Дарение доли в квартире: оформление, особенности и нюансы

• 16 Октября, 2018
• Нотариат
• Марина Лобачева

Дарение представлено процедурой, когда определенное имущество, принадлежащее человеку на праве собственности, передается другому гражданину на безвозмездной основе. Процесс должен выполняться в некоторой последовательности действий. Для этого учитывается, являются ли стороны сделки родственниками или посторонними лицами. Подарить можно разные объекты, представленные квартирами, домами, машинами или другим имуществом. Разрешается даже дарение доли в квартире, но такая процедура отличается некоторыми особенностями, так как необходимо заблаговременно заручиться согласием всех остальных собственников объекта на передачу имущества.

Понятие процедуры

Дарение доли в квартире является распространенным процессом. Наиболее часто такие сделки совершаются между родными лицами. Например, бабушка может безвозмездно передать свою часть квартиры внуку, так как не хочет, чтобы ее дети становились наследниками этого имущества после ее смерти.

К особенностям такой сделки относится:

• имущество должно передаваться безвозмездно, поэтому не допускается, чтобы в договоре присутствовали какие-либо требования или условия к человеку, получающему в дар часть недвижимости;
• не может выступать дарителем несовершеннолетний или недееспособный человек, так как такие сделки не обладают юридической силой;
• даритель должен передавать свое имущество исключительно на добровольной основе, поэтому если будут получены доказательства того, что он действовать по принуждению, то сделка легко аннулируется.

Дарение части квартиры допускается как в отношении родственника, так и совершенно постороннему человеку. Это обусловлено тем, что любой гражданин, обладающий правом собственности на какой-либо объект, может распоряжаться им по своему усмотрению.

Нюансы процесса

Дарение доли в квартире близкому родственнику или постороннему лицу обладает некоторыми особенностями. К ним относится:

• объект должен быть грамотно оформленным на дарителя, поэтому у гражданина должно иметься свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН;
• допускается, чтобы получателем подарка выступал ребенок, но в процессе подписания документов в Росреестре требуется присутствие официальных представителей несовершеннолетнего;
• составить договор дарения можно самостоятельно или с привлечением нотариуса;
• если процедура выполняется без участия специалиста, то важно убедиться, что пункты, имеющиеся в дарственной, никаким образом не нарушают требования законодательства или права и интересы непосредственных участников;
• отменить договор можно только при наличии веских оснований, а также исключительно через суд.

Каждый человек, выступающий получателем дара, может отказаться от такого подарка. Выполнять данный процесс надо до непосредственной регистрации перехода права на объект в Росреестре. Процедура может выполняться в отношении полноценной квартиры или доли в объекте. Но при этом не допускается, чтобы на недвижимости были какие-либо обременения, так как в этом случае присутствует запрет на регистрационные действия.

Когда можно аннулировать документ?

Дарение доли в квартире должно осуществляться только при добровольном желании дарителя передать часть своей недвижимости другому человеку. Если сделка будет правильно оформлена, то отменить ее практически невозможно. Но даже в этом случае существуют случаи, когда может аннулироваться договор. К ним относится:

• имеются доказательства, что сделка является фиктивной, так как сведения, прописанные в дарственной, не соответствуют действительности;
• даритель подписывал документ по принуждению, например, он может доказать, что его шантажировали или принуждали другими способами подарить свою недвижимость другому человеку, причем обычно такая ситуация происходит, если участники сделки являются посторонними лицами, а не родственниками;
• одариваемый убил дарителя или его близких людей, поэтому наследники могут обратиться в суд для оспаривания дарственной.

При отсутствии веских причин и официальных доказательств оспорить дарственную не получится. Поэтому перед тем как подарить долю в квартире, владелец имущества должен убедиться в целесообразности заключения такой сделки.

Кто может выступать одариваемым?

В качестве получателя подарка может выступать любой гражданин, причем даже в случае, если он является несовершеннолетним. Наиболее часто осуществляется дарение доли в квартире близкому родственнику.

Не допускается заключать такую сделку, если получателем дара выступает следующее лицо:

• государственный служащий;
• работник образовательного или медицинского учреждения, а также аналогичных организаций;
• сотрудники Банка России.

Если устанавливается, что госслужащий получает подарок, стоимость которого превышает 3 тыс. руб., то по закону он должен сдать полученное имущество в пользу государства. Поэтому перед составлением договора дарения доли в квартире следует убедиться в законности данного процесса.

Недействительной признается сделка, если получателем части квартиры выступает компания, а не частное лицо. Поэтому если надо передать объект фирме, то для этого используется договор купли-продажи или составляется грамотно завещание.

