Дарение квартиры: особенности процедуры

• 11 Октября, 2018
• Жилищное право
• Ксения Степанищева

Дарственной называют соглашение о безвозмездной передаче какого-либо имущества. Часто процедура оформляется на недвижимость. Чтобы в будущем не возникло сложностей, сделку надо правильно заключить. О процедуре дарения квартиры рассказано в статье.

Плюсы

Наличие преимуществ зависит от того, кто считается сторонами сделки. Обычно документ составляют между родственниками и членами семьи – так получится быстро и без сложностей передать имущество. Важно ознакомиться с преимуществами и недостатками договора дарения квартиры. К плюсам относятся:

1. Простота оформления. По сравнению с другими сделками по отчуждению имущества, дарственную можно не заверять у нотариуса. Нужно лишь составить документ в письменном виде и без ошибок, закрепить его подписями сторон. Допускается дарение юридическим и физическим лицам, включая несовершеннолетних детей.
2. Повышенная надежность прав собственности. Это преимущество означает, что подаренное жилье будет личной собственностью человека, даже если он состоит в браке. Когда квартира покупается, то в случае развода недвижимость надо будет делить.
3. Вероятность обхода законодательных ограничений. Данный плюс касается дарения доли квартиры – собственник имеет право передать ее любому лицу. При продаже доли больше прав на выкуп имеют другие владельцы долей.
4. Быстрая скорость заключения сделки. Если после подписания договора был оформлен акт приема-передачи, у нового собственника появляются права сразу же. Не нужно ждать регистрацию сделки.
5. Трудность оспаривания. Дарственную оспорить достаточно сложно. В данном случае действует ограниченный список оснований и недлительный срок (3 года).
6. Простота выписки. Если в переданном жилье есть прописанные лица, у нового собственника есть право их выписать.
7. Если происходит оформление договора дарения квартиры родственнику, то не нужно платить налог. В общих случаях получение имущества данным методом квалифицируют как доход лица, с которого платится НДФЛ – 13 % от цены дара.

Недостатки

Но кроме преимуществ есть у данной сделки и недостатки:

1. Повышенные налоги. С заключением сделки между посторонними людьми одариваемому надо заплатить НДФЛ – 13 % от стоимости жилья, которая обозначена в договоре. Если цена занижена, то в налоговой могут проверить данный факт, поэтому нужно будет вносить остаток налога.
2. Трудность включения в договор условий и обременений. Дарственная считается безусловной сделкой, поэтому имущество передается без исполнения обязательств со стороны одариваемого. Иначе договор может быть признан ничтожной сделкой и аннулирован.
3. Риск оспаривания. Это допускается, но можно, если даритель – пожилой человек, которого родственники пытаются признать недееспособным. Когда даритель умер раньше, чем истекли 3 года после подписания документа, оспаривание по поводу недееспособности допускается лишь через суд.
4. Безвозвратность процедуры. Даритель имеет право возврата жилья только в редких случаях – при отсутствии места для проживания или если одариваемым было совершено в отношении него преступление. В других случаях возврат дара выполнить не получится.
5. Большинство рисков несет даритель, поэтому следует составлять этот договор только в том случае, если собственник уверен, что его в будущем не выгонят из его бывшего жилья. Хотя если он не планирует жить в квартире и передает имущество, то рисков данная сделка не имеет.

Способ оформления

Как подарить недвижимость? Необходимо оформить договор дарения. Что означает такое определение? Дарение – процедура, в которой принимают участие 2 стороны. При ней происходит передача недвижимого имущества из собственности одного лица другому.

Это вид отчуждения. Одной стороной сделки является даритель, который передает имущество в пользу другого лица. А получателем является одаряемый. О нюансах дарения квартиры говорится в ГК РФ – глава 32. Конкретно о данной сделке рассказывается в ст. 572.

