Договор купли-продажи: ГК РФ. Статья 454 с комментариями
Договору купли-продажи в ГК РФ посвящена целая глава. Ее действие распространяется на привычные формы приобретения товаров и экзотических для обычного потребителя (валюта, ценные бумаги). Регулирование приобретения разных категорий товаров имеет свои нюансы.
Система нормативного регулирования
Договор купли-продажи в ГК РФ – это сделка, направленная на передачу имущества, взамен на заранее оговоренную сумму денег. Закон выделяет обязанности для обеих сторон:
- продавец передает товар;
- покупатель передает деньги и обязуется принять товар.
Он передается исключительно в собственность того, кто приобретает.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ, договор купли-продажи регулируется не только Кодексом. Сюда добавляются и иные законы. Например, земельный кодекс, закон об обороте сельскохозяйственной земли. Специальный затрагивает систему государственных и муниципальных закупок.
Существуют правила, принятые на уровне правительства РФ. Они направлены на установление правил по продаже отдельных видов ресурсов (вода, электроэнергия).
В чем особенность дополнительного регулирования
Кроме ГК РФ, договор купли-продажи регулируется дополнительными нормативными актами следующим образом:
- ужесточается процедура заключения;
- соглашение заключается на основе типовой формы, утвержденной органами власти, отклонение от нее нежелательно;
- продавец или поставщик ставятся в более жесткие условия по отношению к гражданам-покупателям;
- отказаться или уклониться от заключения соглашения в ряде случаев невозможно (например, поставка электроэнергии).
Участники соглашения – граждане
Покупками занимаются все: от рядовых граждан до государства. Разница заключается в суммах и объемах приобретений. И на все эти случаи договоров купли-продажи ГК распространяется без исключения. Согласно ему нормативными актами могут налагаться ограничения на свободную продажу отдельных видов товаров и услуг. Например, оружие разрешается приобретать далеко не всем.
Для начала требуется выдача разрешения после прохождения врачебной комиссии и предоставления целого пакета документов, доказывающих соответствие ряду критериев. Как только человек перестанет соответствовать им, его право аннулируется.
В отличие от оружия, автомобиль вправе купить любой человек. Отсутствие прав на вождение не является преградой. Правда, непосредственно управлять транспортом запрещено. Это что касается граждан.
Особенности участия юридических лиц
Согласно ГК договор купли-продажи с участием юридических лиц должен отвечать ряду дополнительных условий:
- документы независимо от суммы сделки оформляются в письменной форме;
- действия управляющего лица (директора или представителя) не должны выходить за рамки полномочий и нарушать устав организации (например, на сумму, свыше определенного предела, требуется согласие акционеров или представителя собственника).
Обилие бумаг связано с отчетностью в налоговые и иные контролирующие органы.
Составление полноценного текста договора исключается лишь в случае его одновременного заключения исполнения (когда товар отгружается со склада сразу же после его приобретения).
Некоторые товары вправе предоставлять компании, имеющие специальное разрешение или лицензию на ведение деятельности. Несмотря на положения о свободе договора, продажа такой продукции приведет к серьезным штрафам.
Государство и муниципалитеты
Так или иначе, по ГК РФ купля-продажа продукции с участием бюджетных организаций переведена в плоскость действия специального закона. Теперь все услуги или товары заказываются у лица, победившего в тендере.
Нарушение процедуры приводит к признанию сделки незаконной. Должностные лица, совершившие ошибку, несут материальную ответственность.
Условия соглашения
Всегда существенным условием считается предмет. В иные существенные условия прописываются или в законах, или подзаконных актах. Например, дополнения в перечень установлены законом о купле-продаже недвижимости:
- стоимость объекта;
- перечень лиц, имеющих право пользования жилым помещением;
- сведения из реестра прав (кадастровый номер).
Невыполнение последнего пункта делает заключение сделки невозможным. Более широкий перечень условий прописывается в типовых договорах. Они заключаются часто на основе специального документа, которым эта форма и установлена (пример, правила регулирования рынка электроэнергии). Третья категория – условия, определенные в качестве существенных пунктов соглашения его участниками.
Цена товара
Кроме сделок с недвижимостью она не считается существенным условием. В суде в случае отсутствия данного пункта учитывается средняя рыночная стоимость имущества в соответствующей местности.
Цены за товары могут назначаться в административном порядке (тарифы за коммунальные услуги) либо согласовываться с органами власти (товары социального значения).
