на этот показатель, а также? как можно снизить его размер. Нередко гражданам приходится сталкиваться с тем, что сотрудниками Росреестра используется слишком высокая стоимость, поэтому размер налога на имущество является завышенным. При таких условиях можно оспорить показатель в суде.

Понятие кадастровой стоимости

Она представлена официальным показателем, используемым для разных целей. К основным правилам применения такого значения относится:

• расчет ведется приглашенными экспертами;
• на основании такой стоимости рассчитывается размер налога на имущество;
• каждый гражданин может самостоятельно определить такой показатель;
• на него влияют разные факторы;
• при необходимости любой владелец разной недвижимости может узнать размер стоимости, для чего можно напрямую обращаться в Росреестр или пользоваться онлайн сервисами;
• оценка проводится только независимыми экспертами, не заинтересованными в результатах данной процедуры, причем назначаются они после проведения конкурса местной администрацией;
• проверка проводится с учетом правил, установленных федеральным законодательством;
• метод, с помощью которого проводится расчет, выбирается непосредственно экспертом;
• изменяется показатель в результате переоценки раз три года или пять лет.

Каждый владелец дома может узнать, какова кадастровая стоимость его имущества. В течение трех месяцев данный показатель может быть оспорен, для чего подается первоначально заявление в местную администрацию. Если будет дан отрицательный ответ, то допускается оспаривание кадастровой стоимости дома в суде.

Для каких целей используется показатель?

Кадастровая стоимость жилого дома применяется для разных целей. Она требуется в следующих ситуациях:

• определение налога на имущество;
• расчет НДФЛ при продаже дома;
• требуется информация даже независимым экспертам, занимающимся проведением оценки недвижимости.

Каждый владелец имущества должен знать, что такое кадастровая стоимость, а также когда именно используется данный показатель. В этом случае можно при необходимости оспорить этот показатель, что позволит снизить налоговую нагрузку. Такая цена обычно не превышает рыночную стоимость объекта. Информация является доступной, поэтому получить ее может любой человек в Росреестре или на сайте данной организации.

Как получить справку из Росреестра?

Кадастровая стоимость нового дома или старого строения является значимым показателем, поэтому нередко у владельцев имущества возникает необходимость в получении данной информации. Для этого наиболее часто граждане предпочитают лично обращаться в Росреестр. Для получения справки нужно иметь при себе следующую документацию:

• паспорт гражданина, являющегося владельцем строения;
• правильно составленное заявление по форме организации, в котором указывается просьба получить информацию о кадастровой стоимости объекта;
• квитанция об уплате пошлины.

Подготавливается справка в течение 7 дней, после чего за ней необходимо вновь прийти в Росреестр.

Какие сведения содержатся в справке?

С помощью этого документа можно получить следующую информацию:

• кадастровый номер дома;
• кадастровая стоимость строения;
• дата, когда был определен этот показатель;
• дата утверждения цены;
• дата внесения сведений в ЕГРН;
• другие отметки, имеющие отношение к стоимости строения.

В Росреестре узнать кадастровую стоимость дома не составит труда. Вместо Росреестра можно обратиться в МФЦ. Если не требуется официальная справка, то получить информацию можно даже с помощью интернета.

Как узнать стоимость дистанционно?

Кадастровая стоимость недвижимости является важным показателем, узнать который можно не только при посещении отделения Росреестра или МФЦ, но и даже с помощью официального сайта Росреестра. Для получения сведений выполняются следующие действия:

• первоначально необходимо зайти на сайт Росреестра;
• в поисковую строку вводится кадастровый номер дома, который может быть заменен адресом недвижимости;
• на странице будет выведена вся важная информация об этом объекте, к которой относится и кадастровая стоимость.

При необходимости на сайте можно даже заказать справку в электронном виде. Она будет выслана на электронный почтовый адрес, указываемый в заявке.

Как рассчитывается кадастровая стоимость дома?

Процедура расчета выполняется только опытными экспертами. Каждый владелец дома заинтересован в том, чтобы стоимость его недвижимости была невысокой. На что влияет кадастровая стоимость дома? От этого показателя зависит размер налога на имущество, поэтому, чем он меньше, тем меньшую сумму придется уплачивать в бюджет государства.

Многие люди задумываются о том, как определяется кадастровая стоимость дома. Расчет может проводиться даже самостоятельно, если хорошо разобраться в нюансах данного процесса. Процедура расчета отличается следующими нюансами:

• оценка проводится независимыми экспертами массово, а также в короткие сроки, поэтому велика вероятность допущения серьезных ошибок;
• у каждого гражданина имеется право оспорить этот показатель непосредственно в Росреестре или через суд;
• расчетом занимаются приглашенные эксперты, обладающие лицензией на этот вид деятельности;
• по результатам оценки полученный показатель должен примерно равняться рыночной стоимости объекта;
• во время расчета учитываются не только федеральные, но и региональные требования нормативных актов.

Именно администрация каждого региона занимается проведением конкурса, с помощью которого определяется компания, занимающаяся расчетом.

