Оформление земельного участка в аренду: необходимые документы, типовой договор, особенности процедуры

По мере того как благосостояние населения растет, увеличивается и потребность в полноценном отдыхе. Именно с этим связан тот факт, что оформление земельного участка в аренду под строительство загородного дома является актуальным вопросом. Многие пробуют взять земельный участок под открытие магазина или станции технического обслуживания, некоторым больше по душе выращивание сельскохозяйственных культур или разведение скота. У каждой из этих процедур свои правовые особенности, разобраться в которых мы попробуем в этой статье.

Правовые аспекты аренды земли

Оборот земли в России регулируется Земельным кодексом. В нем указаны случаи и порядок предоставления участков гражданам и фирмам в аренду и собственность.

Оформление земли в аренду предполагает переход права на землю к арендатору. Однако это право ограничено, во-первых, временными рамками, так как у любого договора аренды есть срок действия. Также одним из существенных условий будет являться стоимость аренды. Она может быть как фиксированной на весь срок действия договора, так и меняться каждый год.

Перед тем как оформить в аренду участок земли, нужно изучить все существующие нюансы и просмотреть проект договора. Если есть вопросы, их лучше урегулировать до момента заключения соглашения.

Кто по закону может сдавать в аренду земельные участки

Вариантов здесь несколько:

Оформление земельного участка, находящегося в аренде, – в этом случае предполагается, что на землю оформлено право частной собственности, а гражданин оформляет аренду непосредственно у владельца. В такого рода сделках участие органов власти не требуется, за исключением государственной регистрации аренды. Как известно, проводить сделку через Росреестр нужно только в том случае, когда срок действия договора превышает один год.
Оформление соглашения с органом власти – чтобы взять во временное пользование землю у органов власти, нужно обратиться с соответствующим заявлением на испрашиваемый участок. Оформление земельного участка в аренду закреплено нормативным актом органа властного органа – все нюансы процедуры прописаны в регламентных документах.

Аренда у частника – особенности и риски

Первое, что нужно проверить, прежде чем соглашаться на сделку по аренде земли у частного владельца – проверить, оформил ли он право собственности по закону. Единственным документом, который может подтвердить этот факт, является свидетельство на право собственности.

Оформление земельного участка в аренду предполагает, что между частником и арендатором нет других заинтересованных лиц.

Что нужно иметь в виду при оформлении договора с частником

Рассмотрим подводные камни подобных сделок. Зачастую гражданину предлагают предоставить землю в аренду, хотя сам арендатор не является его владельцем. Такие соглашения классифицируются как цессия, или уступка прав по договору аренды. И здесь начинается самое интересное – нередко бывает так, что договор у так называемого «владельца» истекает через пару месяцев после оформления сделки. Тогда новый арендатор, заплативший за переход права деньги, может столкнуться с тем, что полноценный владелец, то есть орган власти, не продлит с ним договор.

Чтобы обезопасить себя от таких ситуаций, лучше детально изучить все аспекты сделки либо рассмотреть возможность оформления земельного участка в аренду непосредственно у государства.

Аренда земли у государственных органов власти

Рассмотрим, как оформить землю в аренду у органа власти. Первое, что нужно сделать, это определиться с целью получения земли. Это может быть строительство дома, оформление огорода или организация подсобного хозяйства. Можно также рассмотреть вариант оформления надела под выпас скота или выращивание различных культур.

В каждом из обозначенных случаев порядок оформления в аренду земельного участка может быть различен, однако имеются некоторые общие моменты.

Шаг 1. Обозначить цель аренды.
Шаг 2. Выбрать место, которое предполагается оформить в аренду.
Шаг 3. Обратиться в орган власти, чтобы узнать, свободен ли земельный участок от прав.
Шаг 4. Узнать, возможно ли использовать испрашиваемый участок под желаемые цели, не противоречит ли это градостроительным регламентам и архитектурным нормам.
Шаг 5. Если все предыдущие шаги пройдены и препятствия для оформления отсутствуют, то можно начинать писать заявление.

Оформление участка под строительство жилого дома

Рассмотрим, какие документы нужны для аренды земли под ИЖС:

Паспорт.
Документ, который доказывает право обратившегося на льготу при получении земли.

В заявлении нужно указать, где находится испрашиваемый участок, для каких целей он испрашивается в аренду, прописать значение испрашиваемой площади земли и обозначить свое льготу (при наличии таковой).

Бесплатное предоставление земли

Право на получение земли бесплатно имеют многодетные семьи. Оформляется долевая собственность, а сам участок передается такой семье без проведения аукциона. Единственное, что следует учитывать, это критерии отнесения семьи к многодетной. В каждом регионе они могут быть различны: где-то требуют наличие трех детей, а где-то – пяти или даже шести.

Многодетная семья должна соблюдать ряд условий, первое из которых – отсутствие реализации своего права до момента обращения. Естественно, если данная семья уже получила землю по льготе, во второй раз придется оформлять участок на общих основаниях.