Кто причисляется к близким родственникам?

Наиболее часто осуществляется дарение доли в квартире родственнику. При таких условиях одариваемому не придется уплачивать налог с полученной недвижимости. Но для освобождения от уплаты сбора необходимо доказать, что между двумя участниками сделки действительно имеются родственные связи. Не придется уплачивать налог, если одариваемый приходится дарителю:

• матерью или отцом;
• родным или приемным сыном или дочерью;
• сводным или родным братом и сестрой;
• бабушкой или дедушкой;
• внучкой или внуком.

Все вышеуказанные граждане являются близкими родственниками.

Какие требуются документы?

Как оформить дарение доли в квартире? Для этого владелец части недвижимости должен первоначально подготовить определенный пакет документов. В него входят следующие бумаги:

• паспорт дарителя;
• если одариваемым выступает ребенок, то предварительно надо получить разрешение на совершение сделки от его родителей или официальных опекунов;
• правоустанавливающая документация на объект, представленная свидетельством о собственности или новой выпиской из ЕГРН, содержащей сведения о том, кто является владельцем части недвижимости;
• согласие на дарение от других совладельцев объекта, причем оно требуется только в ситуации, если передается в дар часть жилья постороннему человеку, а не родственнику владельца;
• технические документы на квартиру, в которых указывается, какова площадь передаваемой доли, причем получить их можно в БТИ;
• справка о составе семьи;
• квитанция о своевременной уплате налога, которая подтверждает, что отсутствуют долги по этому сбору у дарителя.

Процедура подготовки документации может выполняться самостоятельно или с помощью нотариуса. Согласие других совладельцев обязательно заверяется нотариально.

Как составляется договор?

Как оформить дарение доли в квартире родственнику или постороннему человеку? Для этого важно грамотно составить непосредственный договор дарения. Можно для этого воспользоваться помощью нотариуса или составить текст самостоятельно. Обязательно в этот документ включаются следующие сведения:

• место и дата формирования документации;
• информация о дарителе, представленная его Ф. И. О., данными из его паспорта, а также местом постоянной регистрации;
• аналогичные сведения о получателе подарка;
• перечисляются документы, прикладываемые к дарственной;
• собственник должен гарантировать, что передаваемая часть квартиры не арестована, а также отсутствуют какие-либо другие обременения;
• указывается, что передача части объекта осуществляется безвозмездно, поэтому получатель дара не должен выплачивать какие-либо средства бывшему владельцу;
• расходы по составлению данного документа несет даритель;
• информация о непосредственно передаваемом имуществе, к которой относится адрес квартиры, ее категория, основные характеристики, размер передаваемой доли, количество других совладельцев, а также другие важные сведения;
• в конце документа ставятся подписи сторон сделки.

Допускается, чтобы в документе содержалась информация о рыночной стоимости доли недвижимости, но это не является обязательным условием, так как передача осуществляется на безвозмездной основе.

Если участники не являются родственниками, то целесообразно заверять документ у нотариуса, так как только в этом случае в будущем без сложностей можно доказать, что было официально осуществлено дарение доли квартиры. Образец договора дарения можно изучить ниже.

Чье требуется присутствие?

При формировании грамотной дарственной целесообразно обращаться к нотариусу. Специалист обязательно требует присутствие следующих лиц:

• непосредственного дарителя, который должен являться официальным собственником передаваемой части квартиры;
• одариваемого, так как важно убедиться, что он согласен принять часть квартиры в дар.

Если документ заверяется нотариально, то получатель части недвижимости может самостоятельно обращаться в Росреестр для регистрации, поэтому не требуется присутствие нотариуса. Если стороны принимают решение составить договор в простой письменной форме, поэтому не пользуются услугами нотариуса, то для регистрации перехода права на долю в объекте необходимо присутствие в Росреестре обоих участников сделки.

Как оформить дарение доли?

Непосредственная передача в дар части квартиры делится на этапы:

• принимается соответствующее решение владельцем доли в недвижимости;
• далее необходимо обратиться к другим совладельцам объекта, чтобы получить согласие на процедуру, если участники сделки не являются близкими родственниками;
• если не соглашаются совладельцы на составление письменного согласия, то дарение невозможно;
• согласия обязательно составляются только в письменной форме, а также заверяются нотариально;
• если одним из совладельцев выступает несовершеннолетний гражданин, то придется потратить время и усилия на получение согласия от опекунов и представителей органов опеки;
• не требуется согласие других лиц, если у каждого владельца квартиры имеется соглашение, на основании которого разделяется объект на строго определенные части;
• далее подготавливаются необходимые документы для заключения сделки, для чего придется обращаться в БТИ, ЖЭУ и другие организации;
• составляется договор дарения, причем процедура может выполняться самостоятельно или с использованием услуг нотариуса;
• важно заручиться согласием одариваемого, так как если он откажется от подарка в процессе составления дарственной, то сделка не заключается;
• получатель подарка должен далее самостоятельно обратиться в Росреестр для регистрации перехода права на долю в квартире, причем ему придется самостоятельно уплатить пошлину, равную 2 тыс. руб.

