Как взять землю в аренду: виды аренды, порядок действий, арендная плата, документы и сроки

• 16 Октября, 2018
• Земельное право
• Плугатарева Яна

Как взять землю в аренду? Данным вопросом задается все больше людей. Это вполне объяснимо, так как на своей земле (даже взятой на время) можно организовать успешный бизнес. Практика показывает, что гораздо выгоднее арендовать землю у государства, чем у частных лиц. В статье мы расскажем о том, как взять землю в аренду.

Общие сведения

Территория нашей страны не используется на все 100 процентов. Это происходит по разным причинам. Та земля, которая не имеет хозяина, принадлежит государству. Это означает, что у него любой человек может арендовать земельный участок, который его заинтересовал.

Именно возможность взять в аренду землю делает предложение особенно привлекательным. Как это сделать? Нужно составить договор, в котором будут участвовать две стороны. Одной будет государство или муниципалитет, а другой — физическое или юридическое лицо.

При выборе земельного участка важно соблюдать его назначение, если оно есть. Если это требование нарушается, землю могут изъять. Ярким примером может служить ситуация, при которой арендатор поставил на участке автомойку, хотя в договоре указан пункт общественного питания.

Есть земли, которые запрещено сдавать в аренду.

Где аренда невозможна

Перед тем, как взять землю в аренду, нужно убедиться в том, что участок может иметь место в подобных сделках. Существует земля, которую ни при каких обстоятельствах не отдадут в пользование. К таким участкам относятся:

• Парки, заповедники, природоохранные зоны.
• Территории особых ведомств страны - вооруженных сил и ФСБ.
• Захоронения химических радиоактивных отходов.
• Закрытые административно-территориальные образования.
• Приграничные зоны.
• Объекты, предназначенные для охраны границ государства.

Если человек выбирает участок сам, то ему нужно обратить внимание на то, как государство видит использование земли. Если не уделить этому фактору должное внимание, то земельный участок вам не дадут.

Какая аренда бывает

Прежде чем искать способы, как оформить землю в аренду у администрации, нужно решить, как долго вы хотите пользоваться данной площадью. Земельный участок можно оформить в долгосрочную или краткосрочную аренду. В первом случае участком можно пользоваться от пяти до сорока девяти лет. Это очень удобно, если человек строит дом или ведет подсобное хозяйство. Юридическим лицам также будет наиболее удобно арендовать землю на длительный срок. Особенно это касается ситуаций, если на участке собираются возводить какое-нибудь предприятие.

Что касается краткосрочной аренды, то договор заключается на срок от года до пяти лет. Чаще всего арендуют земельные участки по этому типу во время реконструкции или строительства. После завершения работ, участок возвращают государству.

Существует еще один вид аренды — бессрочная. Она подразумевает отсутствие минимального срока использования участка. Однако в документах отражен максимальный срок. Как и в случаях с долгосрочной арендой, это 49 лет.

Договор аренды хорош тем, что в любой момент его можно разорвать, достаточно уведомить другую сторону. Прежде чем искать, как оформить землю в аренду у администрации, узнайте, для каких целей можно арендовать участок.

Целевое использование

Каждый свободный участок соответствует каким-то целям. Как правило, землю разрешается брать в аренду, если человек решил:

• Возвести недвижимость.
• Заняться огородничеством и садоводством.
• Вести подсобное хозяйство.
• Обустроить фермерские угодья.

Когда человек определился с целью, для осуществления которой ему нужен участок, можно оформлять документы. Так думают многие, но это не соответствует действительности. Если вы уже собрались искать информацию о том, как взять в аренду землю у администрации, то притормозите. Не секрет, что каждая сделка имеет свои преимущества и недостатки. Поэтому сначала нужно изучить все нюансы, а потом уже заниматься оформлением.

Недостатки такой аренды

Важнейшим недостатком является то, что взять землю в аренду можно только по тому назначению, которое человек указал в договоре. Если станет известно, что действительная цель отличается от заявленной, участок могут попросту забрать.

Всему приходит конец. Договор аренды не исключение. Когда срок действия документа закончится, арендатор может продлить договор или выкупить участок. Бывает, что человек забывает об аренде. В таких случаях уведомление об окончании срока использования земли становится шокирующей новостью. Отметим, что иногда продлить договор не так просто, а порой и вовсе невозможно.

Если вдруг земля понадобится для осуществления каких-то государственных целей, то ее изымут. При этом никакую компенсацию арендатору выплачивать не будут. Вы еще ищите информацию о том, как взять землю в аренду у администрации?

Учтите, что земельным участком невозможно распорядиться по собственному усмотрению. Это касается как целевого использования, так и юридического распоряжения. То есть земля не может быть залогом, ее нельзя подарить или продать.

