Необходимые документы для продажи квартиры: список, требования и рекомендации

• 18 Октября, 2018
• Документы
• Марина Лобачева

Продажа квартиры считается сложным и длительным процессом. Владельцы объекта должны относиться к процедуре ответственно, чтобы не стать жертвами мошенников. Потенциальные покупатели обычно требуют от продавцов предоставления многочисленной документации, на основании которой можно подтвердить, что сделка является юридически чистой и безопасной. Поэтому важно подготовить разные документы для продажи квартиры. Они зависят от того, каким статусом обладает данная недвижимость, сколько имеется собственников, а также от других параметров.

Требования законодательства

На основании ст. 131 ГК покупатель может стать полноценным владельцем квартиры только после того, как зарегистрирует свои права в Росреестре. Для этого у него на руках должен иметься договор купли-продажи и другие документы, полученные от продавца.

До непосредственного обращения в Росреестр оба участника сделки должны подготовить определенные документы и подписать договор. Поэтому такая сделка является сложной и многоуровневой.

Нередко вовсе первоначально составляется предварительное соглашение, для чего учитываются требования ст. 429 ГК. С помощью такого документа гарантируется, что оба участника не будут уклоняться от заключения основного контракта. Дополнительно не будут нарушаться сроки передачи имущества или условия продажи.

Кто является участником сделки?

Процедура продажи объекта предполагает участие нескольких лиц. К ним относится:

• Продавец недвижимости. Он является владельцем квартиры, желающим продать свое имущество по высокой цене. Он может самостоятельно заниматься поиском покупателей или может обратиться за помощью к риелтору. Именно ему приходится подготавливать много документов, передающихся посреднику или непосредственному покупателю.
• Покупатели. Они заинтересованы в покупке квартиры, на которой отсутствуют какие-либо обременения. Наиболее часто они выбирают жилье, у которого имеется всего один собственник. Они могут сами требовать от продавца определенные документы для купли-продажи квартиры.
• Риелторы. Они выступают посредниками в этой сделке, получающими определенный процент от стоимости недвижимости. Перед сотрудничеством с каким-либо продавцом, они требуют от клиента определенный пакет документов, необходимый для продажи квартиры. Специалисты обязаны заранее убедиться, что сделка является юридически чистой, а иначе они не будут принимать участие в этом процессе.

Если у продавца объекта имеется свободное время, то он может самостоятельно заниматься продажей. Если же он не желает тратить на этот процесс время, то он может воспользоваться услугами риелтора. Специалист объяснит, какие документы нужны для продажи квартиры, а после получения нужных бумаг самостоятельно будет заниматься реализацией недвижимости.

Как осуществляется сделка?

Процедура продажи делится на этапы:

• продавцом собираются нужные документы для продажи квартиры;
• осуществляется поиск покупателя;
• с потенциальным приобретателем составляется предварительный договор купли-продажи;
• подготавливается объект к переоформлению;
• формируется основной договор;
• производятся расчеты между сторонами сделки;
• переоформляется объект на покупателя.

Особенно много внимания придется уделить подготовке нужной документации для заключения сделки. Потенциальные покупатели могут требовать от продавца разные документы, так как они желают убедиться, что не столкнулись с мошенником.

Общая документация

Существует специальный список документов для продажи квартиры, которые требуются в обязательном порядке. Все бумаги должны заранее подготавливаться владельцем объекта. К ним относятся следующие документы:

• паспорта или свидетельства о рождении всех собственников объекта;
• если продавец состоит в официальном браке, то дополнительно требуется свидетельство о заключении брака;
• выписка из ЕГРН, содержащая сведения о том, кто является владельцем жилья;
• правоустанавливающая документация, с помощью которой становится понятно, каким образом продавец стал владельцем недвижимости, причем она может быть представлена договором купли-продажи, дарственной, договором мены, свидетельством о наследстве или другими аналогичными бумагами;
• технические бумаги на объект, представленные техпаспортом и техническим планом, причем с помощью таких документов потенциальные покупатели могут убедиться, что в квартире не была сделана незаконная перепланировка;
• выписка, полученная из домовой книги, которая содержит информацию о том, кто именно прописан в квартире, причем если на момент продажи в объекте зарегистрированы несовершеннолетние дети, то покупатели откажутся от покупки;
• выписка из ЖЭУ, с помощью которой продавец сможет доказать, что отсутствуют долги по коммунальным услугам;
• справка из ФНС, подтверждающая, что владелец своевременно уплачивал налог на недвижимость;
• непосредственный договор купли-продажи, содержащий основные условия, на которых заключается данная сделка;
• если квартира принадлежит супругам, то продавец дополнительно должен получить от своей жены согласие на продажу, которое непременно заверяется нотариально.

Вышеуказанные бумаги являются основными, поэтому без них просто не получится заключить сделку. Список документов для продажи квартиры может дополняться другой документацией. Обычно она запрашивается риелтором или непосредственными покупателями, заинтересованными в покупке данной недвижимости.

