Кадастровая стоимость и рыночная: определение понятий, различия, порядок определения

• 1 Ноября, 2018
• Финансовое право
• Ольга Епимахина

В процессе подготовки к осуществлению сделок, связанных с куплей-продажей жилья, необходимо понимать все аспекты, которые относятся к данному сегменту рынка. Так или иначе следует иметь представление о том, каким образом реализуется процесс оформления нужной для сделки документации, а также знать, для чего она необходима и чем отличается. В данной статье рассмотрим вопросы рыночной стоимости и кадастровой стоимости: разницу, понятийный аппарат, порядок определения и так далее.

Понятие рыночной стоимости

Для начала изучим понятие рыночной стоимости. Это нужно для того, чтобы в дальнейшем четко определить отличия кадастровой стоимости от рыночной стоимости. Под рыночной стоимостью жилья (иными словами, объекта оценки) следует понимать самую вероятную цену, по которой данное жилье может быть отчуждено на открытом рынке. При этом важно учитывать современные условия конкуренции, а также то, что стороны сделки действуют в пределах разумного, располагая всеми необходимыми сведениями, и величина сделки не зависит от каких-либо обстоятельств чрезвычайного характера. Следует дополнить, что в соответствии с Законом об оценочной деятельности отсутствие обстоятельств чрезвычайного характера – это наличие целого ряда условий. Среди них стоит упомянуть следующие:

• Одна из сторон сделки не обязуется отчуждать жилье. Другая сторона сделки не обязуется принимать исполнение.
• Обе стороны сделки владеют достаточным количеством информации касательно предмета сделки, а также осуществляют те или иные действия строго в своих интересах.
• Жилье представлено на открытом рынке как публичная оферта.
• Цена сделки – это вполне разумное вознаграждение за объект оценки. Исключение принуждения к осуществлению сделки относительно той или иной стороны.
• Платеж за жилье выражен в форме денег.

Понятие кадастровой стоимости

Далее в целях четкого определения разницы между рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью целесообразно привести трактовку последней, после чего рассмотреть и вторую категорию. Под кадастровой стоимостью следует понимать рыночную стоимость объекта недвижимого имущества (квартиры, дома, помещения нежилого типа), устанавливаемую посредством осуществления кадастровой оценки со стороны государства. Так, если рыночная стоимость определяется достаточно сложно или возникают какие-то вопросы, то кадастровую стоимость для того или иного объекта недвижимости можно выявить по требованиям действующего законодательства касательно оценочной деятельности в индивидуальном порядке.

Стоит отметить, что информация о кадастровой стоимости так или иначе заносится к ГКН, что расшифровывается как государственный кадастр недвижимости. Определение данного типа стоимости реализуют независимые оценщики. Порядок осуществления оценки со стороны соответствующих государственных структур регулируется посредством Федерального законодательного акта от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ». Решение касательно реализации кадастровой оценки принимается органами региональной власти или же структурами, которые занимаются местным самоуправлением. Они избирают независимого оценщика и подписывают с ним договор. Проведение государственной оценки возможно не чаще, чем один раз в три года, однако не реже, чем один раз в пять лет. Стоит иметь в виду, что в Санкт-Петербурге, Москве и Севастополе переоценка может быть проведена не чаще, чем один раз в два года.

Кадастровая стоимость и рыночная: общие положения

Вне зависимости от того, какой именно вопрос вас интересует (продажа помещения жилого или нежилого типа, покупка квартиры, дома, участка земли, вопросы аренды и так далее), сначала вы смотрите на цену этой недвижимости. Действующее законодательство Российской Федерации постановило, что цена, которую имеет право запросить владелец, может быть определена таким фактором, как стоимость объекта недвижимого имущества. Помимо этого, лишь стоимость оказывает влияние на возможность оформления банковских кредитов, на результаты решений судебных органов, связанных с разделом имущественных комплексов, а также на налоговую составляющую. Таким образом, можно сделать вывод о том, что «стоимость» и «цена» – тесно взаимосвязанные категории. Тем не менее они имеют разные значения.

Цена и стоимость

Прежде чем рассмотреть кадастровую стоимость и рыночную, целесообразно определить корень возникновения этих терминов. Мы остановились на таких понятиях, как «цена» и «стоимость». Под ценой следует понимать денежную сумму, которую определяет строго владелец. Она может быть равной или меньшей, чем стоимость. За определенную цену собственник тех или иных имущественных комплексов может реализовать их.

Стоимость же – это самая высокая грань денежной оценки права наследия, аренды или собственности конкретного объекта недвижимого имущества. Важно отметить, что в настоящее время она классифицируется на кадастровую стоимость и рыночную. Только теперь целесообразно перейти к отличительным чертам и характеристикам данных понятий.

От чего зависит рыночная стоимость?

Чем отличается кадастровая стоимость квартиры от рыночной? Во-первых, теми факторами, от которых они зависят. Рассмотрим данный аспект подробнее. Когда дело касается рынка недвижимого имущества, подразумевается, что как продавец, так и покупатель владеют максимально широким спектром информации касательно объекта договора, а также действуют разумно, но каждый – в личных интересах. Рыночная стоимость объекта оценки зависит от следующих факторов:

• Площадь жилого помещения (следует дополнить, что в данном случае не берутся в учет кладовые, лоджии и балконы).
• Планировка помещения.
• Состояние инженерных систем в техническом плане (вентиляция, водоснабжение и так далее).
• Состояние ремонта.
• Наличие мебели.
• Месторасположение помещения (инфраструктура и конкретный район).

