Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего: куда обращаться, документы, законы и сроки рассмотрения

Чтобы продать недвижимость, в которой имеется доля ребенка, требуется разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего. Как должен идти процесс согласования и что еще нужно знать о сделке? Поговорим об этом в статье. Начнем с того, что рассмотрим законодательную базу.

Где закреплены права ребенка?

Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего требуется во всех сделках, связанных с недвижимостью, где дети имеют свою долю. На чем основано это правило? В Конституции, Семейном кодексе закреплены права ребенка и нарушать их нельзя. С недавнего времени появилось очень много вопросов по этому поводу, основаны они на том, что люди используют для приобретения жилья материнский капитал. Как вы знаете, при совершении сделки с использованием капитала, необходимо выделять долю ребенку.

В 2016 году было введено правило, которое обязывает процесс купли-продажи жилья с участием ребенка регистрировать у нотариуса.

В статье мы рассмотрим несколько ситуаций, когда необходимо разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего или жилья, полностью принадлежащего ему.

Если владеет квартирой ребенок

Когда единоличным собственником квартиры является ребенок, люди неохотно соглашаются на совершение сделки. В особенности это касается ситуации, когда продажа осуществляется попечителем или опекуном. И этому есть причины. Сейчас люди подкованы в юридических вопросах и знают, что сделки совершенные от имени представителя или по доверенности крайне опасны в вопросах чистоты операции. Велика вероятность того, что сделку оспорят в судебном порядке и придется вернуть недвижимость.

В каких случаях ребенок является собственником?

Недвижимость может стать собственностью несовершеннолетних в случае, если:

Ребенок получил жилье по наследству.
Квартира перешла к ребенку по договору дарения.
Несовершеннолетний участвовал в приватизации.

До достижения совершеннолетия дети не имеют права распоряжаться своим имуществом и, соответственно, совершать какие-либо сделки. Исключением являются дети, которые достигли четырнадцати лет, но и тогда без согласия взрослых человек не может распоряжаться своим имуществом. Это называется ограниченной дееспособностью, но в российской практике таких случаев крайне мало.

Чаще всего сделки с продажей или покупкой недвижимости совершают родители, ребенок же дает свое согласие на них в определенных ситуациях.

Какие функции выполняет орган опеки?

Мы уже говорили, что без разрешения органа опеки на продажу доли несовершеннолетнего ни одна сделка не состоится. Даже если ребенок очень маленький или, наоборот, уже достиг четырнадцати лет.

Орган защищает права ребенка и контролирует весь процесс сделки. Делается это для того, чтобы своевременно заметить нарушения детских прав и принять меры.

Служба опеки дает согласие на проведение сделки, только если ребенку предоставляется лучший вариант жилья. Поэтому идти за разрешением не имеет смысла, если родители еще не нашли вариант замены. На что же обращает внимание орган опеки?

Требования к новому жилью

Разрешение опеки на продажу доли ребенка родители смогут получить, только если жилье, которое приобретается взамен прежнего, будет лучше или на том же уровне. Как оценивают недвижимость сотрудники опеки? В их оценке играют роль несколько критериев:

Стоимость и площадь. Жилье не должно быть меньшей площади, чем прежнее, а также дешевле стоить. Допускается только небольшая разница в цене и то, оставшиеся средства необходимо положить на счет несовершеннолетнего.
Хороший район. Если новая квартира находится в неблагоприятном районе, то заручиться разрешением опеки на продажу доли ребенка вряд ли получится.
Выделение доли в новой квартире. Когда родители покупают новую недвижимость, они обязаны выделить в ней долю ребенка. Это же обязательство налагается в том случае, если квартира продана, а покупка новой не предполагается. В такой ситуации ребенку необходимо выделить долю в другом жилье. Органы опеки проверят, кому принадлежит эта квартира, условия проживания, отношения между несовершеннолетним и собственником, соблюдение норм санитарии и прочее. Чтобы избежать различных разбирательств, можно предоставить документ, который подтвердит, что родитель будет проживать вместе с ребенком на другой жилплощади.
Приобретение квартиры после продажи прежней. Чтобы продажа квартиры через опеку состоялась, нужно составить предварительный договор, в котором будет написано, что родитель обязуется обеспечить собственностью ребенка в новом жилье.