Как подтвердить чистоту сделки?

Многих людей, являющихся потенциальными покупателями квартиры, интересует вопрос о том, является ли сделка юридически чистой. Какие документы необходимо подготовить для продажи квартиры в этом случае продавцу? Для этого он должен передать покупателям следующие бумаги:

• расширенная выписка из домовой книги, в которой перечисляются все граждане, которые ранее были прописаны в квартире;
• справки, полученные в психдиспансере и наркодиспансере и подтверждающие, что продавец, являющийся собственником объекта, может заключать сделки, так как не обладает какой-либо зависимостью и является дееспособным гражданином;
• согласие официальной супруги на заключение сделки;
• если продается только доля в квартире, то надо уведомить об этом совладельцев, причем такое уведомление надо передавать для изучения потенциальным покупателям;
• если продавцом выступает компания, то требуется наличие протокола, в котором все учредители предприятия соглашаются с продажей квартиры, принадлежащей организации.

Благодаря вышеуказанной документации покупатели смогут убедиться, что отсутствуют между совладельцами какие-либо конфликты относительно продажи недвижимости. Дополнительно продавец подтвердит, что он является дееспособным, поэтому в будущем его родственники не смогут признать такую сделку недействительной. За счет расширенной выписки продавцы смогут понять, не придется ли им в процессе заселения столкнуться с тем, что другие лица претендуют на постоянное проживание в квартире.

Способы продажи ипотечной квартиры

Ипотечные кредиты оформляются многими людьми для покупки недвижимости. Но до момента погашения займа может возникнуть необходимость в продаже квартиры. Например, владелец может принять решение о переезде в другой город или его материальное положение настолько ухудшится, что он будет вынужден продать объект для погашения кредита.

Продажа ипотечной квартиры может осуществляться несколькими способами:

• заемщик получает разрешение на продажу от банка, после чего самостоятельно занимается поиском покупателя, а после продажи объекта погашает кредит, причем во время общения с потенциальными покупателями нельзя утаивать, что продается жилье с обременением банка;
• банк самостоятельно занимается поиском покупателя на квартиру, причем деньги, полученные учреждением, сначала направляются на погашение кредита, после чего остаток возвращается бывшему заемщику;
• работники банковского учреждения находят нового заемщика, готового приобрести данную квартиру с одновременным переоформлением на себя кредитного договора.

Любой способ обладает как плюсами, так и минусами, причем наиболее часто заемщики предпочитают самостоятельно заниматься процессом продажи, так как при таких условиях они могут продать жилье по высокой цене.

Какие нужны бумаги при продаже ипотечной квартиры?

Документы для продажи квартиры, на которой имеется обременение банка за счет оформления ипотечного кредита, представлены следующими бумагами:

• копия паспорт продавца, являющегося основным заемщиком банка;
• технический паспорт на продаваемую недвижимость;
• кадастровый паспорт и экспликация, причем эти документы должны быть получены в течение 5 лет, а не раньше, а иначе придется заказывать новые бумаги;
• выписка из ЕГРН, где содержится информация о том, что квартира находится в залоге у банка;
• документация, на основании которой была приобретена квартира, например, ДКП или ДДУ;
• расширенная выписка из домовой книги, которая позволяет определить банковским работникам или непосредственным покупателям, что в объекте не зарегистрированы посторонние лица;
• отчет об оценке недвижимости, составляемый независимым экспертом, проводившим изучение объекта.

Если квартира продается непосредственно банком, то он может потребовать от заемщика дополнительную документацию.

Как продать, если квартира покупалась за счет маткапитала?

Маткапитал представлен специальной денежной суммой, выдаваемой государством гражданам, у которых родился второй или последующий ребенок. Его размер составляет 450 тыс. руб. Он может использоваться только для ограниченного количества целей, причем многие люди предпочитают направлять эту сумму на покупку недвижимости. Основным условием выступает необходимость оформлять такой объект не только на взрослых граждан, но и на всех детей в семье. Поэтому если принимается решение о продаже такой квартиры, то возникают определенные сложности.

Органы опеки требуют, чтобы после продажи объекта родители сразу купили другое жилье, которое будет лучше, чем проданная недвижимость. Если не планируется покупка другой квартиры, то на каждого ребенка в банке открывается счет, куда переводится определенная часть полученных денег. Дети смогут воспользоваться этими деньгами только при достижении совершеннолетия.

Какие требуются бумаги?