Важно много внимания уделять составлению договора дарения доли квартиры. Образец данного документа используется для того, чтобы учесть все важные особенности дарственной. Если участники соглашения не являются родственниками, то дополнительно одариваемому придется уплатить налог с полученной недвижимости, равный 13% от стоимости объекта. Если обращаются граждане к нотариусу, то дополнительно оплачиваются услуги этого специалиста.

Особенности самостоятельного составления дарственной

Оформление дарения доли квартиры близкому родственнику может осуществляться самостоятельно сторонами сделки. Но данный процесс обладает следующими нюансами:

• нотариус не привлекается, если передается в дар вся квартира, а если предметом сделки выступает часть недвижимости, то за счет отсутствия нотариуса сделка может быть оспорена, поэтому целесообразно пользоваться его услугами даже при условии, что сторонами являются близкие родственники;
• если даритель имеет официальную супругу, то дополнительно придется от нее получать согласие на процедуру, причем этот документ обязательно заверяется нотариально.

Нередко люди предпочитают обращаться за составлением дарственной не к нотариусу, а к юристу. В этом случае можно сэкономить на оплате услуг специалиста.

Правила регистрации

После грамотного оформления дарения доли квартиры близкому родственнику, важно позаботиться о регистрации перехода права на объект. Процедура выполняется непосредственным получателем дара. Им осуществляются следующие действия:

• необходимо обращаться для регистрации права непосредственно в Росреестр или МФЦ;
• для выполнения процесса требуется уплатить пошлину, равную 2 тыс. руб.;
• расходы вынужден нести непосредственный получатель дара;
• в Росреестр передается не только договор дарения доли в квартире, но и другие документы, к которым относится паспорт одариваемого, грамотно сформированное заявление, письменные согласия на сделку от других совладельцев, а также правоустанавливающие и технические бумаги на объект;
• если дарственная не оформлялась у нотариуса, то требуется в Росреестре присутствие непосредственного дарителя;
• если получателем подарка выступает несовершеннолетний, то ему требуется получить согласие на сделку от родителей и органов опеки.

По закону допускается дарение даже в случае, если на квартире имеется какое-либо обременение, представленное ипотекой или арестом. Но при этом не получится осуществить регистрацию, поэтому придется позаботиться о предварительном снятии ограничения.

Стоимость услуг нотариуса

Перед тем, как подарить долю в квартире, следует определиться, будет ли данная процедура выполняться самостоятельно или с помощью нотариуса. Если обращаться к этим вопросом к специалисту, то придется подготовиться к значительным сопутствующим тратам. К ним относится:

• услуга составления дарственной стоит около 2 тыс. руб.;
• оплачивается госпошлина, размер которой зависит от того, являются ли стороны сделки родственниками или нет;
• если передается объект постороннему человеку, то придется перечислить нотариусу пошлину в размере 0,3% от стоимости доли жилья;
• если люди являются близкими родственниками, то пошлина уменьшается до 0,1% от стоимости объекта;
• если стоимость доли превышает 1 млн руб., то взимается 0,75% от цены и 10 тыс. руб.;
• если вовсе передаваемая часть недвижимости по стоимости превышает 10 млн руб., то перечисляется нотариусу 0,5% от суммы и 75 тыс. руб.

Услуги нотариуса оплачиваются непосредственным дарителем. Именно он заинтересован в том, чтобы в будущем его родственники или посторонние лица не смогли оспорить правильно составленную дарственную в суде.

Правила уплаты НДФЛ

Дарение доли предполагает, что у одариваемого возникает определенный доход, с которого приходится уплачивать налог. К основным правилам его уплаты относится:

• по итогам сделки даритель не получает какой-либо доход, поэтому у него не возникает необходимость перечислять в бюджет НДФЛ;
• одариваемый освобождается от уплаты налога исключительно при условии, что он является близким родственником дарителю, а именно его родителем или ребенком, а также внуком (внучкой) или братом (сестрой);
• у одариваемого возникают налоговые обязательства, если он приходится дальним родственником дарителя или вовсе его знакомым, поэтому ему придется перечислить в бюджет 13% от кадастровой стоимости полученной части недвижимости.