Какие факторы влияют на показатель?

Важно знать, из чего складывается кадастровая стоимость частного дома. На этот показатель влияют следующие критерии:

• место расположения частного строения;
• рыночные цены на аналогичные объекты;
• площадь дома и прилегающей территории, оформленной в собственность владельца здания;
• вид разрешенного использования;
• категория земли, на которой располагается недвижимость.

Если знать, от чего зависит кадастровая стоимость дома, то не составит труда самостоятельно рассчитать это значение. Определить показатель можно с помощью рыночной оценки или моделирования. Именно второй метод используется массово опытными экспертами. При этом нередко не учитываются индивидуальные особенности строения, поэтому завышается кадастровая стоимость жилого дома.

Какие применяются методы расчета?

Специалисты, выбранные администрацией региона, самостоятельно определяют, какой метод расчета будет определяться. Для этого можно пользоваться несколькими подходами:

• сравнительный, предполагающий изучение нескольких объектов, обладающих схожими характеристиками;
• доходный, с помощью которого определяется, какой доход может быть получен владельцем недвижимости в случае продажи объекта;
• затратный заключается в оценке расходов, которые приходится нести собственникам в процессе использования помещения.

Наиболее часто эксперты предпочитают пользоваться сравнительным методом. В этом случае имеется возможность получить показатель, приближенный к рыночной цене дома. Часто в одном городе цены на одинаковые дома значительно отличаются. При определении кадастровой стоимости недвижимости учитываются следующие параметры:

• находится ли дом в коммерческом или жилом районе города;
• насколько удалено строение от центра города, остановок общественного транспорта, поликлиники и других важных объектов;
• из каких материалов возведено здание;
• как давно был построен объект;
• какова площадь дома.

Методика и характеристики расчета выбираются непосредственно оценщиком. Но при этом учитываются все стандарты, установленные в законодательство. Собственник строения имеет право получить информацию о том, имеются ли у оценщика разные лицензии и разрешения на эту работу.

Особенности расчета

Каждый владелец частного строения должен знать, что такое кадастровая стоимость, а также каковы особенности ее определения. От ее размера зависит налоговая нагрузка, поэтому каждый человек заинтересован в снижении этого показателя.

К особенностям расчета относится:

• чем старее дом, тем ниже его стоимость;
• коммерческие строения ценятся выше, чем жилые объекты;
• место расположения оказывает непосредственное влияние на показатель, поэтому, чем дальше от центра находится строение, тем ниже его цена;
• если объект обладает значительной площадью, то его стоимость увеличивается по сравнению с небольшими квартирами или домами.

Для грамотной оценки независимый эксперт обязан непосредственно изучить строение. Процедура выполняется в то время, когда собственник находится в доме.

Изменяется ли показатель с течением времени?

Кадастровая стоимость не является постоянным показателем, поэтому он регулярно изменяется, для чего осуществляется переоценка. Если владелец объекта знает, как рассчитывается кадастровая стоимость дома, то он может самостоятельно определить, как именно изменится этот показатель в будущем.

Корректировки показателя обусловлены постоянными изменениями в экономике страны и отдельного региона. Дополнительно любое здание постоянно стареет, что ведет к уменьшению его ценности. Поэтому периодически государство проводит переоценку, для чего вновь привлекаются незначимые оценщики, что приводит к корректировке показателя.

Если владелец какой-либо недвижимости недоволен результатами оценки, то он может оспорить показатель. Для этого первоначально подается жалоба в комиссию Росреестра, но если такие действия не приносят нужного результата, то придется обращаться с иском в суд.

Пересмотр показателя в Росреестре

Нередко владельцы разных строений сталкиваются с тем, что завышена кадастровая стоимость дома. Это приводит к тому, что приходится уплачивать значительный по размеру налог на имущество. Поэтому граждане заинтересованы в снижении этого показателя. Первоначально надо попытаться добиться нужного результата досудебным способом. Для этого руководству Росреестра передается следующая документация:

• правильно составленное заявление, содержащее просьбу о проведении переоценки;
• справка, полученная в Росреестре и содержащая сведения о том, какова установленная экспертами стоимость объекта;
• правоустанавливающие документы на дом;
• отчет независимого эксперта, который был приглашен собственником для проведения дополнительной оценки, по результатам которой выявляется, что показатель, указанный в ЕГРН, является завышенным;
• другие документы, подтверждающие недостоверность сведений, имеющихся в реестре.

Как только комиссия получит всю эту документацию, начинается рассмотрение заявления и других бумаг. Процедура длится в течение одного месяца. Если действительно устанавливается, что имеющийся показатель является завышенным, то вносятся нужные корректировки в ЕГРН, поэтому повторно рассчитывается размер налога на имущество.

Если комиссия принимает отрицательное решение, то изменить показатель можно будет только через суд.

