Процедура продажи квартиры: этапы, обязательные документы, особенности

Ежедневно по всему миру проводятся разного рода сделки. И с недвижимостью в первую очередь. Чаще всего встречается купля-продажа имущества. Это крайне важный процесс, которым интересуются многие. Далее вниманию будет представлена процедура продажи квартиры. Как ее провести? Что для этого потребуется сделать? Есть ли ситуации, при которых заключить сделку не получится? Разобравшись во всем этом, каждый гражданин сможет реализовать свою недвижимость. И не обязательно квартиру! В действительности все намного проще, чем может показаться изначально. Да, купля-продажа имеет много нюансов и предусматривает значительную бумажную волокиту, но при должной подготовке все это не доставит никаких хлопот.

Способы заключения сделки

Процесс продажи квартиры может быть представлен разными способами. Обычно потенциальный продавец сам выбирает, как ему действовать.

Как продать или купить квартиру

Продать имущество можно:

  • при помощи услуг агентств недвижимости;
  • посредством самостоятельного проведения сделки.

У каждого приема есть свои плюсы и минусы. Все чаще люди обращаются в агентства недвижимости для продажи имущества. Связано это с высокой безопасностью. Тем не менее самостоятельно провести соответствующую сделку тоже можно. Но без юридических знаний этого лучше не делать.

Какое имущество продать

Пошагово продажу квартиры описать проще, чем может показаться изначально. Более того, в теории процесс выглядит достаточно простым. На практике же возникают существенные затруднения с его реализацией.

Какую недвижимость можно продать? Ответ прост - свою. Долю или ее часть - это не так важно. Главное, чтобы квартира была в той или иной степени оформлена на потенциального продавца.

Исходя из действующего законодательства, можно выделить следующие категории жилья, подлежащие продаже:

  • приватизированные;
  • купленные;
  • выменянные;
  • унаследованные;
  • подаренные;
  • ипотечные.

Последний вариант не слишком популярен. И поэтому на нем заострять внимание не станем. Продажа ипотечного жилья - это крайне трудно и не всегда доступно. Если банк не разрешит сделку, о ней можно будет забыть вовсе.

Важно: жилье, принадлежащее конкретному лицу, можно продать. И неважно, как оно было передано в собственность гражданина.

Особенности обращения к агентам

Какие действия при продаже квартиры необходимо предпринять? К сожалению, все зависит от того, как именно будет проводиться сделка - через агентство или самостоятельно. Это две абсолютно разные операции, которые в конечном счете приводят к одному и тому же результату. Процедуру самостоятельной продажи квартиры пошагово рассмотрим позже.

Начнем с обращения в агентство недвижимости. Какие сильные и слабые стороны имеет подобное решение?

Процедура продажи квартиры шаг за шагом

Граждане все чаще обращаются в специализированные организации из-за того, что:

  • агентства предлагают полное юридическое сопровождение сделки;
  • таким образом можно обезопасить себя от мошенников;
  • нет необходимости искать клиентов и размещать объявления самостоятельно.

Иными словами, это простой и надежный подход к решению поставленной задачи. Тем не менее далеко не всегда выбор собственников падает на агентства недвижимости. Почему?

Дело все в том, что:

  • подобные организации взимают комиссию за свои услуги;
  • неизвестно, как быстро продастся имущество;
  • иногда мошенники все-таки встречаются при заключении сделок.

Можно сказать, обращение к агентам недвижимости - это простой, но весьма дорогостоящий подход к продаже имущества. В среднем комиссия за сделку составляет около 50 000 рублей.

Особенности самостоятельного проведения

Процедуру продажи квартиры шаг за шагом мы обязательно опишем чуть позже. Сначала необходимо разобраться, какому методу решения поставленной задачи лучше отдать предпочтение. В зависимости от этого будет меняться дальнейший алгоритм действий.