Все, что можно сделать с землей, прописано в договоре аренды, а это не так много действий. То есть арендатор обязан помнить о том, что участок не является его собственностью, и обращаться с ним соответственно.

Преимущества аренды

Мы уже говорили, что перед тем как взять в аренду муниципальную землю, нужно хорошо взвесить все за и против. Если с недостатками операции более или менее понятно, то достоинства аренды мы еще не рассматривали.

Как и любая процедура, оформление аренды имеет положительную и отрицательную стороны. Можно выделить следующие достоинства:

1. Если у человека нет денег на покупку участка, то оптимальным вариантом будет его аренда.
2. Долгий срок аренды также относится к преимуществам, потому что за практически пятьдесят лет может случиться всякое. Заключение договора на такой большой период освобождает людей от необходимости беспокоиться за сохранность участка.
3. Если арендатор хочет получить землю в личное пользование, то после истечения срока договора он может выкупить ее.
4. Имеется возможность сдавать землю в субаренду. В этом случае нужно заручиться согласием собственника участка.
5. На участке можно возводить различные объекты.
6. Человек имеет право использовать природные ресурсы, расположенные на участке.

Как видите, преимуществ довольно много. Есть еще одно важное достоинство аренды. Оно заключается в том, что в любой момент разорвать договор. Это означает, что участок можно вернуть. Для этого нужно уведомить владельца. При этом никакие неустойки и штрафы не платятся.

Аренда на максимальный срок

Как взять в аренду муниципальную землю? Когда вы определились со сроком и целью, нужно обратиться в администрацию. Максимальный срок доступен далеко не всегда, поэтому нужно знать, на какое время аренды можно рассчитывать.

На 49 лет землю можно заключать договор, если преследуются такие цели:

• Человек планирует использовать землю для сельскохозяйственной деятельности.
• На участке построен объект, который принадлежит арендатору.
• На участке расположены линейные объекты. К ним относится газопровод, линии электропередач и прочее.

Если человек хочет взять землю под ИЖС, то он может оформить участок только на двадцать лет. Срок достаточный для того, чтобы построить дом и выкупить землю.

Чем регулируется

Чтобы ответить на вопрос о том, как взять в аренду земельный участок, нужно обратиться к нормативным актам. Чтобы это сделать, нужно знать, какие законы регулируют вопрос об аренде.

Кроме Земельного кодекса нашей страны, вопросы аренды участка регулируют ФЗ №334, №217, №171 и №181. Также было принято Постановление Правительства РФ от 2009 года, которое напрямую касается вопроса аренды. В Гражданском кодексе также есть упоминание этого момента.

Где взять землю

Сейчас довольно распространена аренда земельного участка. Чтобы понять, как взять в аренду земельный участок, нужно обратиться к законодательным документам. Согласно законодательству нашей страны, получить землю можно, приняв участие в торгах. Этот способ не гарантирует, что вы получите именно тот участок, который вам нравится, но есть возможность выбрать другой.

На данный момент стала намного проще процедура и самих торгов, и последующего оформления. Это говорит о том, что государство заинтересовано в том, чтобы граждане брали землю в аренду.

Вне аукциона

Взять в аренду землю у администрации города можно, минуя аукцион. Для этого нужно относиться к одной из категорий:

• Собственник объекта на участке, отданном под аренду.
• Лицо, которое имеет право на льготы.
• Человек, занимающийся фермерским хозяйством.
• Лицо, у которого изъяли землю на государственные нужды.
• Гражданин, который арендует землю под ЛПХ или ИЖС.

Процедура оформления аренды

Взять землю в аренду на 49 лет или меньший срок можно разными способами:

• Получить участок без торгов. Основания для этого мы написали выше.
• Посредством аукциона, который проводит государственный орган.
• Арендовать участок, который не стоит на кадастровом учете.
• Через торги, инициатором которых станет арендатор.
• Получить землю в порядке очереди.

Каждый способ имеет свой порядок оформления. Рассмотрим общий порядок.

• Нужно подготовить необходимые документы.
• Обратиться в государственный орган и написать заявление на аренду земельного участка.
• Провести работы по межеванию и поставить землю на кадастровый учет. Последнее нужно делать только в том случае, если раньше участок не регистрировался.
• Подача заявки на торги и внесение залога в ситуации, когда потенциальный арендатор участвует в аукционе.
• Обсуждение договора и его подписание.
• Регистрация документа в Росреестре.

Если человек взял участок в аренду на срок больше года, то он обязательно должен зарегистрировать сделку.

Как проводится аукцион

Не столь важно для чего заявитель взял землю в аренду: под строительство или с другой целью. В любом случае сначала ему приходится участвовать в аукционе.

Эта процедура проводится, если участок поставили на кадастровый учет. Перед проведением аукциона для каждого участка определяют категорию, вид разрешенного использования и причины, от которых зависит использование.

