Задаток по предварительному договору: оформление, правовые нормы, советы юристов

• 16 Августа, 2018
• Нотариат
• Марина Лобачева

При покупке жилья часто гражданам требуется время для оформления ипотеки или получения денег другими способами. Даже продавцу может потребоваться время для подготовки помещения или документов на объект. Поэтому нередко составляется предварительный договор, выступающий в качестве гарантии того, что стороны сделки не откажутся от договоренности. При наличии данного соглашения покупатель уверен, что продавец не продаст выбранную недвижимость третьим лицам. Дополнительно нередко передается задаток по предварительному договору. Он выступает эффективным обеспечением договоренности. Задаток имеет значительные отличия от аванса, а также обязательно указывается в договоре.

Понятие задатка

Задаток представлен денежной суммой, передаваемой продавцу недвижимости потенциальным покупателем. Он выступает доказательством, что у гражданина действительно имеются серьезные намерения на покупку объекта. При наличии такого обеспечения даже продавец гарантирует, что не откажется от составления основного договора и не продаст объект другим лицам.

Основные особенности задатка по предварительному договору следующие:

1. Если покупатель по разным причинам отказывается от сделки, то он не сможет рассчитывать на возвращение ранее перечисленной суммы.
2. Если виновником срыва сделки выступает продавец объекта, то он возвращает задаток в двойном размере.
3. Обязательно данная сумма прописывается в предварительном соглашении, а также указывается, что она выступает задатком, а не авансом.

Задаток в предварительном договоре купли-продажи недвижимости является эффективной гарантией того, что между двумя сторонами будет заключена сделка, поэтому они согласятся на подписание основного соглашения.

Применяется задаток в качестве обеспечения, причем правила его использования прописываются в ст. 380 ГК.

Разница между задатком и авансом

Данные понятия отличатся, причем довольно существенно. Они выступают доказательством серьезности намерений покупателя и продавца, но при этом аванс выступает лишь частью оплаты за квартиру. Если сделка по разным причинам срывается, то данная сумма обязательно возвращается плательщику.

Задаток же гарантирует совершение сделки, поэтому если она срывается, то виновнику придется лишиться суммы средств, указанной в официальном предварительном соглашении.

Правила составления договора

Предварительный договор купли-продажи с задатком должен правильно составляться сторонами сделки. От этого зависят его особенности и юридическая значимость. Для этого учитываются требования, имеющиеся в ст. 160 ГК. Обязательно составляется соглашение в письменной форме. Не имеет значения, какая сумма денег передается, поэтому этот вопрос решается совместно участниками сделки.

Обязательно в документе указывается, что передается именно задаток по предварительному договору, так как если эта информация будет отсутствовать, то сумма будет считаться авансом.

В соглашение вносятся следующие сведения:

• Информация об участниках сделки, представленная их Ф. И. О., данными из паспортов, адресами регистрации и контактными сведениями.
• Описание объекта недвижимости, в отношении которого составляется контракт, поэтому приводится его точный адрес, площадь и другие параметры, позволяющие с легкостью идентифицировать его.
• Перечисляются обязательства сторон.
• Приводятся права и обязанности, возникающие у участников сделки.
• Указывается, что передается продавцу именно задаток, а также прописывается его точный размер.
• Вносится информация о порядке передачи средств.
• Указываются сроки перечисления средств.
• Приводятся сведения о том, когда именно будет заключен между сторонами основной договор.

Образец предварительного договора купли-продажи с задатком можно изучить ниже.

Нюансы сделки

При составлении предварительного соглашения, на основании которого покупатель передает владельцу объекта задаток, учитываются нюансы:

• допускается информацию о выплате средств вносить в дополнительное соглашение к договору;
• условие о задатке выступает основным обязательством по контракту;
• денежная сумма может перечисляться с помощью банковского перевода или передаваться в руки продавцу;
• при использовании наличных средств обязательно составляется получателем расписка;
• не требуется заверять такой договор в Росреестре, так как при наличии подписей сторон он в любом случае обладает юридической силой;
• не возникает необходимость в нотариальном заверении, поэтому все процессы выполняются непосредственными участниками сделки.

Желательно сторонам заранее изучить образец предварительного договора. Задаток в документе должен выступать основным обязательством.

