Налоговый вычет при продаже квартиры: порядок начисления, сроки выплаты, необходимые документы

• 5 Ноября, 2018
• Налоги
• Гений Преступного

Налоговый кодекс РФ регламентирует выполнение обязательных требований при операциях на рынке недвижимости. При продаже имущества гражданин обязан уплатить налог на доходы физических лиц. Это условие прописано в Налоговом кодексе РФ. Но законодательство предусматривает налоговый вычет при продаже квартиры, который позволяет вернуть часть средств.

Что представляет собой налоговая льгота

Так как сделки на рынке недвижимости является затратными для бюджета большинства россиян, государство позволяет сократить часть их расходов. Это право закреплено в НК РФ.

При купле-продаже квартиры налоговый вычет предоставляется как покупателю, так и продавцу. Оформление вычета возможно только для граждан, сделки которых соответствуют предъявленным в НК РФ требованиям.

Налоговая льгота при приобретении жилья позволяет компенсировать сумму, с которой исчисляется налогооблагаемая база. Кроме того, продавец может быть полностью освобожден от уплаты налога за продажу квартиру при соблюдении некоторых требований.

Варианты имущественного вычета при продаже квартиры

Как и при покупке имущества, продажа квартиры предполагает несколько вариантов освобождения от уплаты налогового обременения:

1. Полное освобождение от налогов. Это возможно, если собственник владел имуществом установленный законом срок.
2. Частичная оплата при выборе налогового вычета.
3. Освобождение от части налогов при предоставлении информации о затратах на приобретение продаваемого имущества.
4. Снятие налогового обременения из-за несоответствия стоимости жилья минимальному лимиту для налогообложения.

Оформление процедуры возврата налога подразумевает использование только одного из вариантов для каждого объекта недвижимости. Но вычет возможно получать неограниченное количество раз, поэтому при оформлении процедуры в будущем продавец может применить его вновь, если он может на него рассчитывать. Основания для предоставления льготы рассматривает ФНС по месту регистрации объекта недвижимости.

Условия полного освобождения от налогов при продаже квартиры

Оказывается, не всегда обязательно платить налог при продаже имущества. Есть несколько вариантов, при которых собственник по закону не обязан платить налог на доходы физлиц от сделки в бюджет. Одним из таких вариантов является реализация квартиры, собственником которой владелец был не менее трех лет при соблюдении следующих условий (одного из списка):

• Оно перешло владельцу по договору дарения.
• Жилье было приватизировано.
• Квартира перешла в собственность по договору ренты.

Если владелец имущества получил собственность любым другим способом, то срок владения для освобождения от налогового бремени увеличивается до 5 лет. Это актуально для квартир, которые приобретались после 1 января 2016 года.

На жилье, оформленное до начала 2016 года, действует только ограничение в 3 года без выполнения обязательных условий.

Как узнать, с какого момента имущество находится в собственности

Основанием для подтверждения владения собственностью в течение указанного периода является выписка из Росреестра или свидетельство. В любом из документов прописана дата оформления квартиры в собственность.

Но есть случаи, при которых получение информации из данных источников неактуально. Это касается передачи квартиры по наследству. При таком варианте собственник должен обратить внимание не на свидетельство, а на дату открытия наследства. Это и будет точкой временного отсчета перехода квартиры в собственность.

Датой открытия наследства по закону является день смерти завещателя. Не важно, спустя сколько времени наследник вступил в свои права или оформлено свидетельство на квартиру.

При получении квартиры в процессе приватизации оформление свидетельства также не имеет значения для определения срока пребывания жилья в собственности. Он считается с момента перехода жилья, даже если приватизация была оформлена раньше получения выписки из государственного реестра.

Иные случаи освобождения от налогов при продаже квартиры

В законодательстве РФ также установлен минимальный лимит стоимости жилья, который подлежит налогообложению в 1 млн рублей. Если жилье реализовано на меньшую сумму, продавец освобождается от оплаты налоговых взносов.