Организует аукцион собственник участка, то есть государственный орган власти. Им же определяется стартовая стоимость надела, размер задатка для желающих поучаствовать и условия предоставления. Организатор назначает место и время проведения торгов, а также срок и форму подачи заявок на участие. Этим же органом определяется, какой будет шаг увеличения стоимости, как возвращается задаток, каким образом производится уплата.

За тридцать дней до начала торгов организатор обязан разместить информацию об аукционе в печатном издании или на официальном сайте. Вся информация должна быть доступна, чтобы с ней мог ознакомиться каждый желающий.

Уведомление в печатном средстве включает:

• Информацию об организаторе аукциона.
• Название органа, который решил проводить аукцион. Также нужно, чтобы были указаны реквизиты.
• Предмет аукциона. Он должен иметь сопутствующее описание, в котором обязательно нужно указать, где он находится.
• Время, место, порядок и дату проведения аукциона.
• Начальную стоимость.
• Форму заявки.
• Шаг увеличения стоимости.
• Порядок уплаты задатка и его размер.
• Основные условия договора.

Для участия в аукционе нужно предоставить выписку из ЕГРИП или ЕГРЮЛ, а также документы, которые подтверждают личность физического лица. Кроме того, необходимо иметь при себе документ, который подтверждает, что человек внес задаток. Также на руках должно быть заявление, заполненное по форме.

Документы прекращают принимать за пять дней до проведения торгов. Все участники заносятся в протокол и уведомляются об этом на другой день после того, как бумага составлена. Если участник не допущен к аукциону, то ему также приходит уведомление об этом в течение трех дней.

Если на участок претендует только один заявитель, то через десять дней после проведения торгов он может заключить договор аренды.

После проведения торгов с победителем заключают договор аренды. Остальные участники получают назад свои задатки. В ходе аукциона пишется протокол. Условия договора обговариваются заранее, а стоимость определяется по итогам торгов. Аукцион считается несостоявшимся, если на нем присутствовало меньше двух человек или никто не захотел купить участок по начальной стоимости.

Мы рассмотрели, как арендовать земельный участок у администрации, согласно общим правилам. Теперь перейдем ситуации, когда инициаторами торгов становятся обычные люди.

Инициатива арендатора

Если было принято решение арендовать земельный участок, то нужно начинать действовать. Сначала необходимо найти участок, который подойдет вам по всем параметрам. Во время поиска обращайте внимание на то, для каких целей предназначен участок.

Следующим шагом будет проверка участка на зарегистрированное право. Чтобы проверить землю, достаточно посмотреть на карту Росреестра. Если участок свободен, то кандидат в арендаторы может взять в аренду участок земли у администрации. Для этого нужно подать заявление, в котором указана цель использования земли и срок аренды. В случае, когда землю зарезервировали для государственных нужд, в удовлетворении заявления будет отказано.

Если участок не находится в резерве, то заявление рассмотрят и одобрят или отклонят.

Не стоит ждать, что в случае одобрения заявления договор аренды составят сразу. Перед тем как получить в аренду земельный участок, собственник последнего проведет аукцион. Если на торгах никто не изъявит желание приобрести землю себе, ее получит заявитель. Когда желающие появились, заявителю придется участвовать в торгах. В этом случае никто не гарантирует, что участок достанется именно ему.

Инициатива городской администрации

Как получить землю в аренду у администрации? Есть два пути:

• Прийти в эту организацию с заявлением.
• Дождаться когда администрация будет проводить аукцион по собственной инициативе. В таких торгах может участвовать любой человек, у которого появится желание приобрести участок.

Как проводится аукцион, написано выше.

Как выглядит заявление

Важнейшим шагом к аренде участка является написание заявления. К этому вопросу стоит подойти ответственно, так как от точности данных зависит решение по вашему вопросу. В заявлении обязательно должны быть указаны следующие данные:

• Сведения об органе, в который подается заявление.
• Данные о человеке, желающем приобрести участок в аренду. Сюда относится серия и номер паспорта, адрес проживания, ИНН, дата рождения. Если заявление подает юридическое лицо, то необходимо указать название организации и данные о руководителе.
• Точное или предполагаемое нахождение участка земли, который человек хочет взять в аренду.
• Причины, по которым территория должна отвечать определенным размерам.
• Цели использования земли.
• Объяснение, какой объект будет возведен на участке.
• При участии в торгах нужно указать номер лицевого счета. На него при принятии отрицательного решения вернут задаток.

Люди, которым положены льготы

Как получить землю в аренду людям, относящимся к льготным категориям? Они могут получить участок без аукциона. Перечень льготных категорий закреплен на федеральном уровне. В него нельзя вносить правки без согласия на то региональных властей.

К таким категориям относятся:

• Инвалиды.
• Многодетные семьи.
• Дети-сироты.
• Ветераны боевых действий.
• Родители-одиночки.
• Молодые специалисты.