С агентствами недвижимости разобрались. А какие плюсы есть у самостоятельной продажи недвижимости? Например, среди них можно выделить:

  • отсутствие посредников;
  • нет дополнительных лишних расходов;
  • покупатели с большей охотой соглашаются на сделки без посредников в виде агентств.
Продажа квартиры и оформление сделки в МФЦ

Но и недостатки у подобного приема тоже имеются. Среди них отмечают:

  • низкую безопасность;
  • высокие шансы столкновения с мошенниками;
  • долгий поиск клиентов;
  • необходимость все действия по поиску и продаже имущества осуществлять самостоятельно.

На основании всего вышесказанного следует вывод о том, что самостоятельная продажа квартиры - это дешевый, но не всегда надежный и довольно хлопотный прием. Тем не менее, если человек обладает основами юриспруденции, можно просто быть внимательным. Тогда сделку удастся провести без существенных рисков.

Инструкция: обращаемся к агентам

Какова последовательность действий при продаже квартиры? Ранее было подмечено, что все зависит от выбранного метода реализации имущества. Как показывает практика, при предварительной подготовке добиться желаемого результата проще, чем кажется.

Чтобы продать жилье через агентства недвижимости, рекомендуется действовать таким образом:

  1. Осуществить подготовку документов на имущество. О них более подробно поговорим позже.
  2. Подобрать агентство недвижимости для дальнейшего сотрудничества и заключить с ним договор на оказание услуг.
  3. Подготовить квартиру к продаже. Желательно сделать косметический ремонт и капитальную уборку. Начать стоит до обращения к риэлторам.
  4. Связаться с потенциальными клиентами и обсудить особенности сделки. Рекомендуется встретить и показать квартиру. Это может сделать работник агентства недвижимости.
  5. Явиться в оговоренное время в соответствующую организацию по продаже и покупке имущества, а затем подписать соглашение купли-продажи.
  6. Получить деньги и отдать расписку о вручении средств за жилье.
  7. Заплатить агентам недвижимости. Обычно это происходит автоматически.
  8. Передать ключи от квартиры и акт приемки-передачи.
  9. Забрать свою копию соглашения о покупке.

Вот и все. Звучит не так уж и страшно. Основные затруднения возникают при подготовке документов. И продавцом, и покупателем. В отдельных случаях бумаг придется добыть очень много. Без них сделку попросту не проведут.

Важно: после проведения операции необходимо обязательно зарегистрировать договор купли-продажи в Росреестре.

Этапы продажи квартиры самостоятельно

Инструкция по самостоятельной сделке

Этапы самостоятельной продажи квартиры тоже интересуют население. Особенно тех, кто не хочет переплачивать и обращаться к агентам. Иногда самостоятельное проведение сделки - это самое лучшее решение.

Чтобы добиться желаемой цели, гражданину потребуется:

  1. Осуществить подготовку жилья к сделке. Как и в прошлом случае, необходимо сделать косметический ремонт и провести уборку. Чем презентабельнее недвижимость, тем выше шансы на ее быструю продажу.
  2. Составить объявление о продаже имущества. В нем необходимо описать все особенности, плюсы и минусы объекта.
  3. Разместить объявления на различных досках и в газетах. Можно искать клиентов через социальные сети.
  4. Подготовить необходимые для сделки документы. Лучше всего начать именно с этого шага. Нет документов на жилье - нет сделки.
  5. Договориться о демонстрации недвижимости потенциальным покупателям.
  6. Показать квартиру и обговорить особенности проведения сделки. Например, можно провести торг, если он возможен.
  7. В оговоренное время прийти в нотариальную контору и подписать договор купли-продажи недвижимости.
  8. Написать и выдать расписку о получении средств за квартиру. Сделать это рекомендуется только после вручения денег.
  9. Оформить акт приемки-передачи жилья и выдать его покупателю вместе с ключами.
  10. Передать имеющиеся документы на недвижимость новым собственникам.