Однако известны случаи, когда продавцы искусственно пытались снизить стоимость квартиры (только по договору купли-продажи), чтобы полностью или частично освободиться от уплаты налога в 13%. По факту жилье реализовывалось по цене, близкой к рыночной. Чтобы предотвратить такой вариант мошенничества, в законодательстве есть примечание относительно минимальной стоимости имущества на 1 января года реализации.

Если продавец реализовал квартиру по меньшей цене, сумма для налогообложения будет рассчитана, исходя из кадастровой стоимости объекта, умноженной на 70%.

Пример: некий гражданин Иванов продал свою квартиру (по бумагам) за 900 тыс. рублей, чтобы освободить себя от уплаты налога при реализации имущества. Но специалисты Росреестра произвели оценку и установили, что кадастровая стоимость объекта недвижимости составляет не менее 1 млн. 450 тыс. рублей.

Налогооблагаемая база для расчета НДФЛ по сделке составит:

1 млн. 450 тыс. * 70% = 1 млн. 15 тыс. рублей. Именно с этой суммы Иванов обязан уплатить налог в бюджет, если он не будет использовать иные виды льгот.

Имущественный вычет: основной вариант льготы

Реализуя имущество, продавец может уменьшить его налогооблагаемую базу на 1 млн рублей. Налоговый вычет в 1 млн рублей при продаже возможен во всех случаях, кроме варианта, когда стоимость жилья меньше указанной суммы. В таком случае продавец полностью освобождается от налогового обременения.

Рассчитать сумму, с которой будет исчисляться налог с использованием вычета при продаже имущества, несложно.

Пример: гражданка Иванова в 2017 году продала квартиру за 2 млн. 300 тыс. рублей. Она приготовила документы и оформила налоговый вычет в 1 млн рублей. Следовательно, расчет налога за продажу квартиры представляет собой следующее:

2 млн. 300 тыс. - 1 млн. = 1 млн. 300 тыс. рублей.

С этой суммы необходимо внести 13% НДФЛ в бюджет. Налог от продажи квартиры составит 169 тыс. рублей.

Применение налогового вычета при продаже квартиры возможно при оформлении нескольких сделок купли-продажи, но только в рамках лимита в 1 млн рублей. Например, если продавец в 2017 году реализовал имущество на сумму в 1 млн 200 тыс. рублей и использовал вычет в размере 200 тыс. рублей, при продаже квартиры в будущем он может уменьшить налогооблагаемую базу на 800 тыс. рублей (1 млн - 200 тыс. = 800 тыс. рублей).

Альтернативный вариант получения имущественного вычета

Кроме уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн рублей, у продавца есть иной способ полностью или частично избавиться от необходимости платить налог при реализации имущества. Законом предусмотрено, что уменьшение базы возможно также на сумму расходов, полученных в результате приобретения жилья собственником.

Для получения такого варианта вычета владелец обязан предоставить документы, подтверждающие расходы на покупку собственности. При этом налог надо будет уплатить, если с момента реализации имущества прошло менее 3 лет. При соблюдении сроков нахождения квартиры в собственности жилье по закону освобождается от налогового бремени в процессе реализации.

Пример, как воспользоваться налоговым вычетом при продаже квартиры

Понять, о чем идет речь, лучше в его на конкретном примере. Расчет налогооблагаемой базы с использованием налогового вычета при продаже квартиры выглядит следующим образом:

Сумма доходов от покупки минус сумма расходов на приобретение жилья.

Пример: гражданин Иванов приобрел в 2014 года квартиру за 2 млн 400 тыс. рублей. В 2015 году он продает имущество по стоимости 2 млн 800 тыс. рублей.

НДФЛ в 13% будет рассчитываться от суммы 400 тыс. рублей (2 млн 800 тыс. - 2 млн 400 тыс.), если продавец предоставит документы, подтверждающие расходы на приобретение собственности. Таким образом за продажу квартиры Иванов заплатит в бюджет 52 тыс. рублей.