Конечно, работа органов опеки направлена на то, чтобы защищать права и интересы детей, но из каждого правила бывают и исключения. Например, если врачи рекомендовали ребенку сменить климатические условия, то сотрудники опеки могут выдать разрешение на продажу недвижимости без подтверждения нового места проживания.

Еще одним примером может стать ситуация, когда родители планируют продать квартиру, а новую купить вдали от лечебного учреждения, где наблюдается ребенок. В такой ситуации органы опеки откажут в продаже.

Какие нужны документы?

Продажа квартиры через опеку осуществляется посредством сбора необходимых бумаг и предоставления их в орган. Мы приведем перечень основных документов, но стоит помнить, что он не является окончательным, и по требованию сотрудника опеки необходимо будет предоставить дополнительные бумаги.

Итак, документы для опеки на продажу доли несовершеннолетнего следующие:

Документ, который подтверждает право человека представлять интересы ребенка.
Акт о назначении попечителем или опекуном.
Свидетельство о рождении ребенка.
Свидетельство об усыновлении при наличии.
Паспорт.
Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.
Свидетельство о заключении или расторжении брачного союза.
Информация о лицевых счетах.
Выписка из домовой книги, кадастровый план, справка из БТИ.
Заявление, в котором указано, что одна квартира продается, а другая покупается. В бумаге нужна подпись ребенка, но только в случае достижения им четырнадцати лет.
Справка о зарегистрированных в квартире людях.
Если квартира продается, а новая покупается не сразу, то нужно предоставить в службу опеки информацию о том, где будет выделена доля ребенку. Это касается только строящегося жилья и в том случае, если заключен договор долевого участия.

С 2016 года документы для опеки на продажу доли несовершеннолетнего нужно предоставлять в орган в обязательном порядке. При этом должны присутствовать оба родителя.

Тут стоит отметить, что существует некоторая несостыковка. Дело в том, что орган опеки иногда требует нотариальный запрос. Последний же выдается только после того, как служба опеки разрешила проведение сделки. Проще говоря, нотариус не может выдать запрос в опеку, пока не получит разрешение от самой опеки.

Когда происходит процесс рассмотрения, необходимо, чтобы на нем присутствовали оба родителя. После того как документы просмотрены, можно ждать когда вынесут результат. По закону, решение можно вынести в течение 14-30 дней с момента подачи документов.

Решение будет содержать обязательные условия, которые необходимо соблюсти. Этот момент также вызывает много вопросов, так как иногда требования выдвигаются нереальные. Например, документ может вменять обязанность одновременно с продажей жилья купить новое. Фактически это значит, что нужно сначала купить новую недвижимость, а это далеко не всем по карману.

Когда сделка купли-продажи запрещена?

Мы уже рассказали о том, какие документы для опеки при продаже квартиры нужны, но есть ситуации, когда никакие документы не помогут просто потому, что сделки совершать в этом случае нельзя.

Незаконными считаются сделки, заключенные между близкими родственниками, например, родителями и детьми, дедушками, бабушками и прочими. Это касается не только продажи всей квартиры, но и отдельных долей.

Если семья из трех человек владеет третьей часть квартиры, то часть, причитающаяся ребенку, не может быть продана другому родителю. Такая ситуация называется преступной и за совершение действий привлекают к ответственности.

Если ребенок только прописан в квартире

Согласие органов опеки в этом случае не требуется. Это обусловлено тем, что ребенок не рискует правом собственности, а значит, защищать его не надо.

Разрешение может потребоваться только в той ситуации, когда в продаваемом жилье живет ребенок без родителей и опекуна.

Органы опеки проверяют не только законность сделки купли-продажи, но и процедуры приватизации, если в квартире живет несовершеннолетний.

Приватизированная квартира

Если приватизация квартиры прошла без участия ребенка, который в ней зарегистрирован, то сотрудники опеки обязаны проверить законность процедуры. После того как все необходимые действия были соблюдены, родители могут получить согласие органов опеки на продажу квартиры или отменить процесс.

Квартира и материнский капитал

Органы опеки ко всему прочему обязаны проверять законность сделок с использованием материнского капитала. Законом установлено, что в течение полугода после приобретения квартиры с использованием маткапитала родители должны выделить доли всем детям. Если этот момент не соблюдается, то действия расцениваются как нарушение правил продажи жилья с долей ребенка. Проявляется оно в следующем:

Отсутствует согласие органа опеки на продажу квартиры несовершеннолетнего или доли в ней. Хоть фактически доли еще нет, но она уже подразумевается, поэтому нужно брать разрешение.
Отсутствует обязательство предоставления доли в другой недвижимости.
Нет нотариального заверения.