На этом все. Остается забрать свою копию соглашения, а также заплатить налог на доходы физических лиц. В случае обращения к агентам недвижимости налогообложение тоже имеет место, хоть и не всегда.

Налоги и продажа жилья

Несколько вариантов процедуры продажи квартиры были представлены вашему вниманию. Далее постараемся разобраться в некоторых законодательных аспектах соответствующей темы. Без них продать жилье не получится. Либо уже после сделки гражданин столкнется с серьезными проблемами.

После продажи имущества необходимо заплатить подоходный налог. Он составляет 13 % от суммы, указанной в договоре "о покупке". Перечислять деньги в ФНС не требуется, если:

  • жилье приобретено в собственность после 2016 года и права на него оформлены более 5 лет;
  • собственность была передана гражданину до 2016 года и на момент продажи являлась имуществом продавца не менее 3 лет.

Больше никаких вариантов не предусматривается. Налогообложения можно избежать, а вот подачи налоговой декларации - нет. Ее придется оформлять и направлять в ФНС в обязательном порядке.

Несколько собственников

Процесс продажи квартиры с несколькими собственниками - это более трудная ситуация. В целом она осуществляется точно так же, как уже было описано. Тем не менее есть некие оговорки. Если о них не знать, продавец недвижимости может столкнуться с невозможностью проведения сделки.

Документы для продажи квартиры в РФ

Во-первых, чтобы продать все жилье с несколькими владельцами, нужно заручиться согласием всех собственников объекта. Хотя бы один отказ - и продажа невозможна. Во всяком случае, всего жилого объекта.

Во-вторых, гражданин может продать только свою долю имущества. Но перед этим придется предложить выкупить ее совладельцам жилья. Их отказ дает право на заключение сделки с третьим лицом.

Важно: если другие хозяева квартиры не отвечают на предложение выкупа, продать долю все равно можно. Главное - знать, как себя вести.

Если кто-то молчит

Процесс продажи квартиры поэтапно мы уже рассмотрели. Но что делать, если у объекта несколько собственников и они не желают реализовывать жилье? Как уже было сказано, гражданин может продать только свою долю, предварительно предложив ее выкуп совладельцам.

Если кто-то молчит на соответствующее предложение, рекомендуется действовать так:

  1. Составить письменное уведомление о продаже с предложением выкупа.
  2. Отправить соответствующие сообщения заказными письмами всем совладельцам имущества.
  3. Подождать месяц с момента вручения соответствующей бумаги получателю.

Как только пройдут 30 дней после уведомления, совладельцы будут считаться отказавшимися от операции.

Важно: продать долю в этом случае можно не дешевле, чем был предложен выкуп другим владельцам имущества.

Несовершеннолетние собственники

Процедура продажи квартиры может быть существенно затруднена, если среди владельцев объекта есть несовершеннолетние собственники. И неважно, какая доля в имуществе есть у ребенка. Главное - это ее наличие.

Дело все в том, что при подобных обстоятельствах придется получить разрешение родителей на сделку, а также получить одобрение органов опеки. Оно оформляется после того, как уполномоченная служба удостоверится, что ребенку в собственность передается другое жилье, не меньше продаваемого.

Важно: граждане не слишком охотно покупают жилье с несовершеннолетними владельцами. Это особые обременения, которые доставляют немало проблем.

Совместная собственность

Общая информация о последовательности действий при продаже квартиры была представлена вашему вниманию выше. Но есть нюансы. Нередко граждане продают совместно нажитое вместе с супругом имущество. Какие особенности имеют подобные операции?

Никаких специфических или трудных. Просто для продажи совместно нажитого граждане должны получить разрешение супруга на сделку. Можно обойтись без него, но тогда покупатель рискует. И он вряд ли согласится на подобную покупку.

Согласие на продажу оформляется у нотариуса заранее. Можно, чтобы супруг присутствовал при заключении сделки. Тогда ни у кого не будет лишних вопросов.