Последствия нарушения договоренности

Любая сделка может сорваться по разным причинам. Виновником может быть как владелец объекта, так и покупатель. Если передавался задаток по предварительному договору, последствия срыва сделки будут такими:

1. Если виновником выступает покупатель, то ему не возвращаются деньги.
2. Если основное соглашение не заключается потому, что продавец продал объект третьим лицам или просто отказывается от подписания контракта, то ему придется вернуть задаток в двойном размере.

Нередко имеются у сторон веские причины для нарушения договоренности. В такой ситуации они могут договориться о том, чтобы задаток был возвращен покупателю в полном размере, поэтому никаких негативных последствий у граждан не возникает. Обычно такой метод используется, если у виновника действительно имеются официальные доказательства того, что отказ от сделки обусловлен вескими причинами. К ним относятся разные стихийные бедствия или иные ЧС.

Если на квартиру накладывается арест, то виновником в любом случае является продавец, поэтому ему придется выплатить другому участнику сделки двойную сумму.

Снижение задатка судом

К составлению предварительного договора о продаже квартиры с задатком прибегают достаточно часто, так как такой документ гарантирует заключение основной сделки. Но нередко по разным причинам невозможно заключить основной контракт, поэтому требуется неустойка, равная сумме задатка. Виновник может оспорить данную сумму через суд, для чего учитываются положения ст. 333 ГК.

Суд становится на сторону истца только при условии, что у него имелись уважительные причины для отказа от сделки. В исковые требования включается просьба о снижении суммы, выплачиваемой второй стороне сделки.

Законные способы возвращения средств

При составлении предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком покупатель должен осознавать необходимость заключения основного соглашения. Если он отказывается от сделки, то ему не возвращается ранее перечисленные средства. При этом часто граждане желают вернуть уплаченную сумму. Для этого может использоваться два способа:

• мирное решение проблемы, для чего передаются продавцу доказательства наличия веских оснований для отказа от сделки;
• обращение в суд.

Наиболее часто приходится разбираться в суде, так как люди, планирующие продажу недвижимости, негативно относятся к отказу от сделки.

Когда возвращается без суда?

Часто применяется при покупке квартиры предварительный договор. Задаток является обеспечением, но в некоторых ситуациях он возвращается продавцом без судебного разбирательства. К этим случаям относится:

• возникновение непредвиденных обстоятельств, препятствующих заключению сделки (например, выявление серьезного заболевания у гражданина, требующего длительного и дорогостоящего лечения);
• потенциальный покупатель получает отказ в оформлении ипотечного кредита, поэтому у него просто отсутствуют средства для покупки недвижимости;
• смерть участника сделки, поэтому его наследники могут потребовать от продавца недвижимости возврата задатка;
• проблемы возникают у непосредственного продавца, например, выявляется, что на недвижимости имеется обременение или обнаруживается незаконная перепланировка в квартире;
• в договоре указывается, что основное соглашение будет заключено только после продажи объекта, принадлежащего покупателю, но за установленный срок не удается продать недвижимость.

Возврат средств считается хлопотным и сложным делом, поэтому нередко приходится обращаться в суд.

Советы юриста

Перед заключением предварительного контракта, по которому предполагается передача задатка, рекомендуется учитывать некоторые советы опытных юристов:

1. В договор вносятся все нюансы сотрудничества, а также нередко сторонами оговариваются некоторые ситуации, при которых возвращается задаток без убытков с какой-либо стороны.
2. Допускается через суд взыскать с продавца недвижимости, являющегося виновником срыва сделки, не только задаток в двойном размере, но и проценты за весь период, когда он пользовался чужими средствами в своих целях.
3. Целесообразно для передачи денег пользоваться банковской ячейкой, так как в этом случае у каждой стороны сделки будут иметься доказательства передачи конкретной суммы.

При учете этих правил любой участник сделки может избежать негативных последствий от составления контракта.

Заключение

При составлении предварительного договора, по которому покупается объект недвижимости, нередко в документ вносится информация о задатке. Он передается продавцу и выступает гарантией совершения сделки.

Если по разным причинам не заключается основной контракт, то виновник срыва сделки обязан выплатить задаток другой стороне. В некоторых случаях не возникают убытки у участников, если они смогут доказать, что имелись веские причины для нарушения договоренности.