Если все признаки присутствуют, то органы опеки вмешаются в любом случае. Проверкой будет выявлено, что сделка была проведена незаконно и ее отменят. К тому же о создавшейся ситуации будет знать правоохранительные органы и примут соответствующие меры.

Муниципальное жилье

Разрешение опеки на продажу доли несовершеннолетнего нужно и в случае, если родители планируют совершить обмен муниципального жилья.

Специалисты рекомендуют еще до совершения сделки снять с учета ребенка. В этом случае продать квартиру будет не в пример легче. Ведь если возникнут проблемы, то уже новый собственник будет решать их и, возможно, что через суд. Вряд ли кто-то из покупателей придет в восторг от такой перспективы.

Продажа квартиры недееспособного ребенка

Сделку можно совершить, но нужна справка при продаже квартиры из органов опеки. Ее выдадут только в том случае, если сделка проходит в соответствии с определенными требованиями:

На жилплощадь не наложено взыскание, основанием для которого служат долговые обязательства подопечного.
Подопечный нуждается в срочном обмене жилья и ему это выгодно. Примером может послужить ситуация, когда совершается обмен, чтобы оплатить дорогостоящее лечение.

Опекун не имеет права совершать сделки в пользу себя или кого-то из своих ближайших родственников.

Выделение доли после продажи жилья

По закону продать долю в квартире или всю квартиру, которая принадлежит несовершеннолетнему, можно только, если имеются документы из органов опеки:

Согласие органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего.
Постановление на приобретение нового жилья.

Получается, что и продажа, и покупка должны происходить в одно время. Мы уже говорили выше, что в случае, когда квартира является собственностью несовершеннолетнего, нельзя провести сделку продажи. В такой ситуации можно только поменять жилье. Но родители обязаны выделить долю ребенку в новой квартире. Чтобы продать недвижимость, нужно собрать документы для органов опеки при продаже квартиры и для самой сделки. Далее, нужно подыскать подходящий вариант и отнести документы в органы опеки.

Чтобы избавиться от недвижимости без обмена, нужно выделить долю ребенка в другой квартире.

Как оформить сделку?

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего в опеке обязательно должна быть согласована. Но, кроме этого, нужно знать, как проходит сама сделка купли-продажи.

Чтобы совершить сделку, нужно будет посетить не только орган опеки, но и паспортный стол. В отделении паспортного стола выдается справка о том, сколько человек зарегистрировано на площади квартиры.

Чтобы в органах опеки выдали согласие, нужно объяснить причину продажи и указать, что все права ребенка были соблюдены. Заявление на получение согласия обязан подписать родитель в присутствии сотрудника опеки.

Если нет времени на личное посещение, то заявку можно оставить в многофункциональном центре. Там же выдадут согласие, если по вопросу будет принято положительное решение.

Как долго рассматривается?

Заявление в опеку о продаже доли несовершеннолетнего рассматривается в течение месяца. Не стоит расстраиваться по этому поводу, ведь чаще всего вердикт выносится раньше и может быть выдан уже через две недели. Можно еще попросить сотрудника органа ускорить рассмотрение заявления.

Что делать после продажи?

После того как справка на продажу квартиры из опеки получена, совершается сама сделка. Обязательным условием является нотариальное курирование процедуры, впрочем, об этом мы уже говорили. Что же должны сделать родители после того как продадут жилье? Следующим шагом будет предоставление в службу опеки документов, подтверждающих условия, на основании которых они получили согласие опеки на продажу доли несовершеннолетнего.

В случае покупки другого жилья предоставляется выписка из ЕГРП и копии договоров. Если результатом сделки стали денежные средства, то нужно предоставить выписку из банковского счета, в которой будет видно, что деньги получены и лежат на счету.

Когда еще нужно разрешение?

Действия сотрудников службы регулирует федеральный закон "Об опеке и попечительстве". В нем же сказано, что согласие органа нужно не только при совершении сделки купли-продажи. Оно необходимо также в ситуациях, когда распоряжении попечителя имуществом повлечет за собой уменьшение или удешевление последнего.