Поэтому перед тем как подарить часть квартиры родственнику или постороннему человеку, следует оценить все расходы, с которыми придется столкнуться каждому участнику данной сделки.

Для расчета размера налога учитывается кадастровая стоимость объекта, которую можно узнать в БТИ. Если участники сделки являются близкими родственниками, то они должны передать в ФНС подтверждение данного факта, представленное разными справками и иными документами.

Когда невозможно дарение доли жилья?

Существуют определенные ситуации, при которых отсутствует возможность для составления дарственной. К ним относится:

• объект не был поставлен на кадастровый учет, поэтому предварительно придется выполнить данный процесс;
• на квартире имеются какие-либо обременения, представленные арестом, ипотекой или другим ограничением, поэтому одариваемый не сможет зарегистрировать на себя недвижимость, что приводит к необходимости первоначально разобраться с таким запретом, а только потом составлять дарственную;
• недвижимость была приобретена за счет ипотечного кредита, который еще не был погашен, а при этом банковское учреждение не соглашается на дарение;
• в качестве дарителя выступает недееспособный гражданин или ребенок, причем сделка не разрешается даже при условии, если имеется опекун, от имени которого составляется договор.

Даже если при вышеуказанных условиях будет грамотно составлена дарственная, она будет считаться ничтожной. Поэтому одариваемый не сможет зарегистрировать долю в недвижимости на себя.

Можно ли дарить часть жилья постороннему человеку?

Наиболее часто осуществляется дарение доли квартиры между близкими людьми. Но по разным причинам может потребоваться составить дарственную, на основании которой недвижимость должна перейти чужому человеку. Такой процесс обладает следующими нюансами:

• собственник даже части жилья может самостоятельно распоряжаться, кому именно будет передано его имущество, поэтому передать его в дар можно даже постороннему человеку;
• для совершения данного процесса требуется наличие письменного согласия на сделку со стороны других совладельцев квартиры, причем при отсутствии таких документов невозможно будет зарегистрировать долю объекта на одариваемого;
• у получателя такого дара возникает необходимость уплачивать 13% от стоимости жилья в качестве НДФЛ, так как у него появляется соответствующий доход;
• если одариваемый является иностранцем, то для него размер налога увеличивается до 15% от стоимости полученной доли;
• так как участники сделки являются посторонними лицами, то при составлении дарственной обязательно указывается кадастровая цена передаваемой части объекта;
• допускается прописывать рыночную стоимость в договоре, для чего предварительно придется заказывать независимую оценку.

Целесообразно при описании квартиры в документе указывать не только ее положительные характеристики, но и разные недостатки.

Можно ли подарить ребенку?

Дарение части квартиры близкому родственнику допускается даже в ситуации, если получателем подарка выступает ребенок. Процесс отличается следующими особенностями:

• требуется участие официального представителя несовершеннолетнего;
• если даритель не является близким родственником ребенку, то придется уплачивать получателю подарка налог в размере 13% от цены полученной доли;
• несовершеннолетний, получивший такой дар, не сможет распоряжаться им самостоятельно до того момента, пока ему не исполнится 14 лет;
• с 14 до 18 лет одариваемый может продать или подарить свою долю, но только при предварительном получении согласия от органов опеки;
• законные представители ребенка обязаны своевременно оплачивать все коммунальные услуги до того момента, пока владелец не достигнет совершеннолетия.

За счет участия в сделке ребенка, требуется привлекать представителей органов опеки.

Если передается в дар доля в квартире, которая покупалась за счет материнского капитала, то придется получать разрешение от органов опеки. Представители данной организации должны убедиться, что в результате сделки не будут ущемлены права несовершеннолетних. Это обусловлено тем, что маткапитал выдается именно для улучшения жилищных условий детей, а не их родителей.

Заключение

Если разобраться в том, как подарить долю в квартире близкому родственнику или постороннему человеку, то можно выполнить этот процесс оперативно и законно. Для этого важно убедиться, что на недвижимости отсутствуют какие-либо обременения. Наиболее часто дарение осуществляется между родными людьми, так как в этом случае не требуется разрешение на процесс от совладельцев недвижимости, а также одариваемому не придется уплачивать налог.

Существуют определенные ситуации, при которых дарение запрещается. Поэтому важно учитывать все требования законодательства, чтобы передать часть недвижимости в дар другому человеку.