Допускается дарение квартиры не родственнику. В таком случае взимается налог в тринадцать процентов. А если оформляется дарственная на квартиру между родственниками, то налог платить не нужно. Сделку оформляют в органе регистрации. А обращение к нотариусу является желанием каждого. Обычно это требуется тогда, когда хочется защититься от произвола и нарушения прав другой стороной.

Кто должен быть?

Во время совершения сделки дарения квартиры требуется присутствие обеих сторон. Данный процесс не может быть осуществлен без ведома одаряемого. Также не допускается оформление и без другой стороны.

Виды документов

Дарственные бывают следующих видов:

1. Стандартными. Это простой тип договора, включающий сведения об участниках сделки и передаваемом имуществе. Обычно при составлении этого документа новый собственник получает право по завершении процедуры.
2. Соглашение-обещание. Кроме стандартных сведений присутствуют требования, которые предъявляются к одаряемому.
3. Дарственная при жизни. Документ действует в течение жизни дарителя.
4. В пользу 3 лица. Дарственная включает информацию о передарении. Это означает, что в будущем квартира может быть передана 3 лицу.
5. Нескольким лицам. Документ может включать сведения о предоставлении недвижимости нескольким лицам. У каждого одаряемого будет своя доля.
6. С описью имущества. Данная процедура проводится по требованию одной из сторон или тогда, когда у недвижимости ценное наполнение.
7. Между близкими родственниками. В документе указываются подтверждения родства. Это поможет не допустить уплаты налога.
8. Передача в дар квартиры, которая куплена по материнскому капиталу. Сведения о том, что жилье было приобретено на данные средства, обязательно должны быть в договоре. Сделка проверяется представителями органов опеки. Это необходимо для того, чтобы не было нарушения прав ребенка.

Кто считается близким родственником?

Есть несколько документов, которые устанавливают понятие близкого родства в юридической сфере. Обычно их используют отдельно. Если дело касается близкого родства, то сначала надо определить, в какой области права появилась проблема. Это влияет и на точку зрения, с которой рассматриваются отношения между участниками процесса.

Если дело касается вопросов, которые регулируются Семейным кодексом РФ, то к близким родственникам относят детей и родителей, братьев и сестер, включая сводных, внуков, прародителей. Это указано в ст. 14. Указанные категории связаны кровными узами. В семейном праве исключены супруги из круга близких родственников.

По УК РФ, муж и жена относятся к близким родным. Это связано с защитой супругов от необходимости дачи показаний в суде относительно друг друга. В ЖК РФ нет понятия близких родственников, указываются лишь члены семьи. К примеру, в ст. 31 родители, дети и супруг являются членами его семьи. По ст. 217 НК РФ, близким является родственник, который установлен таким ст. 14 СК РФ. Дарение квартиры может касаться всех указанных документов.

Передача несовершеннолетним

Оформление дарственной на ребенка происходит так же, как на взрослого. Отличием считается то, что на сделке должны присутствовать органы опеки. У родителей или законных представителей есть ответственность за ребенка до 18 лет, поэтому в роли одариваемых могут быть только взрослые, поскольку имеют право подписи.

Если дарителем является родитель или законный представитель, то появляется ситуация, которая противоречит законодательству. Поскольку лицо, которому дарят, и даритель не могут быть одним лицом. В данном случае сделка будет односторонней, что недопустимо при дарении. Поэтому для оформления сделки относительно передачи в дар квартиры несовершеннолетним нужно присутствие сотрудников опеки.

Плюсом оформления дарственной на лицо до 18 лет считается то, что в данном случае нет необходимости уплаты налога. Несовершеннолетний будет собственником сразу после регистрации сделки, но распоряжаться имуществом могут родители или законные представители.

С оформлением в дар доли по сравнению со сделкой купли-продажи другие собственники не имеют преимущественного права по выкупу. Если в дар лицу до 18 лет передается имущество гражданином, который не является родственником, то оплата налога должна выполняться родителями.