Получается, что на то, чтобы потратить деньги, вырученные за покупку недвижимости, тоже требуется согласие органа опеки. Чтобы его получить, также придется обратиться в орган и написать заявление. Кроме него придется подготовить все необходимые документы, доказывающие целесообразность трат. Такое разрешение выдается в течение пятнадцати дней.

Где выдается?

Для того чтобы получить согласие на продажу жилья, нужно обратиться в территориальный орган, к которому относится подопечный по месту проживания. Все полномочия сотрудников этого органа, как уже говорилось выше, закреплены в федеральном законе. Когда опекун посетит отделение, он должен написать заявление. Пишется оно на имя начальника учреждения.

Чаще всего сотрудники требуют личного присутствия при подаче заявления, но бывают исключения, когда документ можно отправить по почте. В этом случае он должен быть обязательно нотариально заверен. Прежде чем выбирать тот или иной способ отправки заявления, нелишним будет узнать в отделении, каким образом сотрудники позволяют это делать.

Иногда возникают ситуации, когда опекунов несколько, по этой причине люди теряются. На самом деле тут все просто: заявление должны подписать все опекуны. Если это невозможно, то каждый должен получить согласие от органов опеки.

Практика показывает, что для сотрудников органа мало присутствия одного опекуна, поэтому при подаче заявления должен присутствовать и несовершеннолетний. Кроме подачи заявления, нужно будет еще пройти небольшое собеседование. В личной беседе сотрудник органа выяснит все аспекты и причины проведения сделки.

Почему отказывают?

Иногда возникают ситуации, когда сотрудник органа отказывает в выдаче разрешения. Для этого имеются все основания, и вот некоторые из них:

Приобретаемая недвижимость может с большой вероятностью подвергнуться оспариванию законности сделки. Это значит, что ребенок рискует остаться на улице. По этой причине орган опеки не дает разрешение на проведение сделки, ведь права несовершеннолетнего могут быть ущемлены.
По результатам сделки доля ребенка может быть уменьшена. В этом случае тоже ущемляются права ребенка, а потому сотрудник опеки просто не может дать свое согласие.
Условия проживания ребенка будут ухудшены. Под этим подразумевается, что приобретается недвижимость дешевле, расположение квартиры тоже становится хуже, по сравнению с прежним жильем, прочие причины.
Отказ нескольких или одного собственника от совершения сделки.
Процедура совершается между ближайшими родственниками.

Чтобы не возникло проблем с получением согласия, лучше всего заранее изучить все требования органа опеки и соблюсти их. В такой ситуации не придется менять свои планы и отказываться от сделки.

Сколько действует разрешение?

Многих людей интересует вопрос о сроках действия документа. Ведь вполне возможно, что к моменту совершения сделки оно будет недействительно. На самом деле переживать не о чем.

Возможно два варианта развития событий:

В договоре прописан срок действия разрешения.
Срок не указан.

В первом случае согласие имеет силу до окончания срока, указанного в договоре. Если сделка к тому моменту не совершена, то нужно прийти в органы опеки повторно и написать заявление.

Второй вариант предполагает бессрочное действие разрешения. Важно понимать, что в этом случае понятие бессрочное стоит понимать как действие до момента совершения сделки. В таком согласии нужно обязательно указать недвижимость, долю в которой получит ребенок после приобретения.

Рефинансирование ипотеки

В определенных ситуациях для проведения рефинансирования нужно взять разрешение в органах опеки. Это не касается случаев, когда для покупки жилья не были использованы средства материнского капитала или ребенок не считается собственником.

Получение согласия обязательно, если:

Несовершеннолетний является собственником, но материнский капитал в ипотеке не использовался.
Маткапитал послужил первоначальным взносом при оформлении ипотечного кредита, и дети получили в жилье доли.
Материнским капиталом гасили основную часть долга или проценты. В этом случае на руках у родителей обязательно должно быть обязательство, которое заверено нотариусом. В нем должен оговариваться срок, когда детям выделятся доли.

По закону доли нужно выделять всем детям, которые родились в период действия ипотеки.

Заключение

Как видите, закон четко охраняет детские права. И за это охватывает гордость, ведь дети — это самая незащищенная категория населения, которая не может самостоятельно отстаивать права. А значит, за них должны это делать взрослые, подавая пример.

От воспитания детей зависит наше будущее, так зачем его портить? Лучше соблюдать все законы и не пытаться обойти какие-то требования, тогда и ребенок, глядя на нас, будет поступать честно и в соответствии с нормами. Это ли не лучшая награда?