Важно обратить внимание на то, что в процессе расчета рыночной стоимости не имеют значения налоговые расходы, а также расходы, связанные с заключением сделки. Произвести расчет рыночной стоимости помещения жилого типа может его собственник, риелтор или же сотрудник структуры оценщиков, носящей, как правило, саморегулируемый характер.

От чего зависит кадастровая стоимость?

Мы выяснили, что одним из отличий рыночной и кадастровой стоимости являются факторы, от которых они зависят. Так, кадастровая стоимость состоит в зависимости от:

• Площади жилого или нежилого помещения.
• Целевого назначения жилья или помещения нежилого типа.
• Материала, из которого сооружен объект.
• Года постройки объекта и сдачи его в эксплуатацию.
• Ситуации в экономическом плане, свойственной региону, и так далее.

Следует дополнить, что оценкой и установлением кадастровой стоимости занимается Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии). Итоговые оценки сотрудники данной организации заносят в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Зачем рассчитывать кадастровую стоимость?

Разница рыночной и кадастровой стоимости также состоит в целях расчета. Если относительно рыночной стоимости они очевидны, то в число целей расчет кадастровой стоимости целесообразно включить следующие моменты:

• Подсчет суммы налога на недвижимое имущество.
• Вычисление налоговой суммы при купле/реализации/аренде/обмене жилого помещения.
• Оформление права, связанного с наследованием.
• Выявление цены в случае обмена конкретного объекта недвижимости на аналогичный.
• Оформление договора, связанного с дарением недвижимого имущества.

Кадастровая стоимость и рыночная стоимость: отличия

Ключевым различием между рассматриваемыми видами стоимости является то, что понятие рыночной – более широкое. В процессе формирования рыночной стоимости важен спрос на рынке недвижимого имущества, а также состояние жилого или нежилого помещения. Кадастровая же стоимость обусловлена, как правило, ценами на жилье в конкретном регионе. Помимо этого, кадастровая стоимость, как мы выяснили ранее, устанавливается государственной структурой, поэтому оказывает существенное влияние на налоговую ставку в плане недвижимости.

На сколько отличается кадастровая стоимость от рыночной? Обычно кадастровая стоимость несколько ниже рыночной. Нередко случается и так, что итоги оценок равны. Подобная ситуация актуальна, когда осуществляется, к примеру, оценка квартиры в старом доме («сталинке», «хрущевке» и так далее). Если в соответствии с результатами оценки кадастровая стоимость превышает рыночную, целесообразна подача повторной заявки в Росреестр и обжалование данного момента в порядке суда. Помимо этого, можно обратиться в судебные органы, если информация, которая внесена в реестр, отличается от той, которая внесена в соответствующий кадастровый паспорт. Обращение в суд актуально и тогда, когда собственник жилья не согласен с расчетом налоговой суммы.

Взаимосвязь категорий

Кадастровая стоимость и рыночная, можно догадаться, взаимосвязаны между собой. Кадастровая стоимость имеет практически определяющее значение при формировании рыночной. Она не только оказывает влияние на нее, но и в некотором смысле опирается. Доказательством здесь может послужить то, что в процессе расчета кадастровой оценки ответственные лица обращают пристальное внимание на рыночные цены не по всей стране, а лишь в отдельном регионе.

Получение сведений о кадастровой стоимости

Как выяснилось, кадастровая стоимость и реальная стоимость не только имеют ряд отличий, но и взаимосвязаны между собой. Первоначальным этапом формирования рыночной стоимости является получение сведений о кадастровой. Для этого нужно обратиться в Росреестр. Специалисты данной структуры при формировании кадастровой стоимости руководствуются утвержденными правилами. Так, целесообразно рассмотреть этапы оценки, которых они придерживаются.

Оценка кадастровой стоимости

Оценка кадастровой стоимости включает ряд стадий:

• Подача заявления касательно регистрации недвижимого имущества и иной необходимой документации в Росреестр.
• Прохождение проверки документов.
• Одобрение заявления.
• Включение объекта недвижимости в очередь, по которой осуществляется проведение кадастровой оценки.
• Утверждение актуальной оценки
• Внесение информации в ЕГРН.
• Выдача документации правового характера (речь идет о кадастровом паспорте).

Как правило, данный перечень действий занимается порядком 40 дней после того, как заявление было подано. Если кадастровая стоимость в Росреестр уже занесена, любой человек имеет право ее узнать. Сегодня существуют различные способы получения выписки касательно актуальной кадастровой стоимости их ЕГРН. Это может быть запрос в реестровую структуру (стоимость выписки в данном случае составляет 400 рублей для ФЛ и 1100 рублей для ЮЛ), запрос на официальном ресурсе Росреестра (стоимость выписки – 250 рублей для ФЛ и 700 рублей для ЮЛ) или запрос на онлайн-сервисах специализированного характера.