Порядок предоставления земли в этом случае в каждом регионе может отличаться, поэтому за разъяснением лучше обратиться в соответствующий орган по месту жительства. Чаще всего человек должен обратиться в администрацию и подать заявление на арендование земли. Также нужно иметь документы, которые подтверждают право на льготы.

Когда заявление будет рассмотрено и по нему будет принято решение, заявителя поставят на очередь, где он и будет дожидаться своего участка.

У этого способа есть существенный минус - ожидание может растянуться на несколько лет.

Упрощенная процедура

Речь пойдет о том, как взять участок земли в аренду, который еще не зарегистрирован в кадастровом органе. Такая процедура считается упрощенной, так как не придется снимать участок с учета. На деле оказывается, что не все так легко.

Сначала нужно найти подходящий участок. Проверить, есть ли у него владелец, можно по карте Росреестра. Если земля там не значится, то она не оформлена. Далее необходимо сделать схему земельного участка. С ней требуется обращаться в органы местной власти. Кроме схемы, нужно написать заявление на аренду участка без проведения аукциона.

Ответят на заявление в течение месяца. Если решение положительное, то арендатору выдается постановление муниципалитета. На основании этого документа участок ставится на кадастровый учет и на нем производится межевание. Когда все процедуры будут пройдены, заключается договор об аренде на длительное время.

Нюансы сделки

Некоторые думают, что за землю, находящуюся в аренде, не нужно уплачивать налог. Но это не так. После подписания договора на арендатора налагается обязательство выплачивать не только ежемесячную плату, но и земельный налог.

Иногда возникают ситуации, когда пользоваться участком можно с определенными ограничениями. Это может быть обусловлено тем, что на участке установлен публичный сервитут, если земля имеет объекты, к которым важно обеспечить свободный доступ.

Договор аренды может расторгнуть и государство. Чтобы это произошло, должна быть веская причина, например, ухудшение экологии, нецелевое использование земли и так далее.

С последующим выкупом

Мы уже говорили выше, что арендованную землю можно выкупить, когда срок аренды закончится. Чтобы это сделать, нужно подать заявление на имя главы администрации населенного пункта. Каких-то конкретных данных о стоимости нет, она зависит только от размеров и месторасположения участка.

Если земля находится в городской черте, то ее стоимость не превысит 20% от кадастровой оценки. Когда речь идет об участках на территории сел, можно говорить о том, что участок не будет дороже 3% от оценки.

Можно оформить землю в собственность на основании льгот, но для этого участок должен быть взят для строительства жилья или ведения подсобного хозяйства.

Собственность на участок можно оформить, если на нем будет стоять построенное арендатором сооружение, которое зарегистрировано в Росреестре. По закону владельцы объекта на государственном участке имеют первоочередное право регистрации права собственности на эту землю.

Ведение сельского хозяйства

Взять участок земли в аренду можно для ведения сельскохозяйственной деятельности. К таковой относятся: рыболовство, животноводство, огородничество и садоводство, выпас скота, сенокошение, строительство дачи.

Если будет установлено, что земля используется не по назначению, то собственник может через суд отменить действие договора аренды.

Сроки аренды земли для ведения сельского хозяйства несколько отличаются от общепринятых.

Максимальный срок аренды также составляет 49 лет. Зато минимальный период аренды может устанавливать сам субъект. Важно понимать, что сроки не всегда будут одинаковыми.

Цена

Сколько нужно будет платить в месяц, устанавливают на торгах. Начальная цена, как правило, не превышает 1,5 процента от кадастрового расчета. Если по какой-то причине аукцион не состоялся, то ежемесячный платеж не будет превышать процентную ставку, установленную в начале торгов. В случае предоставления участка без аукциона ежемесячный платеж равен размеру земельного налога.

Прежде чем решать, как взять землю в аренду у города, узнайте расценки по вашему региону.

Заключение

Как видим, взять для личных целей в аренду землю не очень сложно. Главное - соблюсти все формальности. Мы рассмотрели достоинства и недостатки такой сделки. Возможно, кому-то покажется, что минусов гораздо больше, чем плюсов. Особенно настораживает людей пункт о том, что собственник (в данном случае государство) может в любой момент расторгнуть договор, если ему вдруг понадобится возводить какие-нибудь важные объекты на арендуемом гражданином клочке земли.

Люди спрашивают, можно ли взять землю в аренду у государства при таких условиях. Да, можно, но предварительно стоит проконсультироваться, не планируется ли на выбранном участке строительство автодороги, жилмассива или других важных объектов. Разумеется, всего не предусмотришь. Особенно это актуально, если земля арендуется на 49 лет.

Но такие случаи расторжения договора бывают очень редко. В основном, люди удачно занимаются бизнесом на арендованном участке. Поэтому популярность данного вида сделок неуклонно растет.