Договор по передаче квартиры несовершеннолетнему может быть отменен. Причины, по которым это выполняется, такие же, как и между совершеннолетними. Действует лишь один нюанс: отмена документа может быть лишь в течение 3 лет с даты оформления.

Процедура

Каков порядок дарения квартиры родственнику или постороннему лицу? Сначала нужно подготовить недвижимость. Для этого требуется выполнение некоторых действий:

1. Передаваемое жилье должно быть чистым. Это означает, что в нем не должно быть прописано 3 лиц. Поэтому при возможности требуется их выписать.
2. Также требуется проверить задолженности. В каждой квартире пользуются коммунальными услугами, поэтому может быть долг. Нужно обратиться в управляющую организацию и получить справку по данному поводу. Если долг есть, следует оплатить его.
3. Затем происходит сбор документов.
4. Важным моментом дарения квартиры считается оповещение гражданина, что ему передается жилье. Без разрешения эта процедура не состоится.
5. Сначала составляется договор от руки сторонами или у нотариуса. Второй вариант лучше, но он платный.
6. Потом надо сходить в Росреестр с документацией. Именно этот орган выполняет оформление сделки. Если на территории своего проживания отсутствует Росреестр, то обращаются в МФЦ.

Документы

Как подарить квартиру родственнику или постороннему лицу? Для этого требуется собрать документы. Важно внимательно отнестись к данному пункту, поскольку из-за неправильного формирования пакета оформление дарения квартиры может затянуться.

Для сделки требуется наличие:

• паспорта дарителя и его копии;
• паспорта одаряемого;
• документов о праве собственности;
• технической документации;
• кадастровых документов;
• справки из БТИ о проживающих;
• справки об отсутствии долга;
• квитанции об оплате госпошлины;
• подтверждения оплаченного налога, если происходит дарение квартиры не родственнику;
• договора.

Все бумаги надо подготовить в 2 копиях. В разных регионах России и субъектах перечень документации может отличаться. Если сделка индивидуальная, то, вероятно, потребуются дополнительные бумаги. Как подарить квартиру близкому родственнику, если он несовершеннолетний? В данном случае потребуется свидетельство о рождении данного лица, разрешение его законных представителей и органов опеки.

Составление дарственной

Как оформить договор дарения квартиры родственнику? Текст обязательно должен включать следующее:

• дата и место составления;
• паспортные данные сторон;
• адрес жилья;
• общая и полезная площадь;
• этаж и этажность здания;
• список правоустанавливающей документации;
• название органов регистрации;
• дата регистрации;
• условия.

Иногда в документе могут прописываться права дарителя относительно отзыва сделки в случае смерти одариваемого, дата сделки и передачи права. В конце фиксируется список прилагаемых бумаг, ставятся подписи сторон. Когда дарственная подписана, перечень документации надо передать в УФРС для регистрации.

Существенные условия

В документе прописываются существенные условия дарственной на квартиру. К ним относят нюансы, касающиеся предмета дарения и собственника. Условия не должны иметь двоякую трактовку. Все пункты договора подтверждаются документально.

Из существенных условий выделяют:

1. Разрешение супруга или совладельца на сделку.
2. Дети до 18 лет могут быть лишь одаряемыми. Сделка, когда несовершеннолетние сами распоряжаются имуществом, не регистрируется в Реестре и всегда может обжаловаться в суде.
3. Недееспособные лица могут быть одариваемыми без ограничений. В этом случае от их лица действует попечитель.

Письменное составление дарственной является обязательным требованием к сделке. В нем должны быть указаны все аспекты данной процедуры.