Нюансы обращения в суд

Как уменьшить кадастровую стоимость дома в суде? Для этого подготавливается и передается в суд следующий пакет документов:

• исковое заявление, содержащее требование о снижении показателя;
• отчет независимого оценщика, в котором указывается точный размер кадастровой стоимости;
• справка, полученная из ЕГРН и содержащая информацию о том, какой показатель используется налоговыми инспекторами для расчета налога на имущество;
• другие бумаги, выступающие доказательствами неправильного расчета показателя экспертами Росреестра;
• письменный отказ администрации Росреестра в переоценке объекта и снижении стоимости.

На основании этих документов проводится судебное заседание. На нем оцениваются доказательства, предоставленные истцом, а также изучается мнение представителя Росреестра. Судебная практика показывает, что судьи часто ориентируются именно на содержание отчета независимого эксперта, нанятого гражданами, поэтому действительно снижается показатель. Дополнительно именно Росреестр покрывает расходы владельца дома на проведение оценки и судебного разбирательства.

Когда целесообразно оспаривать показатель?

Иск в суд желательно подавать при следующих условиях:

• отличия в показателях являются существенными, поэтому если действительно по решению суда будет снижена кадастровая стоимость, то это приведет к значительному уменьшению налога на имущество;
• в справке, полученной из Росреестра, указывается неточный адрес недвижимости, поэтому оценка проводилась для другого дома;
• кадастровый показатель значительно превышает рыночную цену объекта;
• кадастровая и рыночная стоимость установлены одновременно.

При таких условиях наиболее часто суд становится на сторону истца, поэтому удовлетворяет его требования.

Нюансы обращения к независимому оценщику

Нередко гражданами осуществляются продажа дома по кадастровой стоимости, поэтому они должны убедиться, что этот показатель является актуальным. Для этого важно довериться независимому эксперту. Его услуги требуются и в случае оспаривания показателя.

Чтобы определить точный размер стоимости, желательно выполнить следующие действия:

• выбирается независимый оценщик, обладающий лицензией и разрешением на эту работу;
• с ним заключается договор на проведение оценки;
• назначается день и время, когда будет изучаться специалистом строение;
• производится независимая оценка, по результатам которой экспертом составляется отчет;
• оплачиваются услуги специалиста;
• отчет передается заказчику, после чего гражданин сможет узнать, какова реальная кадастровая стоимость его объекта.

Отчет, составленный независимым экспертом, выступает основным доказательством правоты истца в суде. Ответчик обязательно попросит копию лицензии оценщика, чтобы убедиться, что эксперт, проводивший оценку, имел на это соответствующие полномочия. Обращаться за такой услугой можно как к независимому оценщику, так и в соответствующие компании. Стоимость оценки может значительно отличаться в зависимости от особенностей строения и других факторов, но обычно на это тратится от 2 до 5 тыс. руб.

Правила составления иска

Для оспаривания показателя наиболее часто гражданам приходится обращаться в суд, так как досудебный способ урегулирования конфликта не дает нужного результата. Для обращения в суд важно грамотно составить исковое заявление. В него включаются данные:

• наименование суда;
• сведения об истце;
• информация об ответчике, представленном Росреестром;
• приводятся исковые требования, заключающиеся в снижении кадастровой стоимости жилья;
• перечисляются основания для удовлетворения требований;
• указываются документы, прикладывающиеся к иску и выступающие доказательствами правомерности требований истца;
• прописывается информация о том, что гражданин пытался решить вопрос досудебным способом.

Для повышения вероятности удовлетворения исковых требований целесообразно пользоваться услугами опытных адвокатов.

Правила расчета налога

Если человек будет разбираться в том, как рассчитывается кадастровая стоимость дома, то ему не составит труда определить самостоятельно налог на имущество, который должен уплачиваться всеми владельцами объектов недвижимости. Для расчета учитываются следующие правила:

• кадастровая стоимость, которую можно узнать в Росреестре, делится на площадь дома, что позволит узнать стоимость 1 кв. м;
• далее из общей площади надо вычесть льготный показатель, представленный 20 кв. м, который устанавливается на федеральном уровне;
• оставшееся количество квадратных метров умножается на цену 1 кв. м;
• полученное значение умножается на ставку, которая во многих регионах равна 0,1%, хотя в некоторых городах местная администрация самостоятельно изменяет эту ставку.

Если хорошо разобраться в правилах расчета, то можно легко определить, сколько средств придется заплатить в качестве сбора на имущество. Если этот платеж является чрезвычайно большим, то можно попробовать оспорить кадастровую цену. В большинстве случае удается снизить показатель досудебным способом.

Заключение

Кадастровая стоимость считается важным показателем, который используется для расчета налога на имущество и других значений. Он определяется только опытными экспертами, привлекаемыми сотрудниками Росреестра. Данное значение вносится в ЕГРН, после чего используется для расчета сборов или других показателей.

Нередко владельцы домов вынуждены сталкиваться с тем, что кадастровая стоимость их объекта является чрезвычайно высокой. Они могут попробовать ее снизить, для чего первоначально используется досудебный метод. Если комиссия Росреестра отказывает в снижении стоимости, то придется подавать иск в суд.