Граждане, обладающие жильем, купленным за маткапитал, должны разобраться в том, какие документы нужны для продажи квартиры. При таких условиях подготавливается следующая специфическая документация:

• паспорта и свидетельства о рождении всех собственников, являющихся не только взрослыми гражданами, но и детьми;
• расширенная выписка из домовой книги, где указывается, кто именно зарегистрирован в объекте;
• выписка из ЕГРН, в которой прописано, что совладельцами выступают дети продавца, а также с помощью этого документа можно понять, имеются ли какие-либо ограничения на объекте;
• согласие супруги на продажу жилья, заверенное нотариусом;
• разрешение от органов опеки на заключение сделки;
• разрешение от ПФ на продажу квартиры;
• нотариальное заверенное обязательство родителей о том, что они воспользуются полученными деньгами для улучшения жилищных условий семьи.

Многие покупатели негативно относятся к покупке такой квартиры. Это обусловлено тем, что если родители не исполнят свои обязательства перед детьми, поэтому воспользуются полученными деньгами в каких-либо незаконных целях, то существует вероятность оспаривания сделки государственными органами.

Что делать, если совладельцем является ребенок?

Нередко совладельцем квартиры выступает несовершеннолетний гражданин. Какие документы для продажи квартиры нужно подготовить в этом случае? Для заключения сделки потребуются следующие бумаги:

• разрешение на продажу объекта, полученное от органов опеки, причем представители этой организации должны предварительно убедиться, что у ребенка имеется другое место для жизни;
• согласие на продажу квартиры, составленное родителями или официальными опекунами несовершеннолетнего;
• свидетельство о рождении ребенка, если ему еще не исполнилось 14 лет;
• паспорт несовершеннолетнего, если ему больше 14 лет.

Органы опеки выдают разрешение только после получения определенных документов от родителей. Они должны доказать, что действительно могут переселить несовершеннолетнего в другую недвижимость без ухудшения условий проживания. Дополнительно деньги, полученные от продажи квартиры, будут направлены на покупку нового жилья, которое будет лучше, чем прошлое жилье.

Список документов, необходимых для продажи квартиры, желательно уточнить у опытного риелтора, занимающегося подобными сделками.

Что нужно для продажи коммунальной квартиры?

Коммунальная квартира продается только при условии, что она полностью приватизирована. Нередко продается только несколько комнат в жилье. Если все жильцы одной квартиры согласны на продажу, то они договариваются о заключении этой сделки, в результате чего полученная сумма разделяется между всеми совладельцами в зависимости от размера их доли. Такой способ считается более выгодным, чем продажа отдельных комнат.

Перечень документов, необходимых для продажи квартиры, является стандартным. Дополнительно требуется следующая документация:

• выписка из ЕГРН, в которой указывается, кто именно владеет той или иной комнатой в жилье;
• согласие всех собственников на сделку, причем оно непременно заверяется нотариально;
• выписка из домовой книги;
• разрешение органов опеки, если совладельцем выступает ребенок.

Документы, необходимые для продажи квартиры, могут быть разными, так как они зависят от того, какую информацию желают получить от продавца потенциальные покупатели. Если у одного совладельца имеются долги по коммунальным услугам, то их придется предварительно погасить.

Что нужно для продажи жилья компанией?

Многие квартиры принадлежат разным организациям. Какие документы нужно собрать для продажи квартиры, которая зарегистрирована на фирму? Для этого требуется следующая документация:

• свидетельство о регистрации организации;
• правоустанавливающие документы на продаваемую недвижимость;
• официально оформленное решение о продаже квартиры;
• протокол собрания, где принималось данное решение;
• выписка из домовой книги, где указывается, прописаны ли какие-либо люди в этой недвижимости;
• техническая документация на объект.

Перечень документов для продажи квартиры может дополняться другими бумагами. Это обусловлено тем, что каждый человек, планирующий такое крупное и дорогостоящее приобретение, желает убедиться в чистоте сделки. Квартиры, продающиеся фирмами, могут являться частью уставного капитала или использоваться организациями для рабочих нужд.

Что нужно продавцу-иностранцу?

Многие иностранные граждане, желающие получить гражданство РФ или регулярно приезжать в страну для разных целей, приобретают недвижимость для проживания. Нередко вовсе квартира переходит иностранцу по наследству. Если по разным причинам принимается решение о продаже этого объекта, то важно разобраться, какой надо собрать пакет документов для продажи квартиры. Для этого нужны следующие бумаги:

• копия иностранного паспорта;
• нотариально заверенный перевод паспорта;
• ВНЖ;
• виза, если она имеется у продавца;
• правоустанавливающие бумаги.

Обычно иностранцы предпочитают пользоваться помощью риелторов, поэтому специалист может самостоятельно оповестить продавца о том, какие документы для продажи квартиры нужны.

Заключение

Пакет документов для продажи квартиры может быть разным, так как количество бумаг зависит от того, кто является продавцом, а также каковы особенности непосредственной недвижимости. Продажа может осуществляться с помощью риелтора, поэтому специалист сам запросит у клиента нужную документацию.

Чем больше бумаг будет передано потенциальным покупателям для изучения, тем выше вероятность, что будет принято положительное решение, поэтому будет заключена сделка.