Момент возникновения прав
Согласно Гражданскому кодексу договор купли-продажи вступает в силу с момента согласования всех существенных условий по закону или с учетом мнения сторон. Именно тогда и возникают обязанности и права участников сделки.
Несколько иные правила установлены в отношении возникновения права на имущество.
- После того как продавец передаст имущество (передача недвижимости или ценностей фиксируется актом передачи). Стороны привязывают факт передачи к моменту подписания документа.
- После регистрации сделки, совершенной согласно закону (она предусмотрена для объектов недвижимости и морских, и воздушных судов, и наземного транспорта).
- Чаще всего договоренность фиксируется путем совершения подписей.
Некоторые сделки подлежат заверению у нотариуса и государственной регистрации. Отсутствие заверения и регистрации делают сделку недействительной или не заключенной.
Нотариальное заверение и регистрация
Клиентам предлагается готовый вариант. Если есть какие-то пожелания и оговорки, они включаются в текст, если законны и разумны. Отмена сделки в суде нанесет нотариусу ущерб, поэтому не в его интересах позволять себе риск.
Документ распечатывается на защищенном, пронумерованном бланке, подлежащем строгому учету. На бумаге ставятся подписи покупателя, продавца и печать нотариуса вместе с его заверяющей подписью.
В связи с изменениями в законодательстве с 2013 года регистрируется переход прав на имущество, а не сами сделки. Без внесения записи в реестр прав, сделка не считается совершенной.
Стороны соглашения подают заявление с перечнем документов:
- копии паспортов;
- документы, подтверждающие право собственности продавца;
- технические документы (кадастровый и технический паспорт);
- представитель предоставляет нотариальную доверенность.
Все сделки с недвижимостью подлежат проверке на соответствие нормам закона в части содержания и оформления. Исключение – договора, заверенные нотариусом. Ошибки в их оформлении или составлении не являются основанием для приостановления или отказа в регистрации прав.
После устранения причин отказа в регистрации заявитель снова вправе обратиться в регистрационную службу. Регистрация прав на транспортные средства обеспечивается ГИБДД, иные органы регистрируют права на водный и воздушный транспорт.
Последствия несоблюдения порядка заключения
Привычный порядок заключения – подписание документа всеми сторонами в соответствующем количестве экземпляров. Однако в сделках с недвижимостью, в которых затрагиваются интересы детей, на стороне продавца действует несколько лиц (долевая собственность), поэтому без заверения нотариуса не обойтись. Нет отметки нотариуса – сделка недействительна.
Учитывая проверку документов регистраторами, отсутствие нотариального заверения исключает регистрацию перехода прав по такому договору.
В чем разница между недействительностью и признанием факта не заключения сделки? Недействительность означает несоответствие положений сделки или ее формы требованиям закона. В результате она даже при регистрации отменяется в судебном порядке, а стороны возвращаются в исходное положение. Все юридические последствия в виде возникновения прав на имущество и требования денег отменяются.
При признании договора не заключенным, суд отмечает в своем решении, что из-за этого у сторон не возникает последствий юридического характера, и они возвращаются в исходное положение.
Не всегда сделка, которая не заключена, является недействительной. Например, по гражданскому кодексу купля-продажа недвижимости, как писалось выше, считается таковой до момента регистрации перехода прав – внесения записи в реестр на недвижимость.
Смешанные договора
Закон о договоре купле-продаже применяется и к смешанным договорам. Например, договор об аренде имущества с последующим выкупом частично регулируется положениями об аренде, а частично - положениями о купле-продаже.
Предусмотрено применение положений ДКП. Единственное изъятие связано с характером сделки. Вместо денег покупатель получит встречное возмещение в виде имущества или услуги.
В заключение
В ГК РФ с комментариями договор купли-продажи характеризуется в качестве возмездной сделки. Продавец передает в собственность покупателя имущество, а покупатель деньги или иное встречное возмещение в виде товаров или услуг. Процесс заключения и исполнения регулируется и иными законами, подзаконными актами.
Переход прав на недвижимость и транспортные средства подлежит регистрации и регулируется специальными нормативными актами.
Существует разница в определении момента перехода прав на имущество: где-то роль играет воля сторон, где-то имеется прямое указание закона.
Договор могут вообще не оформлять, но он считается законным. В иных случаях отсутствие полноценного документа дает право лишь ссылаться на письменные доказательства в подтверждение факта заключения соглашения.