Договор купли-продажи

Основные бумаги

Поэтапный процесс продажи квартиры интересует многих собственников жилья, желающих реализовать ее выгодно. Как вы могли убедиться, ничего особо сложного в этом нет. Намного больше хлопот доставляет непосредственная подготовка к операции.

В обязательном порядке для заключении соответствующей сделки необходимо подготовить:

  • договор купли-продажи;
  • паспорта сторон;
  • выписку ЕГРН на объект;
  • правоустанавливающие документы на жилье.

Это то, без чего справиться с поставленной задачей никак не получится. Процедура продажи квартиры - это емкий процесс. И он предусматривает значительную бумажную волокиту. Что еще может пригодиться для достижения желаемой цели?

Для семейных граждан

Все зависит от конкретной ситуации. Как уже было подчеркнуто ранее, рассматривать продажу ипотечного жилья не будем. Для нее необходимо получить разрешение банка на сделку. А это очень тяжело. Этапы продажи квартиры самостоятельно или через посредников при наличии семьи ничем не отличаются. Разве что подготовкой документации для сделки.

Если у продавца или покупателя есть семья, дополнительно им придется приложить:

  • свидетельства о браках или разводах;
  • брачные контракты (при наличии);
  • свидетельства о рождении всех детей (или об усыновлении);
  • разрешение супругов на сделку с общим имуществом.

Как показывает практика, добыть все это не составляет никакого труда. Особенно если заранее согласовать соответствующую сделку с супругом.

Какие нужны документы, если владельцев несколько

Порядок действий при продаже квартиры запомнить проще, чем кажется. В частности, если гражданин ответственно подходит к решению поставленной задачи.

Если у жилья несколько владельцев, необходимо дополнительно осуществить подготовку:

  • паспортов всех собственников;
  • согласий на сделку;
  • уведомлений с предложением выкупа.

Рекомендуется сразу подготовить копии перечисленных бумаг. Их наличие значительно упростит проведение сделки.

Прочие выписки

Мы ознакомились с процедурой продажи квартиры тем или иным способом. Теперь каждый гражданин сможет выбрать, как ему действовать. Но с бумажной волокитой еще не до конца разобрались.

Помимо указанных выше бумаг, продавец иногда должен подготавливать:

  • разрешение опеки на сделку;
  • согласие родителей на продажу жилья;
  • свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника;
  • справки о снятии обременений с объекта.

Ранее необходимо было взять технический и кадастровый паспорта, а также выписки из БТИ. Теперь первые две бумаги не выдаются. Они полностью заменены на справку ЕГРН установленной формы.

Стоимость сделки

Процедура по самостоятельной продаже квартиры поэтапно была разобрана выше. Это весьма хлопотное, но реальное дело. Сколько стоит купля-продажа недвижимости?

Если гражданин действует самостоятельно, ему придется потратиться только на регистрацию перехода прав собственности. На данный момент физические лица платят 2000, а юридические - 22 000 рублей.

Какие действия предпринимать при продаже квартиры

Если же действовать через агентства, придется дополнительно потратиться на услуги посредников. В среднем комиссия риелтора составляет 50 000 рублей. Более точную информацию лучше уточнять в выбранном месте обслуживания.

Заключение

Соблюсти указанную последовательность действий при продаже квартиры в России проще, чем кажется. Если человек сомневается в своих силах, ему рекомендуется обратиться к опытному юристу или в агентство недвижимости. Уполномоченные лица обязательно помогут за отдельную плату справиться с поставленной задачей.

Договор купли-продажи необходимо подготавливать заранее. Сделка не должна противоречить действующему законодательству РФ. Если с ее оформлением возникли проблемы, решить их поможет юрист или нотариус. Порядок продажи квартиры самостоятельно или через агентов соблюсти отныне сможет каждый!