Использование такого вычета при продаже квартиры в некоторых случаях выгоднее, чем оформление стандартного уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн рублей. При оформлении варианта уменьшения суммы, с которой будет уплачиваться налог, продавец сам выбирает, какой способ будет для него оптимальным.

Документы для получения имущественного вычета при продаже

Для получения данной льготы продавец должен предоставить в Налоговую службу справки и документы, подтверждающие право на возвращение средств с продажи квартиры. Обязательное декларирование при продаже квартиры прописано в НК РФ.

Документы для возврата налога при продаже квартиры:

1. Декларация 3-НДФЛ за расчетный период.
2. Документы о продаже имущества. Это может быть все, что подтверждает факт сделки: договор купли-продажи, банковский ордер о перечислении средств со счета покупателя.
3. Справки о расходах на приобретение жилья. Документы предоставляются, если продавец выбирает вариант с использованием сведений о расходах на покупку собственности.

Для подачи сведений в Налоговую службу нужны копии документов, но необходимо иметь при себе оригиналы для проверки работником подлинности копий.

Оформление вычета при совместной собственности

При оформлении сделок на рынке купли-продажи часто собственником выступает не одно лицо, а несколько. Особенно это касается супругов, которые, приобретая жилье в ипотеку, автоматически становятся совладельцами.

Налоговый вычет при продаже квартиры в таком случае распределяется соразмерно долям в собственности. Если супруги или иные родственники владеют имуществом в равных долях, то каждый из них имеет право воспользоваться вычетом в размере 500 тыс. рублей (если совладельцев двое, например). При условии распределения долей в иных пропорциях сумма льготы делится, согласно прописанной доли в договоре на каждого владельца жилья.

Если один из собственников реализует иное имущество, владельцем которого является только он, право доли налогового вычета при продаже квартиры у других членов семьи не возникает. То есть продавец может использовать всю сумму льготы в 1 млн. рублей по данному объекту недвижимости в полном объеме.

Когда необходимо заплатить налог при продаже имущества

Возврат с продажи квартиры оформляется в Налоговой службе после предоставления всех документов. После этого сотрудники ФНС по месту нахождения объекта проверяют данные и выносят решение о возможности предоставления льготы. Срок проверки не превышает 30 дней.

Если решение о предоставлении вычета принято в пользу продавца, он может пополнить бюджет Налоговой службы средствами в размере рассчитанной суммы с учетом налогового вычета после продажи квартиры. Оплата налога предполагает внесение средств в бюджет не позднее 30 апреля, следующего за годом сделки периода. Внесение средств в более поздний период влечет за собой штрафы и пени.

Последствия отказа от декларирования доходов

Права и обязанности граждан по уплате налогов прописаны в НК РФ. Необходимость оплаты НДФЛ при реализации имущества относится к обязанностям граждан.

При этом не важно, подлежит имущество обязательному налогообложению или освобождается от него. Гражданин в любом случае обязан предъявить заполненную декларацию в течение указанного периода.

Отказ от декларирования сделки купли-продажи влечет за собой применение санкций, вплоть до лишения свободы. В качестве обязательного взыскания к должнику ФНС использует начисление штрафов и пеней, которые суммируются с размером налога на доходы физических лиц.

Варианты, при которых получение налогового вычета невозможно

Право на компенсацию части налога при реализации имущества полагается каждому из владельцев собственности. Но не во всех случаях его применение допустимо. В частности, это касается варианта, когда квартира использовалась для предпринимательской или иной коммерческой деятельности. В таком случае налоговой льготой при продаже жилья воспользоваться не получится.

Вычет нельзя применить также при реализации нескольких объектов недвижимости в течение одного расчетного периода. Согласно закону, если собственник продает несколько жилых единиц в течение одного года, вернуть налог при продаже доступно только по одному объекту.

При реализации жилья в последующие годы право на применение имущественного вычета сохраняется.