Нюансы к тексту

При дарении квартиры близкому родственнику или иному лицу в договоре надо указать условия, при которых появляются спорные ситуации. Следует указать следующие положения:

1. Подаренное имущество не считается общей собственностью супругов, даже если жилье было передано в момент брака. Но при совершении действий с недвижимостью разрешение на сделку от супруга обязательно.
2. Договор может быть заключен между близкими родственниками с сохранением прав пользования жилплощадью. Данное правило особенно важно для пожилых.
3. Сделка может осуществляться доверенными лицами, если есть нотариально заверенная доверенность.
4. Иногда у одариваемого есть право отказа от подарка, в данных случаях договор должен включать условия данного действия.

Документ составляют на листах А4, пишут его от руки. Обязательным требованием является указание всех нюансов сделки, чтобы в будущем не возникало сложностей.

Сроки и стоимость

Если происходит оформление дарственной на квартиру между родственниками, то куда надо обращаться? Сколько это стоит? В Росреестре оформление сделки происходит максимум за 1 неделю. В МФЦ сроки немного увеличены, поскольку данный орган не считается составителем и регистратором этой сделки.

Пошлина за регистрацию равна 300 рублям. Если недвижимость дарится не родственникам, то по сделке требуется обязательная уплата налога – 13 % от общей стоимости. Вносить сумму необходимо после полного проведения данной процедуры.

Случаи отказа

Если оформляется дарственная на квартиру между родственниками, может ли быть отказ? Это допускается по следующим причинам:

1. Не представлен полный пакет документов, или какие-то бумаги уже недействительны.
2. Когда даритель не является собственником.
3. Если отсутствует согласие одаряемого.
4. Неправильно составлен договор.

Данные причины можно устранить при желании совершить сделку. Например, следует внимательнее подойти к вопросу сбора документации. После этого необходимо снова подать заявку на оформление дарственной.

Оформление у нотариуса

Не нужно обязательно удостоверять сделки по недвижимости. Данное правило было установлено в 1997 году, когда была внедрена система госрегистрации. Участники сделки самостоятельно определяют, как будет оформляться дарственная – с нотариусом или без него. Но есть случаи, когда данный сотрудник должен обязательно принимать участие:

1. Если передается доля в квартире.
2. Квартира, которая находится в совместной собственности с супругом, дарится любым совладельцем. Чтобы данная сделка была зарегистрирована, брачный партнер должен предоставить разрешение.
3. Если участник не имеет возможности участия в нотариальном удостоверении или регистрации дарственной, то он может передать данные действия представителю.

Где выполнить оформление? Нотариусы ведут свою работу по территориальному принципу. Они удостоверяют сделки с недвижимостью, которая размещена в отведенном округе. Чтобы зафиксировать согласие супруга или оформить доверенность, можно обратиться к любому нотариусу страны. Данные действия считаются подготовительными и могут проводиться предварительно, что значительно упростит процедуру.

Когда нельзя дарить?

Выполнять дарение имеют право не все граждане, как и не все могут быть одариваемыми лицами. Исключением являются вещи, подарки стоимостью до 3 тыс. рублей. По ст. 575 ГК РФ, дарение не осуществляется:

• несовершеннолетними;
• работникам образования, медицины, социальной сферы;
• госслужающим, занимающим ведущие должности РФ.

Особенности

Если происходит дарение квартиры близкому родственнику, что необходимо учесть? Важно обратить внимание на следующие нюансы:

1. У нового собственника могут появиться дополнительные траты, к примеру, с формированием фонда капремонта или взносов в жилищный кооператив. Об этом следует оповестить.
2. Данный процесс надо согласовать не только с органами оформления, но и с застройщиком, поскольку он считается стороной передачи жилья собственнику.
3. При оформлении сделки даритель имеет право требования чего-либо от нового хозяина. Но не в денежном эквиваленте. Например, право вступления может наступать при выполнении некоторых условий. При этом одаряемый может отказаться от условий или принять их.

Так происходит оформление дарственной на квартиру между родственниками или не родными людьми. Важно контролировать каждый этап сделки, поскольку неверные действия могут привести к отказу от регистрации. Следование указанным в статье рекомендациям позволит избежать сложностей при оформлении.