Документы для оформления земельного участка в аренду – копии паспортов родителей, свидетельство о браке, документы о рождении детей (или паспорта). Если все дети младше 18 лет, либо до момента окончания совершеннолетним ребенком учебного заведения (если форма обучения очная) семья может обратиться в органы власти и получить землю на безвозмездной основе.

Нужно учитывать также, что оформить землю под коммерческие нужды многодетная семья не сможет в силу ограничений, действующих законодательно.

Есть льгота – нет торгов

Полный перечень льгот, которыми могут воспользоваться граждане России при оформлении земельных наделов, изложен в статье 39.5 ЗК РФ. Это могут быть ветераны труда, боевых действий, инвалиды всех трех групп, семьи, имеющие в своем составе ребенка-инвалида и так далее.

Земельный кодекс требует от органов власти при обращении льготника предоставить ему землю без проведения процедуры аукциона. Это означает, что при регистрации заявления муниципалитет проверяет все данные и сразу готовит договор аренды с гражданином.

Стоимость аренды в таком случае считается на основании документа, утвержденного решением субъекта Федерации. В таком документе, имеющем в каждом регионе России свои нюансы, прописан порядок расчета аренды, указана формула, по которой считается такая плата.

Самостоятельное изучение законодательства

Публикация сообщения об аренде земли

Как оформить аренду на земельный участок, не располагая льготой? Подать заявление на выделение земли на общих условиях.

По требованиям ЗК РФ, орган власти должен опубликовать на своем официальном сайте, в периодическом печатном издании и на официальном сайте РФ о проведении торгов сообщение о предстоящей передаче в аренду участка земли. В этом сообщении не указываются данные о заявителе, прописаны только адрес, площадь и разрешенное использование участка.

Это делается для того, чтобы другие лица, которые могут быть заинтересованы в получении этого участка, могли в течение месяца с даты опубликования сообщения обратиться с заявлением о получении данного участка.

Если такое заявление поступило, то муниципалитет или субъект Федерации обязан поставить эту землю на учет, определить стоимость годовой аренды и выставить землю на торги.

Правила проведения торгов

Сообщение о проведении аукциона, правилах участия в нем, характеристиках участка, его цене, сроках подачи заявок должно быть опубликовано в местной газете, на официальном сайте России для проведения торгов, на сайте муниципалитета.

С этого момента все граждане, которые захотят принять участие в торгах, должны подать соответствующие заявки и внести задаток.

Зачем нужен задаток

Задаток – это платеж за участие в аукционе, его значение может составлять какой-то процент от начальной цены лота. Эти деньги вносятся на специальный счет казначейства.

Суть задатка в том, что он может быть возвращен претенденту в случае, когда он принял в торгах участие, но не стал победителем. Также гражданин может до окончания срока принятия заявок отозвать свое заявление, и тогда задаток будет возвращен на тот счет, который он укажет в своем заявлении.

Не возвращается задаток только тогда, когда участник победил в торгах, но от заключения договора отказался. В таком случае его платеж не будет возвращен, а данные уклонившегося от заключения договора лица будут поданы в антимонопольную службу, которая примет решение о включении его в реестр недобросовестных участников аукционов.

Аренда под строительство коммерческого объекта

Если речь идет о строительстве объекта – будь то магазин, СТО, завод или фабрика – земля передается в аренду только с торгов. Эта императивная норма прямо указана в ЗК РФ.

Участок может быть выставлен на торги по инициативе органа власти, тогда межевание проводится за счет государства. Второй вариант – по инициативе заявителя. Во втором случае заинтересованное лицо проводит межевание, а в дальнейшем орган власти проводит торги.

Важно знать, что на торгах победитель определяется по принципу – кто предложит больше денег за аренду земли. Предел, до которого можно поднимать цену, законодательно не обозначен. Есть шаг повышения цены, он составляет, как правило, 3 процента от нее. Аукционист называет цену с учетом шага, а участники поднимают карточки с присвоенным им номером в знак согласия с ценой.

Аренда на период строительства

Что происходит после оформления аренды – арендатор получает разрешение на строительство. После того как объект или жилой дом построен, его нужно ввести в эксплуатацию. Следующий шаг – оформление права собственности на объект.

Как только арендатор получает право на свой объект, возведенный на земельном участке, он вправе выкупить землю под объектом. Выкуп осуществляется без аукциона, а цена, которую придется заплатить, высчитывается органом власти на основании порядка, установленного региональными властями. Ознакомиться с таким порядком может любой гражданин, посетив сайт органа исполнительной власти, ответственного за распоряжение землей в конкретном регионе. На сайте должны быть выложены формы и реквизиты таких постановлений.

Типовой договор

Форма договора, используемая при заключении арендных отношений между органом власти и третьим лицом, представлена ниже.

При подготовке к оформлению сделки по аренде земли рекомендуется изучать правовые аспекты, консультироваться с представителями власти и юристами.